廣州荔灣巨無霸舊改引入國資 佳兆業(yè)再騰挪資產(chǎn)緩解壓力
觀點網(wǎng)陷入流動性泥潭的佳兆業(yè),如今再度得以處置一個舊改項目。
企查查信息顯示,12月28日,佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司在廣州市佳倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的持股比例,已經(jīng)從100%下降為51.0204%。接盤48.9796%股份的是私募基金廣州白鵝潭二號城市更新投資發(fā)展中心(有限合伙)(以下簡稱“白鵝潭二號基金”)。
股權(quán)進(jìn)一步穿透后可得知,白鵝潭二號基金主要由廣州荔灣區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局擁有表決權(quán)40%,而地區(qū)國資的介入也為佳兆業(yè)持續(xù)推進(jìn)舊改項目帶來新變化。
佳兆業(yè)在廣州荔灣區(qū)的舊改儲備較少,公開資料顯示基本只有中南街海南經(jīng)濟(jì)聯(lián)社舊村更新項目(簡稱“海南村項目”),后者號稱荔灣面積最大的舊村改造項目,改造面積達(dá)531.6萬平方米。
接近佳兆業(yè)的人士向觀點新媒體證實,此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的舊改正是海南村項目。
此前佳兆業(yè)已開始騰挪部分深圳舊改股權(quán),現(xiàn)在蔓延至推進(jìn)中的廣州重點項目。在該公司原定計劃中,海南村項目預(yù)計在今年下半年實現(xiàn)舊改轉(zhuǎn)化,對應(yīng)轉(zhuǎn)換得來的可售貨值逾440億元。
荔灣舊改引國資
佳兆業(yè)與海南村項目產(chǎn)生交集要追溯至2019年下半年,海南村項目從8月下旬起接受合作意向企業(yè)報名。
當(dāng)時企業(yè)報名條件包括,注冊資本不低于5億元,擁有三舊改造經(jīng)驗;確認(rèn)為合作意向企業(yè)后需繳納履約金2億元,項目列入年度更新計劃后增至6億元。
2019年9月25日,在網(wǎng)傳包括富力、雅居樂、佳兆業(yè)、天津新世界、深圳新華城共5家報名企業(yè)中,海南村村集體企業(yè)最終選擇了佳兆業(yè)。
海南村整村用地面積359.64萬平方米,該體量被外界形容為約等于“半個珠江新城”。
根據(jù)佳兆業(yè)官網(wǎng)發(fā)布消息,該公司于2019年10月12日與荔灣區(qū)海南村簽訂舊村改造合作意向企業(yè)協(xié)議,項目面積約531.6萬平方米,下轄12個經(jīng)濟(jì)社。該公司還提及,項目簽約“對集團(tuán)拓展廣州市場具有重要意義”。
2019年11月申報的文件顯示,項目涉及造范圍用地面積約146萬平方米,現(xiàn)狀房屋建筑面積約357萬平方米。按《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》等相關(guān)規(guī)定,估算項目總成本為154億元,其中前期費用0.7億元、拆遷費用42億元、復(fù)建安置費用105億元,其他費用6.3億元。
此后兩年間,廣州本地報道鮮有提及海南村舊改推進(jìn)的消息。
根據(jù)廣州公共資源交易中心披露,2020年及2021年海南村主要進(jìn)行一系列技術(shù)及評估服務(wù)招標(biāo),包括規(guī)劃設(shè)計及方案編制技術(shù)服務(wù),產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境影響、安全影響、社會穩(wěn)定、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)評估服務(wù)等。
在遲遲沒有實質(zhì)進(jìn)展的情況下,佳兆業(yè)如今開始對海南村舊改進(jìn)行股權(quán)調(diào)整。實際上,這種調(diào)整或許早在今年上半年已開始籌備。
據(jù)觀點新媒體了解,白鵝潭二號基金于今年2月成立,注冊資本13億元,當(dāng)時該私募基金的股東包括廣州市西關(guān)國有資產(chǎn)投資有限公司、廣州白鵝潭基金管理有限公司、廣州市新隆沙投資開發(fā)有限公司、廣州市新隆沙投資開發(fā)有限公司,它們均隸屬于荔灣區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局。
至今年9月3日,佳度商務(wù)服務(wù)(佛山)有限公司退出白鵝潭二號基金。該基金剩余股東中,荔灣區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局受益股份雖然僅有26.459%,但表決權(quán)達(dá)40%;自然人賴大目則通過廣州市新鴻銳實業(yè)有限公司持有受益股份36%,資料顯示他在佳兆業(yè)關(guān)聯(lián)公司擔(dān)任職務(wù)。
最終,經(jīng)過股權(quán)變動的白鵝潭二號基金,正式于12月28日從佳兆業(yè)深圳公司手中,接手廣州佳倫48.9796%股權(quán)。
廣州佳倫旗下只有全資公司廣州佳南房地產(chǎn),后者注冊地正是位于荔灣區(qū)。接近佳兆業(yè)的人亦證實,轉(zhuǎn)讓股權(quán)的舊改是海南村項目。
舊改資產(chǎn)騰挪
舊改是佳兆業(yè)的核心競爭力,2021年上半年該公司新增15個城市更新項目,至期末城市更新項目達(dá)213個,占地面積5370萬平方米,對應(yīng)可售面積預(yù)計1.1億平方米,絕大部分位于大灣區(qū)。
從城市看,佳兆業(yè)在深圳城市更新項目129個,對應(yīng)占地面積1540萬平方米,可售面積3209萬平方米;廣州24個項目,占地面積達(dá)到2410萬平方米,可售面積4550萬平方米。
由于舊改推進(jìn)時間較長,佳兆業(yè)并未將上述項目納入土地儲備,需要經(jīng)過轉(zhuǎn)化后才能以“新增土地”形式計入土儲。
比如今年上半年佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化深圳橫嶺舊村項目、廣州石溪項目、湛江悅伴灣項目,對應(yīng)可售面積113萬平方米,可售貨值727億元;相應(yīng)地,該公司新增土地中涉及湛江、廣州、深圳3個城市更新項目。
自2019年以來,佳兆業(yè)已成功轉(zhuǎn)化的廣州舊改項目包括南沙鳳鳴山、增城霞逕村項目、海珠石溪項目。需要指出的是,最新減持股權(quán)的荔灣海南村項目,是佳兆業(yè)在今年下半年計劃轉(zhuǎn)化的3個舊改中最大的一個。
據(jù)觀點新媒體了解,海南村項目改造方向為住宅及商業(yè),可售面積91.7萬平方米(視乎政府批復(fù)及拆遷安排而定);參考周邊項目均價4.8萬元/平方米,項目預(yù)計可售貨值達(dá)440億元。
如今是否成功轉(zhuǎn)化仍未可知,佳兆業(yè)已將海南村項目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓予荔灣國資。
市場評論對此表示,加快海南村全面改造工作已被列入《廣州市城市更新三年行動計劃(2019-2021年)》,加上項目體量大,受重視程度也較高。荔灣國資正式介入后,對于佳兆業(yè)推進(jìn)項目或許是件好事。
列入三年行動計劃的,還包括上文所提及廣州石溪項目。該項目位于海珠區(qū),2020年12月引入佳兆業(yè)、紅八方集團(tuán)作為合作企業(yè),總投資額近177億元;今年上半年佳兆業(yè)轉(zhuǎn)化該項目101.38萬平方米,建面94.56萬平方米,公司應(yīng)占權(quán)益55%。
12月21日,石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社還發(fā)文力挺佳兆業(yè),援引佳兆業(yè)說法稱,佳兆業(yè)當(dāng)前并非資不抵債,只是暫時流動性問題,已擬定多種措施進(jìn)行資金籌措和債務(wù)兌付,有望緩解資金狀況。
佳兆業(yè)流動性問題爆發(fā)始于10月底錦恒財富理財產(chǎn)品違約引發(fā)擠兌,涉及本息128億元。近期有媒體指,錦恒財富以外還有40億理財產(chǎn)品;截止到12月20日,佳兆業(yè)已有4億美元債逾期,此外存續(xù)離岸債務(wù)約117.8億美元,計劃開展債務(wù)全面重組。
為了籌措資金,佳兆業(yè)已陸續(xù)出售位于香港的項目,在內(nèi)地也先后將廣州南沙地塊項目公司、大鵬新區(qū)王母舊墟中山里片區(qū)城市更新單元申報主體的主要股權(quán)轉(zhuǎn)讓予平安信托。
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