觀點網(wǎng)年內(nèi)頻頻變賣資產(chǎn)的紅星美凱龍，繼續(xù)嘗試著證券化之路。

近日，高和紅星家居商場（二期）資產(chǎn)支持專項計劃獲得交易所反饋，債券品種為ABS，擬發(fā)行金額28億元，不超過8年，按市場利率發(fā)行。原始權(quán)益人為暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃，計劃管理人為渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司。

其中，優(yōu)先級A檔資產(chǎn)支持證券為14.12億元，優(yōu)先級B檔資產(chǎn)支持證券為4.47億元，次級資產(chǎn)支持證券為9.41億元。次級資產(chǎn)支持證券由紅星美凱龍與天津暢和天津暢和及其他合格投資者共同新設(shè)立的合伙型基金認購，擬出資金額不超過次級資產(chǎn)支持證券最終確定的發(fā)行規(guī)模的50%。

該期計劃是由于一期專項計劃即將到期后，雙方希望繼續(xù)合作。二期將受讓一期專項計劃持有的相關(guān)資產(chǎn)，將參考一期專項計劃的方式通過合伙型基金認購專項計劃的次級資產(chǎn)支持證券，并提供相應(yīng)的增信措施。

值得注意的是，紅星美凱龍向合伙型基金的優(yōu)先級有限合伙人承諾，優(yōu)先級有限合伙人于合伙企業(yè)存續(xù)期間通過分配實現(xiàn)投資收益未達到合伙協(xié)議計算分配可獲得的投資收益目標金額，紅星美凱龍須向優(yōu)先級有限合伙人進行差額補足。

對于紅星美凱龍這類重資產(chǎn)開發(fā)、運營的公司來說，在商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”閉環(huán)中，退出一直是最難完成的一環(huán)。

6月份獲批發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，給了這類商業(yè)地產(chǎn)商一個美好的希望——“商業(yè)地產(chǎn)REITs”。

上交所近期正在研究制定系列REITs市場制度建設(shè)的相關(guān)新聞，也被認為是REITs將進一步推進的可能。

新城、寶龍已經(jīng)等不及境內(nèi)市場的開放，主動前往新加坡、香港等國外交易所尋求商業(yè)地產(chǎn)的變現(xiàn)。而紅星美凱龍作為一個另類的商業(yè)地產(chǎn)商，作為家居行業(yè)龍頭，巨大的資產(chǎn)組合自然也無法擺脫境內(nèi)融資難、持有貴的問題。

截至2021年上半年，紅星美凱龍經(jīng)營了93家自營商場，276家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營12家家居商場，以特許經(jīng)營方式授權(quán)開業(yè)67個特許經(jīng)營家居建材項目，包括483家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

紅星美凱龍只能通過快速擴大委管商場、戰(zhàn)略合作經(jīng)營商場和特許經(jīng)營商場業(yè)務(wù)來降低自營商場的比例，從而降低公司的資本開支，加快開店效率和提升市場占有率。

以2020年為例，公司實現(xiàn)扣非凈利潤11.6億元，而利息費用的支出達到25.5億元。此次計劃發(fā)行的高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃背后，藏著紅星美凱龍家居賣場的證券化歷史。

據(jù)觀點新媒體了解，高和資本成立于2009年，成立之初的目標便是城市更新領(lǐng)域以及商業(yè)不動產(chǎn)投資和證券化，目前在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域總投資超過460億元，并完成不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品（包括CMBS和類REITs）約240億元，合作方包括大悅城、招商蛇口、金茂等頭部房企。

關(guān)于紅星美凱龍和高和資本之間的故事最早產(chǎn)生于2016年，雙方作為聯(lián)合GP共同發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首只家居商業(yè)地產(chǎn)并購基金，初期資金規(guī)模為50億元。

這是業(yè)內(nèi)首次針對家居這一細分品類的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)立并購資金，雙方將以紅星美凱龍在一二線城市的委托管理商場為主要資產(chǎn)標的。

簡單來說，這是紅星美凱龍為了完成商業(yè)地產(chǎn)的閉環(huán)而設(shè)立，正如普洛斯找來合作伙伴設(shè)立物流資金一般，最后的管理權(quán)依舊掌握在紅星美凱龍手中。

2017年5月份，紅星以交易對價人民幣2,650,000,000元出售鄭州雋鎧企業(yè)管理咨詢有限公司100%股權(quán)，計劃將兩間位于天津紅橋和河西的購物商場證券化，并發(fā)起類REITS計劃。根據(jù)有限合伙協(xié)議，公司資本出資總額將為人民幣4億元。

2017年9月份，紅星美凱龍宣布發(fā)行國內(nèi)家居行業(yè)首個權(quán)益型類REITs計劃，“暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃”。

據(jù)悉，該期類REITs計劃發(fā)行規(guī)模為26.5億元，其中優(yōu)先級合計為人民幣18億元，由銀行、公募基金等機構(gòu)參與認購；權(quán)益級證券合計為人民幣8.5億元，由高和資本發(fā)起的私募基金認購。

該類REITs底層資產(chǎn)為天津兩間紅星美凱龍家居商場，紅星美凱龍在產(chǎn)品發(fā)行后仍將繼續(xù)為商場提供為期五年（有優(yōu)先續(xù)期權(quán)）的委托經(jīng)營管理服務(wù)，以獲得浮動委管費作為回報。

為計劃提供服務(wù)的中倫指出，該類REITs項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計借鑒成熟市場的權(quán)益類REITs，不依賴主體信用兜底，回歸資產(chǎn)支持證券的本質(zhì)，并且由專業(yè)的私募投資基金以市場化方式認購其權(quán)益級證券。

紅星美凱龍與高和資本合作完全實現(xiàn)從建造到運營、從并購到退出的完整輕資產(chǎn)閉環(huán)后，同時也嘗試在交易所發(fā)行CMBS緩解資金壓力。

完成發(fā)行類REITs的幾天后，紅星美凱龍在上交所成功發(fā)行國內(nèi)首單家居賣場CMBS，發(fā)行規(guī)模24億元，期限18年，分為A、B兩檔，其中A檔利率為5%。底層資產(chǎn)為天津河?xùn)|和上海浦江的兩家商場。

2017年連續(xù)發(fā)行的類REITs和CMBS給予了投資者和紅星美凱龍一定信心，倘若未來可以通過類REITs變現(xiàn)快速回收資金，并保留管理門店，保持資金流動性為未來項目做儲備，這對持有數(shù)十家自營商場的行業(yè)龍頭而言，是繼續(xù)加碼投資的籌碼。

此外，由于家居行業(yè)的特殊性，紅星美凱龍多數(shù)商場都位于一二線核心城市，保證了優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，而紅星美凱龍“輕資產(chǎn)”的目標似乎近在咫尺。

然而，隨著時間發(fā)展，紅星美凱龍期待中的商業(yè)地產(chǎn)REITs依舊處于捕風(fēng)捉影階段，而交易所對于這類型ABS的管理愈發(fā)嚴格，紅星美凱龍的資產(chǎn)證券化之路依舊在等待。

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