文丨明明債券研究團(tuán)隊(duì)

保障性租賃住房建設(shè)和占比的提升是“十四五”的重要目標(biāo)，料將呈加速發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)已公布的十四五期間新增保障性租賃住房計(jì)劃籌建數(shù)超過(guò)660萬(wàn)套。我們估計(jì)十四五期間全國(guó)新增保障性租賃住房將在800-900萬(wàn)套之間，對(duì)應(yīng)的新增建筑面積或在4-4.5億平方米左右，對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)投資將在1.7-1.9萬(wàn)億左右，預(yù)計(jì)2022年投資將超過(guò)4000億元，拉動(dòng)地產(chǎn)投資3個(gè)百分點(diǎn)左右。短期看預(yù)計(jì)十四五期間保障性租賃住房建設(shè)的影響力不及棚改，但長(zhǎng)期趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)向上。

十四五規(guī)劃對(duì)保障性租賃住房的重視程度顯著提升。國(guó)家層面的十四五規(guī)劃中明確指出我國(guó)未來(lái)要“有效增加保障性住房供給”。相比之下，十三五的重點(diǎn)更多的是房地產(chǎn)去庫(kù)存和棚改貨幣化。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》發(fā)布后，發(fā)改委、住建部多次發(fā)文，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)及建筑企業(yè)共同推動(dòng)保障性安居建設(shè)。銀保監(jiān)會(huì)、央行也多次表態(tài)，要加大對(duì)長(zhǎng)租房市場(chǎng)的金融支持，共同推進(jìn)REITS試點(diǎn)，為發(fā)展保障性租賃住房提供財(cái)政和金融支持。

為何大力發(fā)展保障性租賃住房？保障性租賃住房能夠在一定程度上替代居民對(duì)商品房的需求，防止房?jī)r(jià)上升，符合“房住不炒”的大方向。各城市相應(yīng)的規(guī)劃及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，常住人口增長(zhǎng)壓力較大的城市在十四五期間增加保障性租賃住房供給的積極性更高。除此之外，保障性租賃住房更加契合商業(yè)化的運(yùn)作模式，財(cái)政能夠起到支持作用，且負(fù)擔(dān)相對(duì)有限。短期還能起到穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求的作用。

經(jīng)估算，十四五期間全國(guó)新增保障性租賃住房大致為800-900萬(wàn)套，新增建筑面積或在4-4.5億平方米左右。據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，十四五期間計(jì)劃籌建的新增保障性租賃住房數(shù)量已經(jīng)超過(guò)660萬(wàn)套。保障性租賃住房以“解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題”為主要目的，已公布計(jì)劃的省份，十四五期間籌建的新增保障性租賃房數(shù)量與十三五期間的常住人口變化存在一定關(guān)聯(lián)。據(jù)此估計(jì)，全國(guó)十四五期間新增保障性租賃住房約將在800-900萬(wàn)套之間。保障性租賃住房以70平方米以下的小戶型為主，但各地保障性租賃住房套均面積的分化較大，若按照每套50平方米來(lái)大致估算，對(duì)應(yīng)十四五期間的新增建筑面積或在4-4.5億平方米左右。

預(yù)計(jì)十四五期間保障性租賃住房將為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)1.7-1.9萬(wàn)億的增量。保障性租賃住房建設(shè)多依靠自有、閑置土地建設(shè)，在變更土地屬性時(shí)也無(wú)需繳納土地出讓收入，因此投資得估算主要考慮房屋造價(jià)。若十四五期間房屋建造的平均成本假設(shè)為4300元/平方米，以此推算十四五期間由保障性租賃住房建設(shè)帶來(lái)的房地產(chǎn)投資增量在1.7-1.9萬(wàn)億左右。

預(yù)計(jì)落在2022年的新增投資額將超過(guò)4000億，拉動(dòng)地產(chǎn)投資上行3個(gè)百分點(diǎn)左右。參考目前一些重點(diǎn)城市已披露的2022年保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃，多數(shù)城市都希望適當(dāng)打一些提前量，例如上海市計(jì)劃在2022年籌建的保障性租賃住房套數(shù)占十四五總計(jì)劃的比例為36%。結(jié)合部分重點(diǎn)城市的情況，大致估計(jì)2022年全國(guó)計(jì)劃籌建的保障性租賃住房將占到十四五總計(jì)劃的25%左右，能夠?yàn)槊髂甑姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)4100-4600億元增量，拉動(dòng)增速上行2.8-3.1個(gè)百分點(diǎn)。

短期看預(yù)計(jì)保障性租賃住房影響力不及棚改，但長(zhǎng)期趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)向上。從目前的狀況來(lái)看，保障性租賃住房現(xiàn)有的計(jì)劃規(guī)模較棚改仍有一定差距。但是，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，解決長(zhǎng)期以來(lái)困擾我國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題是較為確定的方向。保障性租賃住房建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用并不局限于房地產(chǎn)本身。一方面，保障房能夠與配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)緊密聯(lián)系在一起。另一方面，也能夠使大城市吸納更多的青年人口和新市民，預(yù)計(jì)對(duì)消費(fèi)和服務(wù)業(yè)的長(zhǎng)期提振是潛移默化的。

關(guān)鍵詞： 保障性租賃住房