房地產(chǎn)公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在延續(xù)，不僅讓與之關(guān)聯(lián)的財(cái)富公司暴露風(fēng)險(xiǎn)，而且讓前幾年舉牌進(jìn)入的險(xiǎn)資也被深套其中，部分險(xiǎn)資的投資浮虧超過(guò)了50%。

近日，深交所一知名上市房企爆發(fā)了現(xiàn)金流斷裂危機(jī)，其關(guān)聯(lián)的財(cái)富管理公司——華冕財(cái)富管理的理財(cái)產(chǎn)品兌付出現(xiàn)延期。記者發(fā)現(xiàn)，銀行對(duì)房企融資、對(duì)按揭貸款的收緊、購(gòu)房款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，以及“金九銀十”未能如期而至，是導(dǎo)致該房企債務(wù)危機(jī)的最主要原因。

此前，該房企為了降低融資成本、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，曾引進(jìn)泰康人壽、泰康養(yǎng)老，入股成本為6.09元/股，相較現(xiàn)有的股價(jià)，泰康人壽的本金已經(jīng)接近腰斬。

險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)公司失利的案例有很多，譬如2019~2020年期間通過(guò)舉牌方式投資房企的險(xiǎn)資，多數(shù)已經(jīng)深套。有業(yè)內(nèi)人士表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，將會(huì)進(jìn)一步加大險(xiǎn)企資產(chǎn)端和投資收益上的壓力。

華冕財(cái)富兌付延期折射房企流動(dòng)性緊張困局

2021年以來(lái)，在監(jiān)管政策仍未松口下，不僅多家高杠桿房企爆發(fā)了債務(wù)危機(jī)，且風(fēng)險(xiǎn)還延續(xù)至一些與房企有關(guān)聯(lián)的財(cái)富管理公司身上，譬如近期與某上市地產(chǎn)公司有關(guān)聯(lián)的華冕財(cái)富就出現(xiàn)了理財(cái)產(chǎn)品延期情況，引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

華冕財(cái)富成立于2017年，彼時(shí)恰逢監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資監(jiān)管開(kāi)始收緊，不少地產(chǎn)公司不約而同的選擇了財(cái)富管理公司作為維持表外融資的重要形式。據(jù)華冕財(cái)富的副總經(jīng)理?xiàng)钅炒饲暗谋硎?，華冕也是依托集團(tuán)資產(chǎn)來(lái)發(fā)行產(chǎn)品，比如環(huán)保、地產(chǎn)、貿(mào)易等底層資產(chǎn)。

《紅周刊》記者獲得的一份產(chǎn)品發(fā)行資料也顯示，華冕財(cái)富發(fā)行了不少在地方金交所掛牌的定融產(chǎn)品，譬如某產(chǎn)品的發(fā)行人為福建萬(wàn)眾資產(chǎn)，天眼查顯示，萬(wàn)眾資產(chǎn)是陽(yáng)光控股的全資子公司。而且其發(fā)行的不少定融理財(cái)產(chǎn)品，由上市公司大股東、福建陽(yáng)光集團(tuán)提供擔(dān)保。

11月初，華冕財(cái)富突然傳出要將理財(cái)產(chǎn)品延期一個(gè)月兌付，引發(fā)了投資人強(qiáng)烈的兌付要求。11月中旬，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，華冕財(cái)富的最新理財(cái)產(chǎn)品兌付方案基本出爐，對(duì)于已到期產(chǎn)品，投資人可選擇展期6+6個(gè)月，或以實(shí)物資產(chǎn)的方式兌付。

對(duì)此信息，記者以投資人身份咨詢了華冕財(cái)富相關(guān)人員，其表示：要么接受“6+6”的延期方案，即到期后延期1年，從第7個(gè)月開(kāi)始兌付本金；要么遵循就近分配的原則，以理財(cái)產(chǎn)品置換實(shí)物資產(chǎn)，譬如商品房、商鋪、車(chē)位等?？紤]到不少投資者購(gòu)買(mǎi)的理財(cái)金額僅幾十萬(wàn)元，達(dá)不到置換不動(dòng)產(chǎn)的門(mén)檻，“投資者可以先買(mǎi)下一套房產(chǎn)，再補(bǔ)齊理財(cái)資金以外的房款缺口；或與其他投資者，最好是至親好友簽個(gè)協(xié)議，拼團(tuán)置換一套不動(dòng)產(chǎn)”。

為何理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行人會(huì)出現(xiàn)兌付壓力？

《紅周刊》記者獲得的一段華冕財(cái)富11月中旬的內(nèi)部會(huì)議錄音顯示，公司的相關(guān)員工介紹了導(dǎo)致流動(dòng)性緊張的原因：

（1）上市公司被動(dòng)降負(fù)債，今年前三季度，公司有息負(fù)債降低了近200億元，客觀上也有銀行收縮對(duì)地產(chǎn)融資的原因；

（2）按揭貸款。銀行對(duì)按揭貸款審核嚴(yán)格、特別是對(duì)二手房的貸款投放管控不放松，不少有改善需求的房主無(wú)法置換新房，導(dǎo)致在上海的中高端樓盤(pán)去化較慢。目前公司客戶已付首付款、但未獲銀行批復(fù)的按揭貸款達(dá)200多億元；

（3）客戶購(gòu)房款必須進(jìn)入監(jiān)管賬戶，且相關(guān)部門(mén)和地方政府對(duì)監(jiān)管賬戶的管理更嚴(yán)格。

綜合上述因素，上市公司原本可獲得600億~700億元的流動(dòng)資金支持，但現(xiàn)在卻無(wú)法獲得，導(dǎo)致了流動(dòng)性在目前出現(xiàn)了缺口。

（4）銷(xiāo)售端，9~10月份傳統(tǒng)的“金九銀十”行情未出現(xiàn)，全行業(yè)銷(xiāo)售情況超預(yù)期下滑，加劇了上市公司的資金緊張。

那么，如何才能走出困境？

《紅周刊》記者獲悉，公司內(nèi)部寄希望于元旦過(guò)后，銀行的信貸和按揭投放恢復(fù)正常；實(shí)控人林騰蛟旗下公司持有華泰保險(xiǎn)4.25%的股份，也會(huì)尋求變現(xiàn)；另外錄音內(nèi)容還披露，公司持有興業(yè)銀行(行情601166,診股)的股權(quán)也會(huì)變現(xiàn)，用于保障理財(cái)產(chǎn)品的兌付；另外，上市公司還持有萬(wàn)物云4.8%的股權(quán)。萬(wàn)物云已確定港股上市，估值有望破千億。

記者了解到，目前房企的表外融資正在逐漸枯竭，房企現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻。一位資深的三方財(cái)富管理公司從業(yè)者向記者坦言：即便是依托財(cái)富管理公司的表外融資，在恒大財(cái)富出現(xiàn)逾期后，整個(gè)地產(chǎn)系的財(cái)富管理公司就很難大規(guī)模發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行融資了。

入股一年，泰康卻浮虧近半

值得一提的是，該房企此前還獲得過(guò)多家險(xiǎn)資的看好。譬如在2020年9月，公司公告稱，股權(quán)層面引入了泰康人壽、泰康養(yǎng)老保險(xiǎn)，后者持有股份占總股本的13.53%，泰康也成為上市公司第二大股東。泰康和上市公司控股股東還約定在項(xiàng)目代建、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)、物業(yè)管理等方面開(kāi)展深度合作。

不過(guò)此次引進(jìn)資本入駐，也讓上市公司的控股股東陽(yáng)光(行情600673,診股)集團(tuán)背上了業(yè)績(jī)對(duì)賭壓力，當(dāng)時(shí)簽訂的協(xié)議約定：2020~2024年，上市公司的歸母凈利潤(rùn)年復(fù)合增速≥15%，期間歸母凈利潤(rùn)總額≥340.59億元；2025~2029年，累計(jì)歸母凈利潤(rùn)≥601.64億元。若業(yè)績(jī)未達(dá)目標(biāo)，則陽(yáng)光集團(tuán)需要對(duì)上市公司進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

然而樓市的持續(xù)不景氣讓地產(chǎn)類(lèi)上市公司的業(yè)績(jī)難以維持，上述房企今年三季報(bào)的巨虧引發(fā)泰康方面不滿，董事會(huì)中有泰康人壽背景的兩位董事對(duì)三季報(bào)投出了反對(duì)票，理由為：對(duì)于公司三季度所表現(xiàn)的公司經(jīng)營(yíng)惡化，需要得到管理層合理解釋。

從甜蜜攜手到投出反對(duì)票，為何泰康的態(tài)度轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥螅?/P>

《紅周刊》記者從華冕財(cái)富投資人處獲得的今年11月中旬的華冕財(cái)富會(huì)議紀(jì)要顯示，上市公司執(zhí)行副總裁吳建斌坦言，泰康目前也面臨較大的市場(chǎng)壓力。

雙方的矛盾可能對(duì)房企的后續(xù)債務(wù)化解產(chǎn)生一定影響。在11月初的公告中，該房企表示，“繼續(xù)尋求愿意投資我們并與我們一起成長(zhǎng)的商業(yè)伙伴和戰(zhàn)略投資者”。但若考慮到其與二股東泰康人壽近期的關(guān)系并不和睦，后續(xù)引入新的“戰(zhàn)投”恐有一定波折。

上市公司公告顯示，泰康人壽當(dāng)初受讓該地產(chǎn)公司股份的成本為6.09元/股，總投資33.78億元。但僅僅一年后，上市公司的股價(jià)已跌至3元附近。在賬面上，泰康人壽的投資已經(jīng)浮虧過(guò)半。今年9月，市場(chǎng)上傳言稱，泰康有意想減持該地產(chǎn)公司的股份。

如此情況下，泰康對(duì)該房地產(chǎn)公司還能否繼續(xù)提供支持呢？

記者獲悉，在11月中旬召開(kāi)的華冕財(cái)富溝通會(huì)上，華冕財(cái)富相關(guān)人士表示，目前公司正在籌劃引入“戰(zhàn)投”。對(duì)此動(dòng)作，記者以投資者身份咨詢了華冕財(cái)富的相關(guān)員工，據(jù)對(duì)方回復(fù)稱，目前戰(zhàn)投還沒(méi)確定，“傾向于國(guó)資或央企背景”。如此情況或意味著，泰康繼續(xù)真金白銀支持的可能性已經(jīng)不大。

值得一提的是，雖然泰康人壽在上述項(xiàng)目上投資不利，但其在其他地產(chǎn)項(xiàng)目的投資也有得意之作，譬如2016年斥資60億元參與保利地產(chǎn)（600048.SH，現(xiàn)為保利發(fā)展(行情600048,診股)）定增，成為上市公司二股東。當(dāng)時(shí)，泰康人壽參與的增發(fā)價(jià)為8.19元/股，以保利發(fā)展目前的15元左右股價(jià)看（不考慮復(fù)權(quán)因素），泰康也是浮盈頗豐的。

除了泰康在上述地產(chǎn)公司中出現(xiàn)浮虧外，華夏人壽對(duì)其的投資同樣出現(xiàn)大幅浮虧。2018年上半年，華夏人壽有兩只產(chǎn)品進(jìn)入該地產(chǎn)公司前十大股東，目前持股占總股本的4.6%，彼時(shí)其進(jìn)入時(shí)股價(jià)區(qū)間在6~8元左右。

大型險(xiǎn)資牽手地產(chǎn)股

意圖獲取穩(wěn)定收益舉措失算

除了泰康人壽和華夏保險(xiǎn)之外，國(guó)內(nèi)最大的上市險(xiǎn)企在2019年也重金參股了某上市房企，該房企是以環(huán)京冀地區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、以及“產(chǎn)業(yè)新城”模式為人熟知。但進(jìn)入2020年后，該上市房企的債務(wù)壓力逐漸顯露，并于2021年初爆雷。

《紅周刊》記者在債權(quán)人溝通會(huì)上注意到，該房企實(shí)控人王文學(xué)坦言：公司在環(huán)京市場(chǎng)投入過(guò)大，2017年后未能及時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)方向，加之去年河北受到三波疫情的沖擊，公司終被債務(wù)壓力所拖垮。

在該險(xiǎn)資今年的股東大會(huì)上，聯(lián)席CEO謝永林坦言：公司對(duì)上述房企的風(fēng)險(xiǎn)敞口較大，股權(quán)投資180億元+表內(nèi)投資360億元，即總敞口達(dá)540億元，所以在房企的后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)化解中，不會(huì)再出資。正因?qū)Ψ科笸顿Y的失利，該險(xiǎn)資的業(yè)績(jī)、股價(jià)也被拖累，股價(jià)今年以來(lái)已跌去4成，創(chuàng)下近4年來(lái)新低。

此外，該險(xiǎn)企在兩年前還以每股4.81港元的價(jià)格，受讓了中國(guó)金茂（0817.HK）的股份，對(duì)中國(guó)金茂的持股比例增至15.22%，此次投資耗資約76億元人民幣，但其后中國(guó)金茂的股價(jià)持續(xù)走低，最新的股價(jià)僅為2.46港元，同樣出現(xiàn)了大額浮虧。

其實(shí)，險(xiǎn)資投資地產(chǎn)公司失利的現(xiàn)象并非個(gè)案。2019~2020年，大型險(xiǎn)資曾掀起一波舉牌潮，舉牌標(biāo)的以房企、銀行為主。但如今來(lái)看，這些砸下了重金的大型險(xiǎn)資，卻多數(shù)被深度套牢。譬如2019年底，太保壽險(xiǎn)通過(guò)定增方式出資27億元舉牌上海臨港(行情600848,診股)（600848.SH），當(dāng)時(shí)的增發(fā)價(jià)為23.98元，而目前的市場(chǎng)價(jià)卻僅為14.3元左右。

2020年初時(shí)，太平人壽還斥資19.07億元認(rèn)購(gòu)了大悅城(行情000031,診股)（000031.SZ）2.83億股定增股份，占定增后總股本的6.61%，躋身于上市公司第三大股東，但以當(dāng)時(shí)的6.73元增發(fā)價(jià)對(duì)比目前大悅城3.36元的股價(jià)來(lái)看，太平人壽的投資賬面也浮虧近半。據(jù)太平人壽財(cái)報(bào)，其綜合償付充足率已經(jīng)從2020年初的227%下滑至今年3季度末的202%。

綜合多家券商分析師的觀點(diǎn)，險(xiǎn)資2019~2020年間的舉牌潮中之所以青睞地產(chǎn)公司，一方面與險(xiǎn)資的資產(chǎn)負(fù)債管理期限相匹配，另一方面是對(duì)高分紅、盈利穩(wěn)健的地產(chǎn)股的投資也有助于熨平險(xiǎn)資的業(yè)績(jī)波動(dòng)。另外，北京工商大學(xué)保險(xiǎn)研究中心王緒瑾也向《紅周刊》記者指出，隨著人口老齡化、醫(yī)療養(yǎng)老的需求提升，不少險(xiǎn)企也希望通過(guò)資本市場(chǎng)打通“保險(xiǎn)+地產(chǎn)+養(yǎng)老”的產(chǎn)業(yè)鏈條。

然而近期地產(chǎn)行情驟冷還是出乎險(xiǎn)資的預(yù)期，很多房企的業(yè)績(jī)持續(xù)大降也導(dǎo)致自身的股息率大幅下滑，這讓投資其中想獲取穩(wěn)定收益的險(xiǎn)資很被動(dòng)，在今年險(xiǎn)企的歸母凈利潤(rùn)普遍不佳下，后續(xù)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)如不能得到有效控制，則很可能會(huì)進(jìn)一步掣肘險(xiǎn)資的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

據(jù)國(guó)泰君安(行情601211,診股)非銀分析師劉欣琦團(tuán)隊(duì)的研究，三季度房產(chǎn)等資產(chǎn)質(zhì)量惡化、出現(xiàn)價(jià)格下跌及信用減值，主要上市險(xiǎn)企也大幅計(jì)提資產(chǎn)減值損失，對(duì)投資收益造成負(fù)面影響：今年1~9月，觀察新華保險(xiǎn)(行情601336,診股)、中國(guó)人壽(行情601628,診股)、中國(guó)太保(行情601601,診股)、中國(guó)平安(行情601318,診股)4家上市險(xiǎn)企的年化總投資收益率，除新華外，其他3家均出現(xiàn)了同比下滑。

（本文已刊發(fā)于11月20日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)建議。）

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 泰康 太平人壽