跌!跌!跌!買房最佳時(shí)機(jī)到了嗎?
房地產(chǎn)市場過冬趨勢,已經(jīng)“肉眼可見”!
文 | 薛宇飛實(shí)習(xí)生黃官才華
15日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。相比于9月份,10月新房銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量大幅增加至52個(gè),二手房價(jià)格環(huán)比下跌的有64個(gè)。從統(tǒng)計(jì)局當(dāng)日公布的另一組數(shù)據(jù)看,10月份全國商品房銷售面積約為1.27億平方米,是近6年來銷售面積最低的“銀十”,只高于2015年10月。
業(yè)內(nèi)分析,當(dāng)前價(jià)格的下跌是成交量下行的結(jié)果。二季度以來,二手房成交量保持下降,新房、土地市場相繼降溫,造成10月份交易量進(jìn)一步下滑。繼一季度市場過熱、重點(diǎn)城市房價(jià)上漲較多后,現(xiàn)在價(jià)格的回調(diào)是對(duì)前期過熱的自然消化。
新房價(jià)格出現(xiàn)普跌三亞逆勢上漲
10月份,70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3%,同比上漲2.8%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯解讀稱:“9月份新房價(jià)格環(huán)比漲幅首次下跌,10月的跌幅則進(jìn)一步擴(kuò)大??梢哉J(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場開始‘入冬’,市場矛盾從‘過熱’開始轉(zhuǎn)為‘過冷’?!?/P>
從數(shù)量上,也能看出市場轉(zhuǎn)冷的跡象。10月,70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量大幅增加至52個(gè),較9月新增16個(gè)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這說明市場在庫存和資金的雙重?cái)D壓下,各大城市的降價(jià)促銷動(dòng)作增加。
不過,貝殼研究院首席市場分析師許小樂對(duì)中新經(jīng)緯分析,下跌城市中約80%的城市跌幅未超過0.5%,跌幅較小,房價(jià)仍然保持總體平穩(wěn)。
在新房價(jià)格逆勢上漲的13城中,三亞以0.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑其他城市,位居70城第一位。海南省會(huì)城市海口的新房價(jià)格漲幅持平。對(duì)于三亞的價(jià)格上漲,嚴(yán)躍進(jìn)分析,整體看,三亞過去幾年的供應(yīng)是不足的,所以即便是全域限購,潛在的購房者在符合限購條件后,還是會(huì)買房。
分城市類別看,10月份,一線城市新房價(jià)格漲幅環(huán)比持平,二線、三線城市新房價(jià)格分別環(huán)比下跌0.2%、0.3%,降幅均有擴(kuò)大。對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)表示,除了一線城市外,二線、三線城市均出現(xiàn)下跌,這說明后續(xù)需要防范這類城市出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn),包括房企銷售困難導(dǎo)致項(xiàng)目開工意愿不強(qiáng)等。
二手房市下行更甚一線城市齊跌
10月,70城二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%,同比上漲2.0%。其中,北、上、廣、深集體下滑,環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二手房降價(jià)的城市范圍亦在擴(kuò)大,10月份達(dá)到了64個(gè)城市。
對(duì)此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,二手房價(jià)格整體跌幅明顯,主要是兩方面原因:一是15個(gè)城市祭出二手房參考價(jià),指導(dǎo)貸款發(fā)放,導(dǎo)致杠桿緊縮;二是銀行信貸對(duì)二手房收縮更加明顯,甚至停貸。因此,即便是一線城市,其二手房價(jià)格也難以避免出現(xiàn)下跌態(tài)勢。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也也認(rèn)為,二手房參考價(jià)和房貸嚴(yán)控,是影響當(dāng)前二手房市場的重要因素。
70個(gè)城市中,只有4個(gè)城市的二手房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲,分別是贛州(0.5%)、三亞(0.4%)、??冢?.3%)、大連(0.1%),三亞、??谠俣阮I(lǐng)漲。分析稱,在新房供不應(yīng)求的情況下,市場熱度傳導(dǎo)至了三亞、海口二手房市場。
信貸政策正轉(zhuǎn)變 下行局面有望筑底?
許小樂分析,房價(jià)下跌的原因是需求端與供給端同步降杠桿。需求端,下半年以來居民按揭貸款的額度收縮,需求減弱。供給端,房企在較大的經(jīng)營壓力下,加大降價(jià)促銷力度和范圍。二手房業(yè)主的降價(jià)意愿增強(qiáng),降價(jià)行為增多。
張波也分析,進(jìn)入第四季度,房企加快現(xiàn)金回流的訴求不斷增強(qiáng),雖然整體融資出現(xiàn)有一定向好的跡象,但并不會(huì)改變行業(yè)的融資難問題。這一原因,推動(dòng)房企通過降價(jià)來拉動(dòng)銷量,導(dǎo)致部分城市房價(jià)出現(xiàn)持續(xù)下行。
對(duì)于后市,張波稱,為保障房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放,不少城市在貸款首付比例和利率上加大對(duì)首套房購房者的支持力度,房地產(chǎn)金融側(cè)已現(xiàn)微調(diào)。預(yù)計(jì)今年最后兩個(gè)月,各地市場的變化力度也將保持差異化,預(yù)計(jì)市場成交量快速下滑的城市,房貸政策調(diào)整的節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步加快,包括個(gè)人和房企兩個(gè)層面,尤其是房貸審批和發(fā)放的提速將是重要趨勢。
許小樂預(yù)測,市場下行的局面有望在年底或明年年初筑底。10月以來,金融信貸政策正在轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足。預(yù)計(jì)到2022年,房貸供需關(guān)系將回歸正常,有利于合理住房消費(fèi)得到正常滿足。
但李宇嘉則表示,適度糾偏的信貸環(huán)境,并不會(huì)對(duì)當(dāng)前繼續(xù)下跌的趨勢形成扭轉(zhuǎn)。特別是在需求端不會(huì)松綁限售、限貸的情況下,未來需求復(fù)蘇態(tài)勢不能太樂觀,房價(jià)仍會(huì)慣性下跌。
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