觀點(diǎn)網(wǎng)2021年末結(jié)算迫近，不少房地產(chǎn)企業(yè)正持續(xù)發(fā)力融資以求“回血”。

伴隨著融資環(huán)境的些微回暖，有的企業(yè)積極發(fā)債，有的企業(yè)集中出售資產(chǎn)，有的企業(yè)賣力進(jìn)行預(yù)售。

中交地產(chǎn)也在開(kāi)展購(gòu)房尾款保理業(yè)務(wù)。

12月28日，中交地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布關(guān)于開(kāi)展購(gòu)房尾款保理業(yè)務(wù)的公告。

公告表示，為拓寬融資渠道，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，中交地產(chǎn)基于購(gòu)房合同依法對(duì)購(gòu)房人享有的要求其支付購(gòu)房款所對(duì)應(yīng)的債權(quán)和其他一切權(quán)利(包括但不限于購(gòu)房人因逾期償付應(yīng)收款而發(fā)生的違約金、對(duì)應(yīng)收款債權(quán)的追索權(quán)等其他相關(guān)權(quán)利)以及附屬擔(dān)保權(quán)益，進(jìn)行規(guī)模為15億元的購(gòu)房尾款保理，以用于公司調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

15億購(gòu)房尾款保理

公告指，授信期限一年啟用有效，融資期限6個(gè)月，不跨年。從保理價(jià)格上看，保理費(fèi)率年化6.4%，放款后按季付息；保理手續(xù)費(fèi)0.2%，放款時(shí)支付。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，就操作經(jīng)驗(yàn)而言，從購(gòu)房尾款保理融資成本來(lái)看，個(gè)別前5強(qiáng)開(kāi)發(fā)商可以做到年化6%以內(nèi)，其他前50強(qiáng)成本在年化10%-12%不等，主要看銀行資金對(duì)融資主體的授信和募資成本情況。

其次是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中信托或基金、保理等機(jī)構(gòu)收取的通道費(fèi)用或管理費(fèi)用，一般在年化0.5%-1%不等。從這個(gè)角度來(lái)看，中交地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)上的融資費(fèi)率和手續(xù)費(fèi)處于相對(duì)不錯(cuò)的水平。

公告顯示，中交地產(chǎn)下屬項(xiàng)目公司將購(gòu)房尾款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中交地產(chǎn)，并簽署債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。由中交地產(chǎn)向保理公司申請(qǐng)，經(jīng)保理公司審核通過(guò)后，向中交地產(chǎn)支付款項(xiàng)，到期后中交地產(chǎn)向保理公司支付回購(gòu)款。

來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銷售回款是企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金的生命線，而購(gòu)房尾款則占其中大頭。一般情況下，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同并支付首付，同時(shí)向銀行申請(qǐng)房貸，該按揭貸款通常需要幾個(gè)月的時(shí)間才能夠獲得銀行的批準(zhǔn)并支付給開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房尾款成為企業(yè)的沉淀資金。

因此，支付一定利息成本，提前拿到尾款，能夠進(jìn)一步提高資金的利用率。

不過(guò)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，市場(chǎng)也有觀點(diǎn)認(rèn)為保理融資沒(méi)有那么規(guī)范，部分承購(gòu)業(yè)務(wù)是由較小的、非傳統(tǒng)的出借人開(kāi)展的，這個(gè)領(lǐng)域缺乏足夠的監(jiān)管，承購(gòu)方的質(zhì)量、可靠性和信譽(yù)差異很大。

但購(gòu)房尾款保理作為一種短期融資工具，通過(guò)轉(zhuǎn)讓債權(quán)給保理公司，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的提前使用，對(duì)于目前融資渠道受限的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一種快速融資的良好工具。

因此，作為珠海地方國(guó)企的華發(fā)也曾于今年6月初進(jìn)行2.05億元、融資期限不超過(guò)24個(gè)月，綜合融資成本不超過(guò)6%的購(gòu)房尾款保理業(yè)務(wù)。

中交融資突圍

就在上月的26日，中交亦發(fā)布為下屬子公司擔(dān)保應(yīng)收賬款票據(jù)業(yè)務(wù)的公告。

公告顯示，中交地產(chǎn)及子公司擬通過(guò)國(guó)新央企金融服務(wù)（北京）有限公司、亞洲保理（深圳）有限公司開(kāi)展10億元應(yīng)收賬款票據(jù)化業(yè)務(wù)合作。

公告指，中交地產(chǎn)、中交地產(chǎn)子公司與國(guó)新金服簽署相關(guān)協(xié)議，中交地產(chǎn)子公司的供應(yīng)商與亞洲保理簽署《國(guó)內(nèi)無(wú)追索權(quán)保理合同》中交地產(chǎn)出具《付款確認(rèn)書(shū)》，亞洲保理及國(guó)新金服為中交地產(chǎn)子公司的供應(yīng)商提供應(yīng)收賬款票據(jù)化業(yè)務(wù)服務(wù)。

供應(yīng)商收到上述服務(wù)開(kāi)出的電子商票后可持票到期或背書(shū)轉(zhuǎn)讓，該商票的持票人可隨時(shí)聯(lián)系國(guó)新金服合作銀行磋商貼現(xiàn)，不占用中交地產(chǎn)及持票人銀行授信。中交地產(chǎn)作為所屬子公司付款差額補(bǔ)足人，對(duì)標(biāo)的應(yīng)收賬款債權(quán)承擔(dān)到期差額補(bǔ)足義務(wù)，承擔(dān)連帶的差額補(bǔ)足保證。

來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，供應(yīng)商對(duì)于中交地產(chǎn)的項(xiàng)目子公司的債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給保理商，保理商換成可貼現(xiàn)商票予供應(yīng)商，項(xiàng)目子公司慢慢還錢給保理商，如果沒(méi)還，中交地產(chǎn)擔(dān)保，補(bǔ)足差額。

對(duì)于中交地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，融資渠道受到三條紅線的挑戰(zhàn)。年初時(shí)，公司曾對(duì)市場(chǎng)回應(yīng)，迅速提高凈資產(chǎn)以降低凈資產(chǎn)負(fù)債是當(dāng)務(wù)之急。

前三季度，中交地產(chǎn)銷售金額464億元，同比增長(zhǎng)54%；營(yíng)業(yè)收入為59.86億元，同比減少25.43%；凈利潤(rùn)為180.69萬(wàn)元，同比減少99.37%?，F(xiàn)金流方面，前三季度中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~凈流出134億元。

截至今年三季度末，中交地產(chǎn)有息負(fù)債率為42.15%，同比上升約6個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為88.46%，凈負(fù)債率為265.08%。按照三道紅線標(biāo)準(zhǔn)，踩中“兩條紅線”，維持橙檔企業(yè)。

對(duì)此，財(cái)務(wù)總監(jiān)劉兵曾就表示，公司國(guó)有背景，在市場(chǎng)上融資具有一定優(yōu)勢(shì)，股東也會(huì)給予大力支持。

現(xiàn)在，雖然相對(duì)于其他股權(quán)和信用債融資，保理業(yè)務(wù)的代價(jià)較為昂貴。但在融資渠道愈加緊張，房企兩極分化的當(dāng)下，購(gòu)房尾款、應(yīng)付賬款、應(yīng)收賬款的保理業(yè)務(wù)也成為房企突圍可行的融資途徑。

關(guān)鍵詞： 中交地產(chǎn)融資突圍與發(fā)起15億購(gòu)房尾款保理業(yè)務(wù)