觀點(diǎn)網(wǎng)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)震蕩的涼意，波及到了上下游多數(shù)行業(yè)。其中，房產(chǎn)中介在經(jīng)歷全行業(yè)萎縮的同時(shí)，業(yè)績(jī)受開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)的影響也直接顯現(xiàn)。

12月24日，房產(chǎn)代理龍頭合富輝煌發(fā)布盈利預(yù)警稱，由于在2021年第四季度某些從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的客戶信貸質(zhì)素惡化，集團(tuán)就其未償還的應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)期信貸虧損作出額外虧損撥備，預(yù)期將錄得截至2021年12月31日止年度應(yīng)收賬款的預(yù)期信貸虧損的撥備增加介乎約2.5億港元至3億港元。

這導(dǎo)致合富輝煌2021年預(yù)期盈轉(zhuǎn)虧，而截至2020年12月31日止年度股東應(yīng)占溢利約為1.84億港元。

一般而言，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將賬款撥備從而導(dǎo)致虧損的，即表示上述應(yīng)收款項(xiàng)長(zhǎng)期無(wú)法收回，且被會(huì)計(jì)師認(rèn)為回收成疑。

國(guó)金證券(香港)執(zhí)行董事兼投行部董事總經(jīng)理黃立沖對(duì)此表示：“這是較為普遍的現(xiàn)象，隨著多家房地產(chǎn)公司遭受財(cái)務(wù)困難，不論是物業(yè)代理、物業(yè)管理、施工公司、裝修公司都會(huì)遭遇不同程度的壞賬，從而拖累其業(yè)績(jī)。這種壞賬是蔓延性的，很多上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)甚至金融產(chǎn)業(yè)都會(huì)被波及。”

根據(jù)半年報(bào)披露，合富輝煌給予客戶的平均信貸期介乎30至180日，截至2021年6月30日，應(yīng)收賬款合計(jì)19.91億港元，其中超過(guò)180日的合計(jì)8.76億元，占比43.98%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，在此之前，踩雷開(kāi)發(fā)商壞賬的還包括貝殼和世聯(lián)行。

9月17日，世聯(lián)行公告稱，與恒大集團(tuán)存在業(yè)務(wù)往來(lái)，為恒大集團(tuán)提供新房代理銷售服務(wù)，收取相應(yīng)的傭金。近期，因恒大集團(tuán)資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)力支付拖欠公司的賬款。

截至2021年8月31日，世聯(lián)行與恒大集團(tuán)之間應(yīng)收票據(jù)余額為5.51億元，應(yīng)收賬款余額為6.94億元。截至9月中旬，世聯(lián)行與恒大集團(tuán)已就應(yīng)收款項(xiàng)中約2.46億元達(dá)成抵房解決方案，尚有應(yīng)收款項(xiàng)余額9.99億元。

貝殼2021年半年報(bào)亦顯示，截至2020年末和2021年6月末，應(yīng)收賬款分別高達(dá)131.84億元和138.32億元，相比2018年、2019年的34億元、81億元，增長(zhǎng)了數(shù)倍，信用損失風(fēng)險(xiǎn)較大。

回款壓力在貝殼2020年財(cái)報(bào)中有所提及：“如果我們合作的房地產(chǎn)商出現(xiàn)類似問(wèn)題（不滿足三道紅線要求而無(wú)法獲得新的融資），可能無(wú)法按時(shí)償還賬款，我們將被迫增加損失準(zhǔn)備或核銷相關(guān)賬款，這將影響公司業(yè)績(jī)。”

合富輝煌的盈利預(yù)警則意味著，來(lái)自開(kāi)發(fā)商的信用損失風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)直接影響了房產(chǎn)中介的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。在此之前，更多的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)來(lái)自于行業(yè)整體的政策調(diào)控及市場(chǎng)變化。

上半年，合富輝煌收益為39.31億港元，同比增長(zhǎng)50.72%；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利為3279.9萬(wàn)港元，同比下降54.67%。

對(duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)，合富輝煌于公告中表示：“2021年5至6月，廣東省多地的新冠病毒疫情有所反彈，對(duì)地區(qū)市場(chǎng)銷售產(chǎn)生階段性影響，集團(tuán)的業(yè)務(wù)表現(xiàn)亦因此受到影響。同時(shí)，在房地產(chǎn)物業(yè)代理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，集團(tuán)在全國(guó)性業(yè)務(wù)布局及應(yīng)用房地產(chǎn)電商銷售，使業(yè)務(wù)仍有增長(zhǎng)，但銷售及行政開(kāi)支中的員工成本和分銷成本也因而增加，導(dǎo)致利潤(rùn)率及股東應(yīng)占溢利較去年同期下跌。”

實(shí)際上，過(guò)去一年房產(chǎn)中介經(jīng)歷全行業(yè)萎縮，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)樓市的影響，被認(rèn)為是“對(duì)二手房和房產(chǎn)中介沖擊最大的一次”。

調(diào)控層面，包括打擊學(xué)區(qū)房炒作、加強(qiáng)限購(gòu)限售、發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)等；此外房貸新規(guī)兩道紅線下，房貸利率普漲、放貸周期延長(zhǎng)、二手房市場(chǎng)大面積停貸等，減緩了市場(chǎng)流動(dòng)性。“房住不炒”的不斷重申、地產(chǎn)行業(yè)下行氛圍下，購(gòu)房者漸趨冷靜觀望的情緒濃厚。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年10月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降21.7%，其中住宅銷售面積同比下降24.1%，連續(xù)4個(gè)月下降，10月降幅擴(kuò)大8.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)6年以來(lái)同期新低，東北地區(qū)商品房銷售量?jī)r(jià)齊跌。

房產(chǎn)中介首當(dāng)其沖受到影響?？梢钥吹?，過(guò)去一年包括貝殼、中原等在內(nèi)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，都出現(xiàn)大規(guī)模裁員閉店、架構(gòu)調(diào)整。

12月23日相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前9個(gè)月，深圳已有642家中介門店關(guān)停。多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)中介行業(yè)正經(jīng)歷低迷階段，上市房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼、房多多、我愛(ài)我家等多家公司三季度業(yè)績(jī)顯示，二手房交易規(guī)模快速萎縮。

根據(jù)貝殼2021年三季報(bào)，公司營(yíng)業(yè)收入同比下降，總成交額較去年同期下降超兩成，凈利潤(rùn)現(xiàn)近兩年來(lái)首虧；房多多前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.62億元，同比下降52.9%，凈虧損擴(kuò)大至5.99億元。

老牌機(jī)構(gòu)中原集團(tuán)于10月中旬的內(nèi)部文件顯示：“受市場(chǎng)持續(xù)低迷，為了保留核心資源度過(guò)寒冬，集團(tuán)決定調(diào)整內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模與架構(gòu)。”中原集團(tuán)提出，旗下所有分公司都要因應(yīng)自身經(jīng)營(yíng)情況作出適度收縮，目標(biāo)在第四季度達(dá)到收支平衡。

不過(guò)正如房產(chǎn)中介公告中所言，涼意或許有來(lái)自市場(chǎng)影響，但優(yōu)勝劣汰作為生存法則，行業(yè)洗牌下也意味著傳統(tǒng)中介經(jīng)營(yíng)模式及粗放式的規(guī)模擴(kuò)張需要改變。其中，發(fā)展金融服務(wù)、應(yīng)用數(shù)字化就在合富輝煌2021年中報(bào)中被重點(diǎn)提及。

值得注意的是，寒冬下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正大規(guī)模收縮的同時(shí)，仍有新的資本入場(chǎng)，包括最新入場(chǎng)的互聯(lián)網(wǎng)公司字節(jié)跳動(dòng)、快手。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，資本押注的判斷邏輯，大概是建立在隨著后續(xù)二手房交易量超過(guò)新房、存量市場(chǎng)到來(lái)，房產(chǎn)交易復(fù)雜度及風(fēng)險(xiǎn)管理重要性上升，市場(chǎng)對(duì)于中介服務(wù)的需求將大幅提高。

關(guān)鍵詞： 一損俱損 地產(chǎn)涼意中合富輝煌業(yè)績(jī)預(yù)虧的啟示