“爆雷”預告 金輪天地美元債潛在違約與小房企“生存戰(zhàn)”
對地產(chǎn)行業(yè)來說,2021年“寒風瑟瑟冬意濃”。
這一年,地產(chǎn)行業(yè)的爆雷聲從未停歇,從華夏幸福到藍光、恒大、花樣年、陽光100……或許,人們從未想過,曾經(jīng)風向無限的頭部房企也有如此脆弱不堪之時,曾經(jīng)的千億新貴也落入了至暗時刻。
債務違約的名單還在增加,這一次,“上榜”的是金輪天地。
12月10日晚間,金輪天地發(fā)布公告稱,該公司于2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù)的利息原定于2021年12月11日付息,經(jīng)計算,約1160萬美元。但經(jīng)向其法律及財務顧問審慎咨詢后,該公司決定不會于2021年12月13日作出利息付款。
金輪天地續(xù)指,上述票據(jù)設立了30天的利息支付寬限期,因此,即便不能及時支付利息,也不會自動引起2023年到期的16%優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約。
換言之,上述票據(jù)利息支付擁有30日的展期,金輪天地需要盡快籌措資金在2022年1月11日之前完成付息工作。
但金輪天地臨期的債務并不止于此,按照該公司披露消息,2022年1月到期債務本息約1.5億美元,均具有潛在違約風險。
這一紙公告,或?qū)⒊蔀榻疠喬斓刭Y金鏈缺口的最新預告。
躺平
仔細看來,金輪天地近期的一系列動態(tài)與陽光100中國8月上旬的“自曝”違約公告如出一轍。
12月10晚間,金輪天地發(fā)布一則公告,內(nèi)容關于2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù)。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱,上述2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù),由金輪天地2021年6月8日發(fā)行,6月11日開始計息,發(fā)行總額為1.44999億美元,未償還金額1.44999億美元,票據(jù)到期日為2021年7月11日,年利息為16.0%,半年付一次息。
按此計算,2021年12月11日,金輪天地需支付約1160萬美元利息。
但該公司在公告中透露,上述票據(jù)的利息指定將于2021年12月11日到期及應付(由于12月11日為周六,付款可于12月13日作出),公司謹此公布,經(jīng)向其法律及財務顧問審慎咨詢后,決定不會于2021年12月13日作出利息付款。
此番公告猶如平地一聲雷,向來低調(diào)的金輪天地亦陷入了債務違約的風波當中。
不過,該公司在公告中透露,此前簽訂的2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù)條款中,有30天的利息支付寬限期,不會自動引起2023年到期的16%優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約。
同時,上述未支付利息付款本身亦將不會自動引起2022年到期的12.95%優(yōu)先票據(jù)或2023年到期的14.25%優(yōu)先票據(jù)的交叉違約。
據(jù)查閱,2022年到期12.95%優(yōu)先票據(jù),未償還金額約1.22億美元,債券期限為兩年將于2022年1月6日到期;而2023年到期14.25%優(yōu)先票據(jù),未償金額為1.78億美元,將于2022年1月10日支付第三次利息,約1211萬美元。
加上本次公告的2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù),粗略計算,接下來的30天內(nèi),金輪天地需兌付的本息總額將近1.5億美元。
或許30天的展期讓金輪天地得以喘息,如若30天內(nèi)兌付利息,則可化解爆雷風波,如若繼續(xù)“躺平”,金輪天地的債務違約“傳言”將在30天后實錘。
事實上,在上述“爆雷預告”的四天以前,金輪天地曾公告就上述臨期債務進行說明。
彼時公告提到,公司已識別票據(jù)大部分實益持有人,目前正就票據(jù)條款及條件之各項建議修訂與票據(jù)之若干主要實益持有人展開積極討論。
同時,該公司已委聘國泰君安證券(香港)有限公司及安邁融資顧問有限公司為聯(lián)席財務顧問以及Linklaters為法律顧問。
短短兩頁紙的公告,并沒有透露更多債務化解內(nèi)容,但可以明確的是,對于臨期債務,金輪天地提出了兩個解決方案:
其一,與債權人商討債務展期等方案;其二,該公司已經(jīng)聘請了財務顧問,或考慮制定債務重組方案。
或許華夏幸福的債務重組方案通過,給爆雷房企開了個好頭,但不得不說,金輪天地道阻且長。
壓力
金輪天地由王欽賢于1994年創(chuàng)辦,是一家著重地鐵上蓋、高鐵新城的綜合體開發(fā)的運營商,其業(yè)務主要集中在江蘇省內(nèi)。
2013年1月16日,金輪天地正式在港交所掛牌上市。但由于體量較小、土地儲備有限,
在上市之初,資本市場對這家內(nèi)地地產(chǎn)商并不看好,據(jù)較早前投資者代表預測,金輪天地估計可錄3到4倍的認購數(shù)字。
雖然這家企業(yè)最終的認購情況遠遠超過市場逾期,但彼時的分析仍舊認為,金輪天地與同期上市的旭輝、新城相比,依然不具備太多的吸引力,上市獲得超80倍認購,或主要基于金輪天地的交通樞紐定位。
上市以來,金輪天地的業(yè)績也是波動上行的狀態(tài),2017年是其最為高光的時刻,年內(nèi)公司的經(jīng)營業(yè)績、股價均創(chuàng)下新高。
同年,該公司錄得營業(yè)收入23.04億元、凈利潤4.85億元,分別同比增長144.86%、82.93%。
至此,金輪天地的業(yè)績開始觸頂回落,于2020年,該公司的營業(yè)收入較2017年幾乎腰斬僅剩3.89億元,同比則下降13.47%,凈利潤為3478.80萬元,同比下降86.32%,2021年同期,該公司的凈利潤甚至出現(xiàn)虧損7630萬元的情況。
與此同時,土地是房企的糧草,但金輪天地在銷售和土儲方面的表現(xiàn)同樣不太如人意。
財報透露,2021年中期,該公司并未在公開市場新獲取土地。報告期末,公司總土儲為159.67萬平方米,其中11.96萬平方米為竣工未售物業(yè)、3.28萬平方米為自用物業(yè)、17.04萬平方米為已竣工投資物業(yè)、剩余67.37萬平方米為開發(fā)中物業(yè)、60.01萬平方米為聯(lián)合營公司開發(fā)的物業(yè)。
從金輪天地持有的住宅土地儲備來看,開發(fā)用地只能滿足一年經(jīng)營,或許無法支持可持續(xù)發(fā)展。
受土地出售限制,2020年全年,金輪天地錄得合約銷售金額40.8億元,銷售面積為32.72萬平方米;2021年中期,其銷售金額為32.18億元。
一方面,業(yè)績表現(xiàn)不佳,意味著金輪天地通過自身經(jīng)營造血的能力大幅削弱,借錢紓困成為其發(fā)展的重要模式。
另一方面,在動則千億的時代,類似金輪天地這種小公司或許難以得到相對優(yōu)質(zhì)的資源、資金。
數(shù)據(jù)顯示,金輪天地的總負債從2017年的65.68億元上升2021年中期的124.35億元,凈負債率亦從56.6%遞增至81.8%。
與此同時,該公司融資成本更是逐年攀升。從本次公告提及的三筆優(yōu)先票據(jù)可以發(fā)現(xiàn),該公司的融資成本近兩年已超過10個點,其中,2019年,這一數(shù)值為7.8%,2020年升至11.0%,2021年中期,這一數(shù)值達到11.8%。
業(yè)績難以為繼、借錢度日、成本高昂,導致金輪天地的資金缺口越來越大。數(shù)據(jù)顯示,于2021年6月30日,金輪天地的銀行及其他借款為59.39億元,其中44.62億元須在一年內(nèi)償還,但該公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物19.56億元,無法覆蓋到期債務。
于今年10月18日,穆迪發(fā)布評級報告,將金輪天地的家族評級和現(xiàn)有票據(jù)的高級無抵押評級從B3”下調(diào)至“Caa1”,展望維持“負面”。
穆迪表示,Caa1”評級反映了金輪天地控股的信用方面短板,包括其經(jīng)營規(guī)模小、流動性弱以及由于其規(guī)模和地域集中而導致的信用指標波動,預計金輪天地控股調(diào)整后EBIT/利息和收入/調(diào)整后債務在未來12-18個月將分別保持在0.7倍和30%-35%左右,而截至2021年6月30日的12個月內(nèi)分別為0.5倍和36%。
同時,金輪天地控股的流動性很弱。截至2021年6月30日,該公司擁有9.76億元人民幣的無限制性現(xiàn)金,遠低于其報告披露的45億元人民幣短期債務。報告預計,鑒于信貸狀況具有挑戰(zhàn)性,該公司的財務靈活性將受到限制。
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