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那匹“黑馬”回來了 京投發(fā)展175億北京拿地再造TOD

2021-12-26 23:11:48    來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng)與深圳、上海、杭州等城市相比,北京第三次集中拍地的熱度并不高,大多數(shù)以底價成交。

12月24日,北京市第三批次商品住宅用地掛牌報價截止,根據(jù)報名及報價情況,有9宗地當(dāng)日成交,總成交價258.62億元。

另外,兩宗地快流拍,朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)GZGJC-02地塊無企業(yè)報名,豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖C地塊因參加競買的企業(yè)不具相關(guān)資質(zhì),不符合競買資格,且無其他企業(yè)報名。房山拱辰0017、0019地塊則將進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié),將于12月27日轉(zhuǎn)入線下競標(biāo)決定歸屬。

在這場土拍中,除去龍湖、旭輝、金地這幾家民營企業(yè),更多為葛洲壩、京投發(fā)展、金茂等國企、央企拿地。

當(dāng)中,北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司與北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以175.3億元底價奪得朝陽東壩三宗地,成為本場土拍最大贏家。

175億落子?xùn)|壩

在這次土拍中,京投發(fā)展以175.3億元的價格包攬了朝陽東壩三宗地塊,這一項(xiàng)目也將被打造成京投發(fā)展在京第五個TOD項(xiàng)目。

具體來看,京投發(fā)展以56.1億元競得第一宗朝陽東壩1101-A002-1、1101-A003-1地塊,建設(shè)用地面積約5.7公頃,規(guī)劃建筑規(guī)模約13.2萬平米,成交樓面地價為42500元/平米。

第二宗地塊,以起拍價格48.5億元競得1101-A002-2、1101-A003-2地塊,建設(shè)用地面積約6.4公頃,規(guī)劃建筑規(guī)模約9.4萬平米,成交樓面地價為51596元/平米。

第三宗地塊,以以70.7億元競得1101-A002-3地塊,建設(shè)用地面積約7.7公頃,規(guī)劃建筑規(guī)模約13.7萬平米,成交樓面地價為51606元/平方米。

3宗地合計(jì)建設(shè)用地面積19.79萬平米,建面36.3萬平米。當(dāng)中A002-1、A003-1地塊需配建2萬平米保障房,并由北京市朝陽區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司回購并持有,回購價格12000元/平米,地塊銷售指導(dǎo)價為8.1萬元/平米,另外2宗地銷售指導(dǎo)價則為8.6萬元/平米。

值得關(guān)注的是,此次東壩地塊也是北京土拍首次出現(xiàn)“期地”出讓,即根據(jù)軌交工程進(jìn)度分期交地開發(fā)。也就是說,周期將明顯長于普通項(xiàng)目,這點(diǎn)也令絕大多數(shù)高周轉(zhuǎn)房企心有余而力不足。

對于后續(xù)是否擴(kuò)大“期地”出讓范圍,北京規(guī)自委曾表示,將總結(jié)本次“期地”出讓工作經(jīng)驗(yàn)并不斷完善,后期對于類似的地鐵車輛段蓋上開發(fā)項(xiàng)目,將根據(jù)實(shí)際情況探索實(shí)施“期地”出讓。

據(jù)悉,在“期地”出讓中,土地款交納也有所不同,購買“期地”的開發(fā)商需先付競買保證金,摘地后,35個工作日內(nèi)付清土地收益部分的出讓金。

由于TOD項(xiàng)目的特殊性,三宗“期地”內(nèi)部又分為落地區(qū)和上蓋區(qū),交地時間有所不同,分批次交地時,競得方簽訂土地移交書后,5天內(nèi)需繳納相應(yīng)的一級開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用。

按照公開文件測算,正式競買前,3宗地需分別需要繳納11.22億元、9.7億元、14.2億元保證金;拿地后,京投發(fā)展還需要繳納9.9億元、8.2億元及12億元的政府收益部分,共計(jì)65.22億元。剩余的開發(fā)費(fèi)用,將在交地后陸續(xù)支付。

有市場聲音指,起初東壩地塊并未被拆分,地塊掛牌時被拆分成三塊,主要出于不希望出現(xiàn)總價過高等考量。

其實(shí),京投發(fā)展拿下該宗地早有跡可循。

一方面,京投發(fā)展與大股東曾多次通過一二級聯(lián)動摘地,此次東壩地塊正是由京投公司進(jìn)行一級開發(fā);另一方面,京投發(fā)展早已為此次拍地籌措資金。

11月24日,京投發(fā)展稱,為滿足公司全資子公司京投置地業(yè)務(wù)發(fā)展需要,向其增資150億元。

京投TOD潛行

“1地塊樓面地價42500元/平米,2地塊成交樓面地價為51596元/平米,3地塊成交樓面地價為51606元/平方米,相比起銷售指導(dǎo)價有較大的利潤空間。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時表示,東壩板塊正在快速發(fā)展,規(guī)劃較好。

資料顯示,東壩地塊臨近東北五環(huán)和第四使館區(qū),處在國貿(mào)CBD、首都國際機(jī)場、通州副中心三角核心地帶和金盞國際合作服務(wù)區(qū)內(nèi),地鐵12號線和3號線交匯,具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢,是北京中心城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多未實(shí)施的集中建設(shè)區(qū)。

近年來,東壩地區(qū)有多項(xiàng)利好政策傾斜,2020年國際交往中心專項(xiàng)規(guī)劃明確將東壩地區(qū)打造成為國際人才集聚、國際交往活動活躍、國際化綜合服務(wù)完善的新亮點(diǎn)區(qū)域。同年,東壩地區(qū)部分區(qū)域劃入國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)和中國(北京)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。

不過,由于地塊尚不能即時開工,京投發(fā)展需要付出一定的資金成本。但由于地價較低,三宗地的利潤仍較為可觀,目前在同區(qū)域項(xiàng)目中,華樾國際銷售均價7.1萬元/平米;富興首府銷售均價7.5萬元/平米。

TOD項(xiàng)目難度較大,而京投發(fā)展早已有豐富的項(xiàng)目打造經(jīng)驗(yàn)。

其實(shí),京投發(fā)展早已多次與京投公司合作,借一級土地開發(fā)的便利,并提供資金方面的支持,拿下多個TOD項(xiàng)目。

2013年,“京投系”就耗資近百億接連奪下海淀區(qū)玉淵潭地塊與昌平區(qū)東小口地塊,在兩宗地塊的股權(quán)安排上,第一大股東京投公司持有該項(xiàng)目49%股權(quán),京投置地則持有余下股權(quán)。

這兩個地鐵車輛段上蓋項(xiàng)目工程復(fù)雜,需要多年的施工經(jīng)驗(yàn)、過硬的設(shè)計(jì)才能勝任,“這幾年,京投陸續(xù)參與軌道上蓋物業(yè)的開發(fā),積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。”

資料顯示,2003年由北京市地鐵集團(tuán)改組而成的京投公司,業(yè)務(wù)包括軌道交通沿線土地一級、二級開發(fā)、高速鐵路投資、城中村改造和信息基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域,因此在TOD項(xiàng)目打造上具備先天優(yōu)勢。

與東壩地塊一致,玉淵潭地塊與昌平區(qū)東小口地塊的一級開發(fā)商均為京投公司。因此,雖然購地款接近百億元,但一級開發(fā)商的土地補(bǔ)償金就高達(dá)59億元,也就是說,京投系聯(lián)合體再投入34.5億元即可奪得84.6萬平方米的優(yōu)質(zhì)地塊。

觀點(diǎn)新媒體了解到,近幾年,“TOD賽道”競爭越來越激烈,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),包括萬科、龍湖、保利、華潤、越秀、碧桂園、招商蛇口等20余家企業(yè)都已入局。

而京投發(fā)展是多年深耕地鐵停車場上蓋的企業(yè)。

據(jù)悉,京投發(fā)展已是國內(nèi)在建項(xiàng)目體量最大、房屋交付數(shù)量最多的地鐵停車場上蓋綜合開發(fā)企業(yè),并在內(nèi)部專門配備了軌道交通項(xiàng)目的戰(zhàn)投部。

目前,京投發(fā)展已在北京、無錫等城市先后開發(fā)了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、愉樾天成等多個TOD項(xiàng)目,東壩地塊將成為其在京第五個TOD項(xiàng)目。

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