延期了一周的世茂股份投資者說明會終于正常舉行。

此次投資者說明會主要圍繞12月13日發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易展開，世茂股份將旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司悉數(shù)轉(zhuǎn)讓予世茂服務(wù)，對價16.55億元。

彼時，世茂股份便已能猜到市場即將到來的各種質(zhì)疑聲音，宣布將于12月20日召開投資者說明會。

不過，世茂股份或許沒有想到“聲音”會如此大，港股物業(yè)公司均被波及大跌。12月24日，世茂服務(wù)甚至發(fā)布公告，未來6個月內(nèi)，公司及附屬公司將不會與母公司或關(guān)連人士發(fā)生重大資產(chǎn)出售或收購交易。

12月14日，世茂股份收到了上交所下發(fā)的問詢函，主要針對定價等方面的關(guān)聯(lián)交易可能造城的利益輸送問題。

一方面是市場，另一方面是監(jiān)管，世茂股份決定先回應(yīng)后者，并將投資者說明會延期。

12月22日，世茂股份用一份長達16頁的文件回復(fù)了上交所問詢，再騰出手應(yīng)付即將到來的“投資者問詢”。

投資者的第一個問題依舊是關(guān)于錢——“出讓金大概什么時候到賬？”

公司董事會秘書俞峰表示，本次交易尚需經(jīng)公司與世茂服務(wù)雙方股東大會審議通過后方可生效，因此存在不確定性。

據(jù)觀點新媒體了解，世茂集團持有世茂服務(wù)和世茂股份超過半數(shù)股權(quán)，均為第一大股東。

按照計劃，世茂服務(wù)應(yīng)在協(xié)議生效后20個工作日內(nèi)，支付出售對價的95%，即15.71億元，于交割日后5個工作日內(nèi)，支付出售對價的5%，即8267.5萬元。

對于此次交易的具體定價，世茂股份總裁吳凌華表示，本次交易價格16.5億元對應(yīng)市盈率約18.1倍，與2020年以來市場上8筆同類型交易的平均18倍市盈率較為接近。

世茂股份的在問詢函回復(fù)中則更為詳細，前者對比了同期物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓的多筆交易，包括融創(chuàng)服務(wù)收購集團商管的關(guān)聯(lián)交易，以及碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶的市場交易，多筆交易平均靜態(tài)PE為18，與世茂股份此次交易相近。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

據(jù)了解，物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要依托于世茂股份商業(yè)地產(chǎn)項目開展，專注于為商業(yè)綜合體提供日常物業(yè)管理服務(wù)，主要包括安保、保潔等后勤服務(wù)為主，而關(guān)于商業(yè)項目運營仍然交由世茂股份開展。

事實上，市場關(guān)注的焦點更多在于公司的管理面積和業(yè)績之間的“失衡”。

截至2021年6月30日，該物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積約465萬平方米，同時尚有47個在建項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，未來預(yù)計交付面積約614萬平方米。

然而，該物業(yè)公司于2020年創(chuàng)造了2.61億元的收入和4389萬元的凈利潤，毛利率近36%。

世茂股份表示，該業(yè)務(wù)在上市公司業(yè)務(wù)中的占比較低，出售不會對公司營業(yè)收入與經(jīng)營業(yè)績帶來不利影響，本次交易能夠使公司獲得超過10倍市盈率以上的收益，因交易產(chǎn)生的凈利潤約達11.6億元。

完成交易后，世茂股份預(yù)計2022-2024年未來三年標(biāo)的公司將與世茂股份之間發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易金額約為5.61億元、7.06億元及9.02億元。

吳凌華計劃通過這一業(yè)務(wù)規(guī)劃的調(diào)整，助力集團項下優(yōu)勢資源的整合。同時，世茂股份未來更加專注于商業(yè)綜合體開發(fā)和運營以及商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)航道的發(fā)展。

對于轉(zhuǎn)讓后的交易資金，世茂股份否認了將用于還債的說法，而是主要用于商業(yè)綜合體的開發(fā)和運營。

據(jù)悉，目前世茂股份的公開市場融資皆正常兌付完畢，明年初到期的資金會用自有資金及銷售回款兌付。

“在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展過程中，市場中有大量在營項目改造的機會，這一合作模式需要我方前期投入一定的資金，或是以整租包租的形式與業(yè)主合作。此次募集來的交易資金，將投入到對這一合作發(fā)展模式的探索。”吳凌華談到。

值得注意的是，世茂股份自6月份以來便沒有新的土地收購。

今年前11月，世茂股份銷售簽約金額約282億元，同比增長10%；銷售簽約面積約157萬平方米，同比增長57%。僅完成目標(biāo)的74%，世茂股份認為完成全年380億元銷售計劃有較大難度。

在此前母公司世茂集團投資者說明會上，世茂便將旗下位于上海、北京的商辦寫字樓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為集團償債的手段，稱“主要看價格和時機”。

此次世茂股份會議上承認了相關(guān)資產(chǎn)出售的可能性，表示陸續(xù)在與投資者洽談出售，只要有合適的商業(yè)機會，公司會努力把握。

關(guān)鍵詞： 世茂股份回應(yīng)投資者：物業(yè)關(guān)聯(lián)交易存在不確定 正洽談出