嘉里建設(shè)加倉(cāng)內(nèi)地綜合體 金陵?yáng)|路地塊擬投資400億
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 經(jīng)過多年征收與遴選,上海金陵?yáng)|路超級(jí)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)主體終于敲定;而嘉里建設(shè),也成功在內(nèi)地核心城市再納入一塊重量級(jí)地塊。
11月12日,嘉里建設(shè)公告稱,經(jīng)上海市黃浦區(qū)人民政府網(wǎng)站相關(guān)機(jī)關(guān)公示,公司全資附屬公司卓妙有限公司被確定為黃浦區(qū)外灘街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊項(xiàng)目遴選階段的實(shí)施主體,并參與其后續(xù)有關(guān)地塊土地使用權(quán)出讓。
根據(jù)10月9日的招標(biāo)結(jié)果公示,該地塊入圍候選人僅有1家,為嘉里建設(shè),其商務(wù)技術(shù)價(jià)格三項(xiàng)的綜合得分87.7分。
該項(xiàng)目總開發(fā)體量超60萬平米,因在地理位置上緊鄰?fù)鉃?、南京路、豫園,是上海僅次于外灘、南京路的市中心,被稱為“鉆石級(jí)地塊”。
根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,該地塊總動(dòng)遷成本超過200億元,預(yù)計(jì)總投資規(guī)模將近400億元。
拿下金陵?yáng)|路地塊
金陵?yáng)|路項(xiàng)目實(shí)際上為一項(xiàng)城市更新工程,關(guān)于該地塊的征收工作自2015年便開始了。整個(gè)改造過程共分3個(gè)階段:第一階段是豫園路地鐵站上蓋土地的拆遷;第二階段是2017年啟動(dòng)金陵?yáng)|路以南5個(gè)地塊的征收;第三階段是征收位于寧海路、浙江路、金陵?yáng)|路、松下路合圍的4幅地塊。
三個(gè)階段共計(jì)完成10塊土地的動(dòng)遷,涉及土地占地面積高達(dá)7萬平米,未來開發(fā)總體量將超60萬平米。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃,地塊總開發(fā)體量65.5萬平米,對(duì)于規(guī)劃面積與高度有著嚴(yán)格限制:地上建筑面積44.67萬平米,其中商辦不超過32.2萬平米,住宅不超過12.4萬平米,地下不超過20.9萬平米;此外,將新建限高240米的辦公樓、限高185米的辦公建筑、限高150米的超高層住宅項(xiàng)目。
未來整體規(guī)劃會(huì)以老城廂建筑風(fēng)貌的保護(hù)性開發(fā)為主,涵蓋商業(yè)、住宅、辦公、酒店、文化等設(shè)施;此外還需要保留歷史建筑超12萬平米,規(guī)模相當(dāng)于2個(gè)新天地,據(jù)悉新天地南里、北里總體量約6萬平米。
高昂的土地價(jià)格、保留12萬平米的歷史風(fēng)貌區(qū)、幾十萬平米的自持面積以及臨近地鐵的超高層建設(shè),多種因素疊加,業(yè)內(nèi)有聲音指,這可能是上海有史以來開發(fā)難度最高的一個(gè)項(xiàng)目,
而由于對(duì)區(qū)域發(fā)展有著重要意義,該項(xiàng)目設(shè)置的準(zhǔn)入條件較為嚴(yán)苛。
根據(jù)該項(xiàng)目的申請(qǐng)要求顯示,申請(qǐng)人可以獨(dú)立參加遴選,也可以聯(lián)合參加遴選,數(shù)量最多三家,且聯(lián)合申請(qǐng)人中有一方投資比例須高于50%(含50%);同時(shí),申請(qǐng)人或聯(lián)合申請(qǐng)人中一方需滿足“三條紅線全部達(dá)標(biāo)”。
此外,申請(qǐng)人或聯(lián)合申請(qǐng)人中一方還須滿足國(guó)內(nèi)“一線城市”中心城區(qū)或主城區(qū)及“港澳臺(tái)”總開發(fā)量不小于50萬平米。
據(jù)了解,該項(xiàng)目采用公開遴選這種獨(dú)特的出讓方式,即在進(jìn)入土拍流程之前,需要先進(jìn)行招商洽談,并評(píng)選經(jīng)濟(jì)實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、風(fēng)貌保護(hù)經(jīng)營(yíng)及對(duì)金陵?yáng)|路-豫園站上蓋項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)理念的解讀等,確保歷史風(fēng)貌區(qū)得到最好的保護(hù)性開發(fā)。
市場(chǎng)消息指,項(xiàng)目經(jīng)過了歷時(shí)多輪的方案匯報(bào),包括香港置地、恒基兆業(yè)、恒隆地產(chǎn)、鵬瑞地產(chǎn)都為其做過方案。而最終通過資格審核入圍的僅有嘉里建設(shè)一家。
該招標(biāo)結(jié)果被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為合理。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示:“總體而言,該項(xiàng)目建設(shè)難度大、周期長(zhǎng)、資金需求量高,而擅長(zhǎng)自持運(yùn)營(yíng),專攻精品商業(yè)的嘉里建設(shè)與該項(xiàng)目的適配度是最高的。”
不過除了資金需求以外,項(xiàng)目還非??简?yàn)開發(fā)商規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的把控能力,這對(duì)于嘉里建設(shè)而言,也并不算輕松。
加倉(cāng)內(nèi)地綜合體
這是嘉里建設(shè)年內(nèi)在上海拿下的第二宗地塊。在此之前,嘉里建設(shè)自2016年投資開發(fā)浦東新區(qū)通耀路21號(hào)地塊后,多年未在上海拿地。
截至2020年上半年,嘉里建設(shè)在內(nèi)地發(fā)展中物業(yè)顯示,上海土地儲(chǔ)備早已空缺。今年2月23日,嘉里建設(shè)曾聯(lián)合GIC以60億元拿下上海浦東超大綜合體地塊,雙方按40%及60%比例持有及發(fā)展項(xiàng)目地塊。
該地塊要求建設(shè)公租房2397平方米、公共服務(wù)2560平方米,辦公及商業(yè)均需自持。僅從商業(yè)面積18.4萬平方米體量來看,該項(xiàng)目將成為上海最大商場(chǎng)之一,相當(dāng)于4個(gè)浦東嘉里城商場(chǎng)或2個(gè)靜安嘉里中心商場(chǎng)。
兩次拿下的項(xiàng)目均是地價(jià)高、體量大,且自持率高的城市綜合體項(xiàng)目。這符合嘉里建設(shè)在內(nèi)地一向的投資思路:選擇核心城市中心地段,發(fā)展精品高端商業(yè)。
據(jù)了解,作為港資房企,最早要跟內(nèi)地開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)突圍的時(shí)候,嘉里建設(shè)以“開發(fā)先進(jìn)或者特有的產(chǎn)品”的思路,找到了高端酒店與商務(wù)相結(jié)合的開發(fā)模式。
打造類似嘉里中心和香格里拉這樣組合商務(wù)和酒店的綜合體,成為了嘉里建設(shè)在內(nèi)地高端商業(yè)地產(chǎn)的最主要發(fā)展模式,也成為其優(yōu)勢(shì)。這種模式在銷售收益的基礎(chǔ)之上,更為重要的是有長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的持續(xù)性收益。
只是這也往往意味著會(huì)花費(fèi)時(shí)間來打磨,建設(shè)周期較長(zhǎng);除此之外,也少不了在建設(shè)過程中存在規(guī)劃方案遭異議、開發(fā)停滯、建設(shè)成本過高等問題。
如嘉里建設(shè)2005年以24.6億元拿下杭州西湖的地塊,2012年規(guī)劃方案獲批通過,直至2016年才建成杭州嘉里中心。根據(jù)彼時(shí)嘉里建設(shè)公布的數(shù)據(jù),嘉里中心項(xiàng)目每天的財(cái)務(wù)成本是70萬元;若是按照從拿地到落成11年計(jì)算,財(cái)務(wù)支出超過了28億元。
而上海靜安嘉里中心項(xiàng)目,項(xiàng)目總體量45萬平米,其中商業(yè)8.6萬平米,辦公樓15.2萬平米。嘉里建設(shè)于1994年拿地,一期(一棟辦公樓+一棟公寓)1998年竣工,二期(辦公樓、商場(chǎng)、酒店)于2013年方竣工開業(yè)。
不過從結(jié)果看,嘉里建設(shè)用時(shí)間沉淀出來的綜合體項(xiàng)目,質(zhì)量普遍被業(yè)內(nèi)認(rèn)可。
2020年,靜安嘉里首層租金平均報(bào)價(jià)大約是2342元/平方米/月,而有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的上海樣本均值在1800元/平方米/月左右;另外根據(jù)2021年中報(bào),上海靜安嘉里中心一期、二期及浦東嘉里城的出租率分別為94%、98%和99%。
根據(jù)嘉里建設(shè)2021中期財(cái)報(bào),2021年上半年,嘉里建設(shè)集團(tuán)物業(yè)租賃收入為26.6億港元,其中內(nèi)地錄得19.9億港元,同比增20%,占集團(tuán)租賃總收入的75%;其中在內(nèi)地辦公室物業(yè)包括應(yīng)占聯(lián)營(yíng)公司的租金收入在內(nèi)的總租金收入為10.9億港元,按年增長(zhǎng)13%。
自持運(yùn)營(yíng)是嘉里建設(shè)的特點(diǎn),據(jù)悉其物業(yè)80%為自持形態(tài);此外,其在招商、運(yùn)營(yíng)上都依靠自身品牌能力,不同于大部分項(xiàng)目的先建設(shè)后招商,嘉里建設(shè)更多是先確認(rèn)目標(biāo)客戶及招商策劃,甚至在建設(shè)前已經(jīng)招商,據(jù)此來做規(guī)劃設(shè)計(jì)。
而傾向于長(zhǎng)線投資及需要資金沉淀的開發(fā)模式,港資在資金方面提出的需求,實(shí)際上也有一定底氣。于2021年6月30日,嘉里建設(shè)可動(dòng)用資金共376.3億港元,包括現(xiàn)金及銀行存款159.6億港元及未動(dòng)用之銀行貸款信貸額216.7億港元。于2021年6月30日,其負(fù)債比率下降120基點(diǎn)至23.9%(2020年12月31日:25.1%)。
縱觀嘉里建設(shè)多年在內(nèi)地的低調(diào)發(fā)展,其擴(kuò)張發(fā)展并不激進(jìn),在確保品質(zhì)保障的同時(shí),規(guī)模發(fā)展方面則會(huì)有所限制。
但城市綜合體依舊是發(fā)展的重點(diǎn)。8月份在中期業(yè)績(jī)會(huì)上,嘉里建設(shè)主席黃小抗指,集團(tuán)在香港會(huì)側(cè)重于在住宅方面的發(fā)展;而內(nèi)地尋找土地則會(huì)比較集中在長(zhǎng)三角及珠三角的大灣區(qū)中心城市,側(cè)重于城市綜合體的發(fā)展。
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