觀點地產(chǎn)網(wǎng) 以實物分派形式完成介紹上市的建發(fā)物業(yè)，在接近一年時間后首次啟動配股融資。

12月10日，建發(fā)物業(yè)公告稱，根據(jù)一般授權(quán)配售1.313億股新股份，配售代理為中金公司；配售股份相當(dāng)公告日期建發(fā)物業(yè)已發(fā)行股本約10.90%以及經(jīng)配發(fā)及發(fā)行配售股份擴(kuò)大后已發(fā)行股本約9.83%。

本次擬募資5.45億港元，約1.635億港元及約3.815億港元（即所得款項凈額的30%及70%）將分別用作收購物業(yè)管理公司及一般營運資金。

有業(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，因選擇介紹方式上市，建發(fā)物業(yè)缺失了一次直接融資的機(jī)會，也意味著無法同其他新股上市的物業(yè)股一樣快速收并購實現(xiàn)規(guī)模增長。而本次配股盡管募集資金較少，但為滿足建發(fā)物業(yè)規(guī)模增長欲望，亦是一筆解渴的資金。

從此前上市來看，建發(fā)物業(yè)上市更為求快，其趕在去年年底選擇介紹方式在港交所上市，從遞表到上市共計92天，僅次于恒大物業(yè)的64天，按照其本身的規(guī)模及業(yè)績質(zhì)量來說，已經(jīng)是很快的速度。

所謂介紹形式上市，就是上市時不融資，不發(fā)行新股，也沒有發(fā)行價，首日開盤價完全由市場決定。上市企業(yè)同樣需要滿足港交所監(jiān)管、業(yè)績需求，減少了“公開招股”環(huán)節(jié)，則上市周期變短，但同時在融資功能和品牌效應(yīng)上有所局限，不利于價值最大化。

介紹上市的形式有多種，建發(fā)物業(yè)選擇的是按照合資格建發(fā)國際股東于建發(fā)國際的的持股比例，完全以實物分派方式分派，這一形式偏向于考慮股東權(quán)益和投資者回報，因不發(fā)行新股便不會攤薄股東權(quán)益。

這也意味著融資并不是建發(fā)物業(yè)上市的首要目的，更多是為搭建業(yè)務(wù)平臺出發(fā)，同時也是在物業(yè)風(fēng)口收緊趨勢下抓住時機(jī)。

另一方面，這也因與其他大部分急于分拆物業(yè)的房企不同，母公司建發(fā)國際并無通過分拆物業(yè)實現(xiàn)去杠桿的需求，盡管其凈負(fù)債率水平多年處于高位，2019年其凈負(fù)債率高達(dá)175.74%，但通過非控股權(quán)益的增加、向大股東借入永續(xù)債等方式做大股東權(quán)益，2020年末、2021年上半年凈負(fù)債率分別為73.8%、85.1%。

當(dāng)然，撇除前述介紹上市的考量，如若是新股上市，以建發(fā)物業(yè)的成色并不一定受資本市場青睞。

截至2020年6月30日，建發(fā)物業(yè)總在管面積僅為2165.1萬平方米，其中大部分位于福建省，營業(yè)收入為4.52億元，2019年-2020年6月份，凈利率為8.5%、13.6%；整體成色不算好，也沒有“資本故事”可講。

除了建發(fā)物業(yè)，同樣通過介紹上市的物業(yè)股僅有2015年上市的中海物業(yè)、2018年上市的碧桂園服務(wù)；其余均是通過發(fā)行新股上市。但碧桂園服務(wù)因自身主營業(yè)務(wù)運營良好，在上市后短期內(nèi)可以完全依靠自有資金實現(xiàn)擴(kuò)張需求；而中海物業(yè)在上市后早期也并沒有通過融資來并購擴(kuò)張。

相比之下，介紹上市的方式讓建發(fā)國際得以快速分拆物業(yè)，但也在短期內(nèi)限制了其發(fā)展速度。

上市后，建發(fā)物業(yè)僅在今年7月初實施了一筆收并購。其以現(xiàn)金代價3739.32萬元收購洛陽泉舜物業(yè)服務(wù)51%股權(quán)，后者于2020年12月8日管理12個項目，涉及總建筑面積僅約191萬平方米。以經(jīng)審計2020年除稅后凈利潤433.8萬元計算，該筆并購的PE倍數(shù)約為16.89倍

由此可見，建發(fā)物業(yè)用不便宜的錢僅獲取了十分有限的規(guī)模增長。但現(xiàn)金從何而來？

宣布訂立上述收購協(xié)議的同一日，建發(fā)物業(yè)宣布實施激勵計劃，擬配發(fā)及發(fā)行合共不超過3530萬股限制性股份，其中，董事會擬初步向合共不超過195名激勵對象授予限制性股份不超過2825萬股，占該激勵計劃擬授予限制性股份總數(shù)約80.03%。配發(fā)預(yù)計募集8507.3萬港元，募集資金凈額擬用作一般營運資金。

股權(quán)激勵融資，或許正是為前述收購事項填補(bǔ)了資金缺口，同時此番操作也一定程度上利好了當(dāng)時的股價表現(xiàn)。

值得注意的是，此時的建發(fā)物業(yè)正好過了半年的禁融資期。根據(jù)《上市規(guī)則》，介紹上市的公司實現(xiàn)IPO后半年就可以通過配售或發(fā)售公司股份以募集資金。

回到對資金需求的層面看，去年底，建發(fā)物業(yè)手中的現(xiàn)金同比增長1451.37%至8.86億元，截至2021年6月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為8.7億元，但遠(yuǎn)低于約50億元左右的行業(yè)均值。

從此前收購洛陽泉舜物業(yè)服務(wù)來看，該目標(biāo)公司項目分布在洛陽、鄭州、廈門及漳州等地，與建發(fā)物業(yè)當(dāng)前在管地域相比，重疊度較高；業(yè)務(wù)范圍主要包括住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、管家服務(wù)及停車場管理服務(wù)，凈資產(chǎn)在交易前被剝離至僅剩注冊資本的500萬元，并且一季度的凈利潤為零。

有業(yè)內(nèi)分析，建發(fā)物業(yè)目前更多針對同類型企業(yè)的橫向收并購以增長規(guī)模，并追求現(xiàn)金流進(jìn)一步擴(kuò)大，而非業(yè)務(wù)深化及拓展。

而關(guān)于配股融資的考量，介紹方式上市的股票在上市初期的關(guān)鍵更多是股份供應(yīng)與交投活躍度，也意味著建發(fā)物業(yè)還需要吸引新的投資者入場。

同時融資更多為收并購，對依靠項目面積來盈利的物企而言，規(guī)模增長確實是當(dāng)下建發(fā)物業(yè)的需求。

此外其最為被詬病的是持續(xù)下滑的續(xù)約率，從2017年的95.0%逐步下滑至2020年6月30日為止6個月的85.7%，存在一定的丟盤現(xiàn)象。

目前而言，建發(fā)物業(yè)上半年營收6.68億元，41.39%增速低于行業(yè)均值；實現(xiàn)歸母凈利潤0.87億元，同比增長41.83%，毛利率為26.42%，凈利率為12.96%，同樣低于行業(yè)均值。

期末合約建筑面積5610萬平方米，母公司貢獻(xiàn)大部分在管面積，但更主要的收入由第三方貢獻(xiàn)，整體盈利上升主要得益于外拓市場。

其以住宅項目為主，收入結(jié)構(gòu)分為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，上半年分別營收3.52億元、2.24億元、0.9億元，分別同比增長24.8%、75%、111.8%。

建發(fā)物業(yè)的主要收入依靠項目面積的物業(yè)管理服務(wù)收入，而其高毛利的業(yè)主增值服務(wù)也需要在面積規(guī)模的基礎(chǔ)上展開。

而介紹方式上市的股票在上市初期的關(guān)鍵更多是股份供應(yīng)與交投活躍度，也意味著建發(fā)物業(yè)還需要吸引新的投資者入場。

關(guān)鍵詞： 規(guī)模欲望顯現(xiàn) 介紹上市后建發(fā)物業(yè)首配股融資5 45億港元