時(shí)間，對(duì)于當(dāng)下的房企來說太過于珍貴了。

奧園，伴隨著物業(yè)平臺(tái)與項(xiàng)目資產(chǎn)出售腳步，正在這場(chǎng)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)中賽跑。

11月上旬，據(jù)悉奧園與投資人正在針對(duì)若干筆私募債同步進(jìn)行展期談判工作；但由于進(jìn)展不順，談判中斷。

近日則流傳出一份《奧園展期方案》，將對(duì)“中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等共三筆私募產(chǎn)品進(jìn)行展期，未償本金余額為15.16億元。

該方案將在11月19日的債券持有人大會(huì)上進(jìn)行投票。而有知情人士稱，截至目前該方案是否通過還未知悉。

債務(wù)與展期

事實(shí)上奧園的財(cái)報(bào)并不算差。

截至今年中期，奧園有兩條紅線達(dá)標(biāo)。其中，凈負(fù)債率從年初的82.7%下降至80.7%；現(xiàn)金短債比率為1.3倍。

一條未達(dá)標(biāo)的紅線數(shù)據(jù)為剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率，中期錄得數(shù)據(jù)為78.5%。

、按照管理層在今年年初業(yè)績(jī)會(huì)上的發(fā)言，奧園原本計(jì)劃是在2023年實(shí)現(xiàn)三道紅線全部達(dá)標(biāo)；但于中期，奧園將這個(gè)目標(biāo)提前至2022年末前。

據(jù)悉，截至中期奧園有息負(fù)債從1149億元下降至1113億元，按照全年下降10%-15%的目標(biāo)，奧園今年至少還要下降78.9億元；而奧園下半年到期的所有債務(wù)大概是150億元左右。

與之相對(duì)的是，截至中期奧園賬面上躺著683億元現(xiàn)金，即便是近期奧園召開的投資人會(huì)議上披露的截至9月底賬面580億元現(xiàn)金，一切看起來也仍運(yùn)籌帷幄。

然而從目前動(dòng)用債務(wù)展期手段來看，顯然有其他不利動(dòng)因。

奧園過往曾表示，公司在資金分布方面一般分為項(xiàng)目公司資金和集團(tuán)資金，其中60%在集團(tuán)層面，按此計(jì)算目前奧園可動(dòng)用的集團(tuán)資金實(shí)則約348億元。

同時(shí)，以市場(chǎng)層面來看，目前預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，諸如奧園等房企都面臨著賬上現(xiàn)金支配力度下降的問題。

另一方面，奧園長(zhǎng)期存在少數(shù)股東權(quán)益與利潤(rùn)分配上不匹配、表外債務(wù)不明的情況，這些都為奧園償還債務(wù)能力蒙上了一層不確定性。

如以美元債為例，財(cái)報(bào)顯示，奧園明年年初有大筆美元債到期，其中比較緊迫的是2022年1月到期的5億美元高級(jí)票據(jù)。但有金融機(jī)構(gòu)信息源就指出，奧園今年年內(nèi)仍有3筆大約在5億美元的美元債到期。

此外值得一提的是，幾大機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)下調(diào)也在一定程度上催化了危機(jī)的顯現(xiàn)。

今年10月，標(biāo)普將奧園信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”，認(rèn)為其流動(dòng)性可能在未來12個(gè)月進(jìn)一步收緊；隨后穆迪也將奧園評(píng)級(jí)下調(diào)至B1。

11月，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普均先后下調(diào)奧園評(píng)級(jí)，其中標(biāo)普奧園長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC”，擔(dān)心其無法利用現(xiàn)有現(xiàn)金余額償還債務(wù)，無法償付風(fēng)險(xiǎn)正在顯著加劇。

有消息便指出，奧園主體信用評(píng)級(jí)的下調(diào)，致使上述提及的3筆年內(nèi)到期私募美元債觸發(fā)相關(guān)違約條款，因此部分債權(quán)人要求奧園提前償還債務(wù)。

這讓奧園手頭可動(dòng)用的資金更為緊迫。

于是，就在11月初，奧園針對(duì)三筆國(guó)內(nèi)私募債進(jìn)行展期談判，分別是深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第一期奧園集團(tuán)供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)、平安-奧盈供應(yīng)鏈金融1期1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，未償本金余額為15.16億元。

三筆私募債分別將于11月26日、12月3日及2022年5月20日到期，但后者中山證券-奧創(chuàng)二期ABS原本定于今年11月22日為行權(quán)回售日。

信心與時(shí)間

據(jù)披露的債務(wù)方案，奧園計(jì)劃將這三個(gè)私募債將展期一年，期間預(yù)期年化收益保持不變；兌付上奧園將分三次兌付，時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%將到期一次性支付。

為保障兌付，奧園以江西宜春一幅商住土地的使用權(quán)為該次展期計(jì)劃提供抵押擔(dān)保，估值超過10億元。

同時(shí)，三筆私募債在展期期間不再執(zhí)行原合同文件中約定的信用觸發(fā)機(jī)制（包括提前清償、喪失履約能力事件、權(quán)利完善和交叉違約）、基礎(chǔ)資產(chǎn)贖回、循環(huán)購(gòu)買、提前終止、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)解任等調(diào)控。

就在11月19日，奧園召開債券持有人大會(huì)對(duì)上述展期計(jì)劃進(jìn)行投票表決，計(jì)劃需要獲得超過三分之二的投票才可通過。

目前，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體綜合多方信息看，展期方案并沒有順利通過，存在展期條件沒有談妥等原因。

事實(shí)上，為了回籠資金、保障債務(wù)兌付，近兩個(gè)月以來奧園已經(jīng)祭出了許多措施。

如11月4日，在奧園健康擬出售55%股權(quán)予合生的市場(chǎng)消息下，奧園健康公告稱公司就出售附屬公司權(quán)益正與第三方初步討論；11月8日，郭梓文家族信托JOY PACIFIC以6億港元認(rèn)購(gòu)中國(guó)奧園1.62億股股份。

隨后奧園開始項(xiàng)目處置，11月14日，奧園以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)，預(yù)計(jì)虧損1.77億港元；11月15日工商信息顯示，奧園廣州荔灣東塱項(xiàng)目公司從100%持股比例降至51%，引入世紀(jì)金源入股49%。

但即便如此，持有債券的投資者還是不能完全信任這家處于行業(yè)風(fēng)暴中的房企。

標(biāo)普在最新報(bào)告中便指出，奧園近期的資產(chǎn)處置并沒有完全減輕中國(guó)奧園的還款風(fēng)險(xiǎn)，并不太可能覆蓋其包括2022年1月到期的6.88億美元離岸債務(wù)。

同時(shí)，在2022年剩余時(shí)間內(nèi)，奧園還將面臨2億美元于6月到期可回售私募票據(jù)、2.5億美元的高級(jí)票據(jù)將于9月到期以及償還銀團(tuán)貸款和其他債務(wù)。

信心比金子重要，放在此刻再合適不過。

有信源稱，上述奧園國(guó)內(nèi)私募債的投資人要求追加實(shí)控人擔(dān)保，這一緣由或可聯(lián)想到近期陽(yáng)光城通過的債務(wù)展期計(jì)劃。

陽(yáng)光城在過去一段時(shí)間同樣不太順，三季度財(cái)報(bào)被二股東投反對(duì)票、后遭遇“股債雙殺”，同時(shí)面臨多筆即將到期美元債。

不過如今陽(yáng)光城或許可以稍微喘口氣--11月18日公告顯示，陽(yáng)光城旗下美元債豁免交叉違約同意征求已獲通過，3只美元債展期的投票率均超過85%。

至此，陽(yáng)光城11月份所有到期的公開債務(wù)已完成展期。境內(nèi)債方面，陽(yáng)光城6.37億元“18陽(yáng)光04”債券、4.99億元供應(yīng)鏈ABN、12.7億元購(gòu)房尾款A(yù)BS展期12個(gè)月的兌付方案同樣獲投資人表決通過，合計(jì)24.06億元。

展期順利的關(guān)鍵，就在于陽(yáng)光城實(shí)控人林騰蛟將個(gè)人擔(dān)保加上條款。

據(jù)悉，陽(yáng)光城此次美元債展期后發(fā)行的新票據(jù)由陽(yáng)光城母公司提供擔(dān)保，同時(shí)由持有母公司43.98%股份的實(shí)際控制人林騰蛟提供個(gè)人擔(dān)保。

有內(nèi)部人士透露，除了美元債，目前陽(yáng)光城的境內(nèi)債、商票、非標(biāo)等許多都在談?wù)蛊?，林騰蛟同樣計(jì)劃加個(gè)人擔(dān)保。

這一誠(chéng)意或許打動(dòng)了許多投資人。就在不久前，林騰蛟辭任興業(yè)銀行職務(wù)，并清空股份回籠近10億元。

同樣是展期，奧園能否跨過這一道坎爭(zhēng)取到時(shí)間？

截至發(fā)稿時(shí)間，關(guān)于奧園私募債展期方案是否通過仍未知悉。

關(guān)鍵詞： 奧園籌資賽跑 香港項(xiàng)目、物業(yè)出售腳步中再尋私募債展期