蘇州第三批集中供地:首日收金120.64億 相城城投、南京安居再補(bǔ)倉(cāng)
小雪已過,蘇州城內(nèi)土拍迎來年度收官戰(zhàn)。
11月24日至11月26日,蘇州第三批集中供地正式進(jìn)行出讓,本次土拍原有26宗涉宅地塊出讓,總出讓面積約192.68萬(wàn)平方米,起拍總價(jià)為405.6億元。但由于吳江汾湖高新地塊突發(fā)終止出讓,故此次土拍實(shí)際出讓地塊為共25宗,總出讓面積177.33萬(wàn)平方米。
對(duì)比今年蘇州三次集中供地的情況來看,第三輪集中供應(yīng)地塊較二輪有所增加,較首輪供應(yīng)地塊則減少3宗;從土地供應(yīng)規(guī)模方面來看,三輪土拍的供應(yīng)面積最少,較二輪集中拍地減少33.58%。
供應(yīng)面積雖少,但此次蘇州掛牌的地塊被戲稱為“壓箱底的好地”,尤其是平江新城地塊與永旺西地塊,2宗宅地報(bào)名房企不在少數(shù)。
注:蘇州2021年集中供地土地供應(yīng)規(guī)模與面積對(duì)比圖
此外,相較于第二輪集中供地的遇冷,蘇州在2021年末最后一次大規(guī)模拍地中釋放了明顯的積極信號(hào)。為降低拿地門檻,蘇州此次將保證金比例從第二輪集中出讓30%-50%全部改調(diào)為30%;更改土地出讓金首付款比例,由此前的60%降至50%;除去土拍園區(qū)地塊外,剩余參與集中供地的地塊均取消市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。
如此看來,在部分房企手握有限資金選擇“躺平”的當(dāng)下,先松綁,再操盤成為蘇州完成此次集中供地的主要?jiǎng)恿υ础?/p>
“老朋友”再補(bǔ)倉(cāng)
首日土拍的8宗地塊區(qū)域分布于相城區(qū)、姑蘇區(qū)、蘇相合作區(qū)、蘇州工業(yè)區(qū)。最終,8宗地塊全部成交,成交額120.64億元,其中2宗地塊為溢價(jià)成交。相比于2021年9月的蘇州第二輪集中供地首日,成交地塊數(shù)量變化不大,但僅有1宗地為溢價(jià)成交。
縱觀兩次集中供地首日戰(zhàn)況,除出讓地塊數(shù)量相似外,參與房企的重合度更為明顯,本地房企相城城投的身影格外顯眼。
早于蘇州二輪拍地中,相城城投與當(dāng)代置業(yè)合作拿下11.03萬(wàn)平的黃橋地塊。拿地不久后,相城城投便新增了新增投資企業(yè),名為蘇州摩碼綠恒房地產(chǎn)有限公司。據(jù)企查查股權(quán)穿透圖顯示,該公司由蘇州和恒置地有限公司(相城城投間接控股)與蘇州當(dāng)代綠色置業(yè)有限公司聯(lián)合持股。從注冊(cè)位置來看,蘇州摩碼綠恒房地產(chǎn)有限公司位于相城區(qū)黃橋街道旺盛路蘇州智能制造服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。據(jù)此,該公司應(yīng)該會(huì)成為黃橋地塊的項(xiàng)目開發(fā)公司。
而于此次集中供地,相城城投則聯(lián)合相城交建以底價(jià)11.04億元競(jìng)得蘇相合作區(qū)陸嚴(yán)街西、星旺路南地塊,該地塊出讓面積4.91萬(wàn)平方米,總建筑面積8.83萬(wàn)平方米,樓面價(jià)1.25萬(wàn)元/平方米。
除合作地塊外,相城城投還以底價(jià)22.78億元競(jìng)得相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)太東路南、華陽(yáng)路西地塊,樓面價(jià)9650元/平方米。該地塊出讓面積10.73萬(wàn)平方米,總建筑面積建筑面積23.6萬(wàn)平方米。
相城城投再次合作拿地背后,或許原因有二,一方面相城城投作為本地房企,持續(xù)加碼本土地塊對(duì)其項(xiàng)目擴(kuò)張有一定益處;此外,于近期,相城城投一筆35億元的私募債券獲上交所受理司2021年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為已受理,資金充足無疑利好,但如果能找到同船共渡的伙伴企業(yè),對(duì)于像相城城投的國(guó)有房企來說更為保險(xiǎn)。
此外,老牌日企大和房屋在首日供地中斬獲高鐵新城64號(hào)商住地塊,成交總價(jià)約25.46億元。這家開發(fā)商并非首次入局蘇州,于2007年,大和房屋曾在蘇州工業(yè)園區(qū)板塊落子,打造出了和風(fēng)雅致項(xiàng)目。可以說,作為首家涉足蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的日本房企,大和房屋拿地策略還是以因地制宜為主。
而針對(duì)目前國(guó)內(nèi)部分民營(yíng)企業(yè)“躺平”之說,蘇州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,目前民營(yíng)企業(yè)資金鏈比較緊張,一切還要看央行對(duì)于房企資金管控的情況,如果政策趨向有望放松,那么“躺平”的情況會(huì)慢慢減少。此外,從第二次蘇州土拍開始,國(guó)企托底趨勢(shì)逐漸明顯,主要還是資金鏈的問題。
2宗宅地溢價(jià)成交
雖說本輪土拍依舊以“穩(wěn)”為基調(diào),但高熱度永旺西地塊依舊為房企眼中的“香餑餑”。地塊周邊分布永旺、星匯學(xué)校、1號(hào)線鐘南街站等生活配套,湖東CBD也坐落于地塊不遠(yuǎn)處。中海、華潤(rùn)、招商、萬(wàn)科、保利置業(yè)等實(shí)力房企紛紛參拍。
最終,南京安居保障房建設(shè)發(fā)展有限公司以27.89億元攬下這宗熱門地塊,樓面價(jià)2.75萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率4.50%,成為首日土拍戰(zhàn)場(chǎng)中,獲得唯二產(chǎn)生溢價(jià)地塊之一的房企。作為蘇州熱門地塊的低調(diào)拓金者,南京安居 手中的新晉好牌不止永旺西這一張。
于2021年6月1日,南京安居便擲出40億競(jìng)得蘇州園區(qū)奧體核心區(qū)域地塊,成交樓面價(jià)2.52萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率高達(dá)15%。據(jù)悉,該地塊項(xiàng)目總建筑面積23.96萬(wàn)平方米,計(jì)容面積15.86萬(wàn)平方米。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,該項(xiàng)目將由萬(wàn)科操盤,擬建洋房、小高層及公寓式酒店。
除南京安居順利摘得永旺西板塊外,天地源也在經(jīng)過7輪競(jìng)價(jià)后,以18.15億元競(jìng)得3.77萬(wàn)平方米姑蘇區(qū)蘇錦街道廣濟(jì)北路以西、星光路以南地塊(平江新城地塊),溢價(jià)率7.01%,成為首日溢價(jià)率最高地塊獲得者。該地塊的熱度同樣不容小覷,龍湖、華潤(rùn)、招商紛紛入場(chǎng)。
作為純住宅用地,平江新城地塊既是本輪土拍中目前溢價(jià)率最高地塊,也是姑蘇區(qū)唯一出讓的地塊。此次天地源及時(shí)在該區(qū)域補(bǔ)倉(cāng),或許是向著明年的姑蘇區(qū)主力新樓盤進(jìn)發(fā)。從地塊方面來說,平江新城位于蘇州核心區(qū)域,萬(wàn)達(dá)、濕地公園、軌交都環(huán)繞其周,再加上古城底蘊(yùn)與建設(shè)中的教育資源,該地塊連競(jìng)拍7輪并不意外。
首日土拍的成交結(jié)果看似平穩(wěn),但也側(cè)面反映出蘇州區(qū)域地塊的分化日趨嚴(yán)重。蘇州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱:“目前蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)行情分化較大,對(duì)于土地市場(chǎng)的冷熱不能一概而論。其一是板塊之間的價(jià)格分化,不僅是板塊間差距較大,甚至同一個(gè)板塊之間,也出現(xiàn)了分化情況;此外,由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、資源嫁接等差異產(chǎn)生,不同項(xiàng)目之間也出現(xiàn)了一定程度的分化。但是,蘇州核心板塊內(nèi),受好評(píng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格則一直在上漲。蘇州目前新房的存量比較大目前應(yīng)有7萬(wàn)多套新房存量,導(dǎo)致客戶們的觀望情緒非常嚴(yán)重,這也是目前蘇州地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的原因之一。”
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