【編者按】“未來”以時間為底，以未知為題。以奇跡當(dāng)注腳，以敢為當(dāng)步伐。

作為“十四五”規(guī)劃的開局之年，2021年中國開啟了全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程，向第二個百年奮斗目標(biāo)進(jìn)發(fā)。

“十四五”規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，要堅持創(chuàng)新在現(xiàn)代化建設(shè)全局中的核心地位。要強(qiáng)化企業(yè)創(chuàng)新主體地位，促進(jìn)各類創(chuàng)新要素向企業(yè)集聚。可以預(yù)見，未來五年創(chuàng)新驅(qū)動將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主基調(diào)和動力源(行情600405,診股)。

2021年，以何創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展？在互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)與各行業(yè)快速融合與變革的當(dāng)下，我們聚焦制造、生命、能源、金融、空間與海洋等深具影響的領(lǐng)域，通過挖掘企業(yè)創(chuàng)新的故事，尋找中國經(jīng)濟(jì)增長的源動力，饋未來以啟示。

中新經(jīng)緯12月20日電 (薛宇飛)提到萬物云，你會想到什么？是阿里云、華為云，還是騰訊云、微軟云？萬物云與這些互聯(lián)網(wǎng)巨頭的云產(chǎn)業(yè)有什么不同？未來又會出現(xiàn)在什么地方？

2021年11月5日，萬科A(行情000002,診股)公告稱，計劃分拆子公司萬物云到香港聯(lián)交所上市，這也將是萬科第一次分拆單個業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行上市。這次公告，讓外界得以窺見被萬科寄予厚望的新興業(yè)務(wù)的成色。

不止物業(yè)

從1990年8月18日萬科天景花園交付、萬科第一個物業(yè)管理處成立開始，“萬科+物業(yè)”誕生了“萬科物業(yè)”，它也是“萬物云”的前身。在萬科工作22年、萬科集團(tuán)合伙人兼物業(yè)事業(yè)集團(tuán)(BG)首席合伙人、CEO朱保全后來回憶說，萬科以前是做貿(mào)易的公司，一開始建的房子質(zhì)量一般，為了彌補(bǔ)這點(diǎn)不足，就要把服務(wù)做好。

最開始的萬科物業(yè)只服務(wù)于萬科交付的項目，到2011年以后才承接獨(dú)立第三方的項目，并將服務(wù)范圍從住宅小區(qū)拓展至商業(yè)物業(yè)。萬科不斷地輸送已交付項目加上自身的對外拓展，讓萬科物業(yè)常年穩(wěn)居物業(yè)服務(wù)行業(yè)前列，并成為首個營收規(guī)模突破100億元人民幣的物企。

近兩年，逐漸做大的物業(yè)服務(wù)公司紛紛上市，特別是2020年，上市潮更是風(fēng)起云涌。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，A、H股共有6家、12家、18家物企上市，截至目前，2021年上市的物企也有十幾家。頭部物企中，恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活等都趁著2020年的高估值登上資本市場，一時間，物企風(fēng)光無兩。

但在物企上市潮中，始終沒有萬科物業(yè)的身影。對于萬科物業(yè)遲遲不上市的原因，外界也一直在猜測：它在等什么？

不管是萬科董事會主席郁亮、首席執(zhí)行官祝九勝，還是朱保全，都不止一次被問及具體的上市計劃，但他們一直沒有松口。對于IPO傳聞，郁亮在前兩年始終表示：“沒有千億市值，不會上市?！?/p>

中新經(jīng)緯注意到，截至目前，總市值達(dá)到過千億港元的物企只有碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活，如今還在千億港元以上的則只有碧桂園服務(wù)。郁亮的千億市值目標(biāo)，足以透露出萬科物業(yè)要牢牢占據(jù)行業(yè)最頭部的野心。

除了規(guī)模，萬科物業(yè)已經(jīng)不滿足物業(yè)公司的概念，郁亮在2019年9月說，“一定要等到大家認(rèn)同萬科物業(yè)是一家‘城市服務(wù)商’才上市，要區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)公司，它的價值才能得到充分肯定?！敝毂Ｈ?021年5月也說，“我們一定會上市，但如果還是用物業(yè)概念上市，我覺得不一定合適?！?/p>

萬物云。來源：萬物云官網(wǎng)

城市服務(wù)商概念，很多家物企都提過，但其模式一直還是模棱兩可，在這個時候，萬科物業(yè)給出了自己的答案。2020年10月底，朱保全正式對外宣布，萬科物業(yè)更名為萬物云時他說：“在扎根物業(yè)服務(wù)30年的基礎(chǔ)上，萬科物業(yè)升級為萬物云的時機(jī)已成熟。從品牌角度看，‘萬科物業(yè)’作為服務(wù)品牌，不應(yīng)該讓它更綜合，而是更專注，更好地服務(wù)客戶。從科技角度看，萬物云已有兩家科技子公司被認(rèn)定為國家級高新技術(shù)企業(yè)，獲得了百余項專利，Tech(科技)模塊已經(jīng)成型且具備BPaaS(流程即服務(wù))輸出能力與廣泛的IoT(物聯(lián)網(wǎng))連接能力?！?/p>

如今，萬物云包含Space(空間)、Tech(科技)和Grow(成長)三大模塊。Space模塊包含歸屬社區(qū)空間服務(wù)的“萬科物業(yè)”“樸鄰發(fā)展”，歸屬商企空間服務(wù)的“萬物梁行”“祥盈企服”，以及歸屬城市空間服務(wù)的“萬物云城”。Tech模塊包括“萬睿科技”“第五空間”等，分別提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運(yùn)營和行業(yè)人工智能服務(wù)、搭建社區(qū)住戶&商戶線上服務(wù)平臺。Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化創(chuàng)新企業(yè)。

完成更名后，外界也認(rèn)為，萬物云已完成上市所必需的組織框架、業(yè)務(wù)版圖乃至品牌矩陣的搭建，距離登陸資本市場僅一步之遙。一年后的2021年11月，分拆上市計劃正式公布。

截至2020年年末，萬物云的在管面積達(dá)5.66億平方米，全年實現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元。2021年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%。朱保全透露，公司2021年的收入將同比增長37.4%到250億元，利潤達(dá)20億元左右。

新舊故事

在2021年11月底的萬科臨時股東大會上，郁亮說：“萬物云目前在‘城市服務(wù)商’方面已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，今年增長特別迅速。如果萬物云以‘城市服務(wù)商’的戰(zhàn)略定位出現(xiàn)，我覺得意義是非凡的。而且傳統(tǒng)住區(qū)物業(yè)服務(wù)里面，每年新增面積中由萬科開發(fā)的項目已不足一半，所以我覺得萬物云已經(jīng)成熟了?！?/p>

萬科集團(tuán)合伙人兼物業(yè)事業(yè)集團(tuán)(BG)首席合伙人、CEO朱保全。來源：萬物云官網(wǎng)

郁亮所說的城市服務(wù)商，與萬科集團(tuán)的“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位是保持一致的，協(xié)同效應(yīng)可想而知。朱保全則將萬物云看作是服務(wù)業(yè)，“我們叫披著物業(yè)外衣，或者說帶著歷史基因的住的消費(fèi)和企業(yè)服務(wù)?！?/p>

不過，從萬物云當(dāng)前的經(jīng)營數(shù)據(jù)去分析，被視為傳統(tǒng)的、舊的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，依舊起到壓艙石的作用。在2021年上半年103.8億元的營收中，住宅物業(yè)服務(wù)收入達(dá)57.1億元，占比55.0%。雖然服務(wù)商業(yè)物業(yè)的起步較晚，但自2019年底萬物云與戴德梁行合資成立萬物梁行后，在商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)上就實現(xiàn)了快速地跑馬圈地，加上寫字樓等商業(yè)物業(yè)的服務(wù)費(fèi)較高，業(yè)務(wù)規(guī)模迅速壯大。在2021年上半年，商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)實現(xiàn)營收31.6億元，占萬物云總營收的30.4%。

其他業(yè)務(wù)方面，今年上半年，智慧城市服務(wù)實現(xiàn)收入6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)實現(xiàn)收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長實現(xiàn)收入3.2億元，占比3.1%。

新業(yè)務(wù)的規(guī)模雖然不大，但萬物云將科技、云服務(wù)視作未來重點(diǎn)投資的方向。按照計劃，萬物云旗下住宅物業(yè)應(yīng)該靜心做品質(zhì)服務(wù)，控制增速在30%以內(nèi)，商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%-60%的增速，城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速。以上為Space板塊的發(fā)展規(guī)劃，不包括Tech板塊和Grow板塊。

最能體現(xiàn)萬物云城市服務(wù)商定位的，就是“應(yīng)該大于60%增速”的萬物云城業(yè)務(wù)板塊。2020年10月，“萬物云城”品牌正式對外發(fā)布，這是國內(nèi)第一個以城市服務(wù)為定位的全新品牌，在當(dāng)時，就定下3年內(nèi)落地100個城市服務(wù)項目的目標(biāo)。

城市服務(wù)業(yè)務(wù)始于2017年12月底，當(dāng)時，朱保全與珠海橫琴的管委會執(zhí)法局局長見面，對方提出“大執(zhí)法，大物業(yè)”的概念，說想像物業(yè)小區(qū)一樣治理城市，雙方一拍即合。經(jīng)過多輪溝通，萬物云與珠海橫琴在2018年5月正式簽約。

“政府把城市管理的執(zhí)法權(quán)收回，把對接下面整個城市服務(wù)的供應(yīng)商交由我們總包商進(jìn)行統(tǒng)籌管理”，朱保全介紹，“這樣盡可能把城市管理變成城市服務(wù)，我們把一個城市里面的水系統(tǒng)、城管系統(tǒng)、城建系統(tǒng)、環(huán)保系統(tǒng)以及社區(qū)基層治理系統(tǒng)就能給打通。這件事在政府里有一句話叫‘九龍治水’，幾個部門之間往往是樹型機(jī)構(gòu)，這個時候如果通過企業(yè)在當(dāng)中穿針引線，效率就可以得到大幅度提高?！?/p>

簽約珠海橫琴，并不能讓他十分確定城市服務(wù)模式的可復(fù)制性，之后，萬物云又簽約雄安新區(qū)，這才讓他有了底氣。朱保全在今年10月底稱，已經(jīng)簽約40個城市，百城計劃可以提前完成。

此外，在Tech模塊中，此前做智能硬件集成商的萬?？萍?，已成為國內(nèi)首家集設(shè)計、研發(fā)、施工、運(yùn)營一站式的服務(wù)公司。

“很多人都在問，萬物云未來的競爭對手會不會是阿里云、華為云、騰訊云、微軟云，其實，這些公司做的都是底層的IaaS(基礎(chǔ)設(shè)施即服務(wù))，并沒有去做具體的云運(yùn)營。對萬物云來說，華為云、阿里云、騰訊云全是合作伙伴，萬物云是不會去做IaaS的，而是在這些云的基礎(chǔ)上構(gòu)建基于城市服務(wù)、工單管理的云服務(wù)。”朱保全還稱，與大型的云服務(wù)廠家有幾個最大的不同，一是萬物云有線下服務(wù)，二是有人工運(yùn)營，三是有硬件的施工能力，做的是一體化服務(wù)。

目前，萬物云已經(jīng)在武漢建立了全國遠(yuǎn)程運(yùn)營中心，把物業(yè)管理服務(wù)的各項流程逐步通過AIoT(人工智能物聯(lián)網(wǎng))形成遠(yuǎn)程閉環(huán)。例如，遇到臺風(fēng)、暴雨天氣，系統(tǒng)根據(jù)天氣預(yù)報、攝像頭對各項目積水情況進(jìn)行播報，并由系統(tǒng)根據(jù)具體情況向業(yè)主發(fā)送信息。

今年5月，萬物云發(fā)布了安防機(jī)電服務(wù)品牌“萬御安防”，這是Grow模塊孵化出的首個產(chǎn)業(yè)鏈。萬御安防的前身為萬科物業(yè)的安防機(jī)電運(yùn)營中心，后由萬物云與?？低?/span>(行情002415,診股)于2019年底孵化成立，此次分拆并獨(dú)立運(yùn)營，意味著萬物云將對外輸出其安防機(jī)電服務(wù)能力。

另外，由萬物云組建的睿聯(lián)盟也是一個重要的孵化平臺，參與聯(lián)盟的成員可共享萬物云的程序文件、作業(yè)步驟、客戶資源等，萬物云也會戰(zhàn)略投資睿聯(lián)盟成員企業(yè)并支持其上市，由此實現(xiàn)做物業(yè)界“平臺”的設(shè)想。截至2020年10月，睿聯(lián)盟擁有54家成員企業(yè)。

得失之間

雖然外界對萬物云上市已有預(yù)期，但萬科在2021年11月突然宣布分拆，市場多少還是有些意外，尤其是放在房地產(chǎn)市場不太景氣的背景下。面對一些猜想，郁亮也澄清道，萬物云在萬科的資產(chǎn)和利潤占比只有1%-2%左右，此時分拆上市，并不是要解決萬科的資金問題。

從物業(yè)服務(wù)行業(yè)看，由于受到地產(chǎn)行業(yè)等多方面因素的拖累，下半年以來物業(yè)股的股價出現(xiàn)集體回撤，板塊整體估值已不如2020年年末及2021年年初。頭部物企中，碧桂園服務(wù)的股價在2021年6月29日創(chuàng)下85.2港元/股的歷史高位，如今則徘徊在50港元/股，總市值跌破2000億港元。華潤萬象生活的股價在2021年6月30日創(chuàng)下55.25港元/股的歷史高位，如今跌至40港元/股左右，總市值跌破1000億港元。

有聲音認(rèn)為，萬物云之前一直不急于上市，是在為自身積蓄力量，既在規(guī)模上占據(jù)行業(yè)最前列，又逐漸擺脫物企的屬性，在科技、云服務(wù)有所突破。但市場的快速變化，也讓其錯過了上市的最佳時機(jī)。

從目前看，能與萬物云一決高下的只有碧桂園服務(wù)，而就在過去幾年，碧桂園服務(wù)正借助上市公司的融資便利，大肆收購中小物企，實力得以快速擴(kuò)充。2018年上市后，碧桂園服務(wù)通過配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式，累計向市場募資超290億港元的資金，之后便是其在收并購上的長袖善舞。

截至2021年上半年，碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到6.44億平方米，合約面積達(dá)12.05億平方米，加上下半年收購的富力物業(yè)及彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)，管理規(guī)模再度大幅提升。

中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙在近期的一篇文章中指出，尤其在2021年物業(yè)并購市場的特殊窗口期，當(dāng)資金鏈緊張的開發(fā)企業(yè)不得不甩賣“未來”，將旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)出售之時，碧桂園服務(wù)成為最大最好的“金主”。而沒有及時上市的萬物云，在面臨這波突然涌現(xiàn)的并購窗口期時，可能會錯過一些急需大量現(xiàn)金的優(yōu)質(zhì)物業(yè)標(biāo)的。這也是為何與陽光城(行情000671,診股)的交易時，萬物云選擇了股權(quán)置換而非現(xiàn)金交易。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)看，碧桂園服務(wù)已經(jīng)開始超過萬物云。2021年上半年，碧桂園服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入115.6億元，凈利潤21.13億元，萬物云同期的營收為103.83億元。萬物云預(yù)計今年全年的營收會有250億元，利潤達(dá)20億元左右，而外界預(yù)測碧桂園服務(wù)今年的營收會達(dá)到300億元。

不過，對于行業(yè)內(nèi)收并購，朱保全有自己的看法。他認(rèn)為，當(dāng)前的收并購價格很高，并會帶來非常嚴(yán)重的隱憂。在資本對賭之下，收并購一定會談未來幾年的經(jīng)營利潤率，這個時候，賺錢是第一位的，那些物業(yè)服務(wù)中看不見的地方的投入有可能是能省則省，這恰恰是對整個資產(chǎn)最嚴(yán)重的踐踏。萬物云則會按照住宅物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)，商業(yè)物業(yè)控制在30%-60%的既定節(jié)奏，靜心做下去。

萬物云的上市仍在推進(jìn)之中，外界預(yù)測，參照碧桂園服務(wù)當(dāng)前1800億港元的市值，并以萬物云在市場上的地位及口碑推算，大概率也可以給到萬物云相當(dāng)?shù)墓乐邓健?中新經(jīng)緯APP)

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關(guān)鍵詞： 未來的企業(yè)|萬物云能否當(dāng)好城市服務(wù)商？