· 概 要·

本文主要通過回顧海外征收房地產(chǎn)稅的實踐經(jīng)驗，梳理相關(guān)文獻，分析房地產(chǎn)稅對房價的影響到底有多大。

房地產(chǎn)稅會通過什么機制影響房價呢？從理論上來說，如果將房地產(chǎn)稅看作是對消費品征收的消費稅，則會使得房價上升；如果看作對資本品征收的資本稅，則會導(dǎo)致房價下降；如果看作提高公共服務(wù)水平的受益稅，則影響的方向存在不確定性。

綜合海外房地產(chǎn)稅征收的實際經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅的征收能夠?qū)Ψ績r起到一定的抑制作用，但其影響程度有局限性。一是稅率的高低限制了政策的有效性，當(dāng)征稅的強度較小時，有可能對房價并不造成影響。二是這種影響的持續(xù)時間有限，隨著時間推移（根據(jù)文獻，在3-5年左右），房地產(chǎn)稅對房價的影響作用將逐漸消退。三是對房屋供給緊張的地區(qū)，其可能通過稅收轉(zhuǎn)嫁等方式，對房價反而形成抬升。

判斷我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢，不僅要看房地產(chǎn)稅，還要看宏觀政策、經(jīng)濟的大環(huán)境，以及房地產(chǎn)的大周期，考慮到這些，房地產(chǎn)市場面臨的壓力可能還會繼續(xù)演繹。當(dāng)房地產(chǎn)投資屬性下降、回歸居住的最本源，才是真正的“房住不炒”。

我們在專題《房地產(chǎn)稅：如何征收，有何影響？》中已經(jīng)基于之前的試點經(jīng)驗和海外發(fā)展經(jīng)驗，討論了下一階段我國的房地產(chǎn)稅具體如何征收，有哪些影響。本文主要通過回顧海外征收房地產(chǎn)稅的實踐經(jīng)驗，梳理相關(guān)文獻，分析房地產(chǎn)稅對房價的影響到底有多大。

1

海外如何征收房地產(chǎn)稅？

根據(jù)IMF統(tǒng)計，截至2017年世界上有129個國家征收財產(chǎn)稅，而其中最主要的組成部分是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，即房地產(chǎn)稅。從房地產(chǎn)稅的總體規(guī)模來看，房地產(chǎn)稅收入占GDP的比重雖有上升，但仍較低。33個發(fā)達國家，其房地產(chǎn)稅占GDP比重的平均值在2%左右，而30個新興國家和發(fā)展中國家的平均值僅為1%左右。

雖然對于整體經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)稅的體量較小，但其作用不可小視。一方面房地產(chǎn)稅在地方財政中有著舉足輕重的作用，是地方政府的主要稅源。以O(shè)ECD的主要國家為例，英國地方政府收入中99.5%來自于房地產(chǎn)稅，而美國地方政府收入的71.6%為房地產(chǎn)稅收入?？梢哉f房地產(chǎn)稅是地方政府最主要的稅種，也是主要稅源。

另一方面，部分海外國家征收房地產(chǎn)稅，除了保證財政收入外，往往有著抑制房地產(chǎn)泡沫、調(diào)控房價、縮小貧富差距的政策目標(biāo)。典型的案例是日本和韓國，其中，日本于1998年開征特別土地持有稅以控制房價，但由于未能達到預(yù)期調(diào)控效果，已于2003年停征；韓國2004年開征的綜合房地產(chǎn)稅，主要也是為了抑制房價上漲。

綜合來看，“寬稅基、低稅率、多減免”是大多數(shù)國家的稅制選擇。各國房地產(chǎn)稅的稅種、征收對象、計稅依據(jù)、稅率均有不同，但總體看來有以下幾個共同特征：第一，房地產(chǎn)稅的征收對象是房產(chǎn)或土地，征收范圍較廣；第二，一般以價值或者租金價格作為計稅依據(jù)，稅率雖然在各國之間存在差異，但整體不會太高，大多在1-5%之間；第三，多采用分類稅率，或者向低收入群體提供稅收優(yōu)惠，如免征區(qū)間、稅率減免等。這種征收方式，一方面保證了足夠的稅源，能夠支撐財政收入，另一方面也避免給民眾造成過多的負擔(dān)。

2

房地產(chǎn)稅影響房價：三大渠道

房地產(chǎn)既有消費品的屬性，也有投資品的屬性，而房地產(chǎn)稅同時還與地方稅收收入和公共服務(wù)有關(guān)，這就使得房地產(chǎn)稅對房價的影響一直是一個具有爭議性的問題，我們需要先討論房地產(chǎn)稅影響房價的不同機制。從理論模型的角度來進行分析，根據(jù)Zodrow（2001）[1]、況偉大（2009）[2]和張平、侯一麟（2016）[3]的論文，我們梳理了目前關(guān)于房地產(chǎn)稅如何影響房價的學(xué)術(shù)研究，大致可以將影響機制分為三類。

第一類觀點被稱為“傳統(tǒng)觀點”（Traditional View），在這種理論中，房地產(chǎn)是一種消費品，消費者購房主要是為了滿足自住等消費需求。在這種前提下，房地產(chǎn)稅是一種消費稅，如果消費者的需求彈性小，稅負就能通過調(diào)整房價轉(zhuǎn)嫁給購房者，征收房地產(chǎn)稅將抬高房價。這一觀點最早由Simon（1943）[4]提出，并由Netzer（1966）[5]完善，這種理論一方面假設(shè)供給具有完全彈性，也就是房地產(chǎn)商的生產(chǎn)、建設(shè)能迅速調(diào)整；另一方面，房地產(chǎn)作為消費品，一般是主要用以自住，而且由于消費者一般不會輕易搬家，比如很少會有消費者因為目前所在城市的房價太高，就選擇搬到房價更低的城市，所以可以假設(shè)購房是一種剛需。

在這種供給彈性大、需求彈性小的假設(shè)下，房地產(chǎn)稅將由消費剛性更強的消費者承擔(dān)，從而導(dǎo)致更高的房價。根據(jù)下圖所示，當(dāng)消費者的購房需求越?jīng)]有彈性時，其承擔(dān)稅負更多，房價也就越高。但現(xiàn)實中大部分房地產(chǎn)稅都是直接稅，在稅負轉(zhuǎn)嫁上存在一定障礙，而房地產(chǎn)市場受行業(yè)性質(zhì)、制度等條件影響，短期內(nèi)的供給彈性是比較小的，所以也比較難通過漲價將稅負轉(zhuǎn)嫁給買方。

第二類被稱為“新觀點”（New View），這一理論的前提假設(shè)是，房地產(chǎn)在房價上漲后增值，通過交易房產(chǎn)能獲得利潤，那么房地產(chǎn)就是一種投資品，房地產(chǎn)稅可以視為對資本征收的資本利得稅，如果征收房地產(chǎn)稅將降低房價。這一觀點由Mieszkowski（1972[6]，1989[7]）提出，他們認為，如果房地產(chǎn)稅的本質(zhì)是一種資本利得稅，征收房地產(chǎn)稅將增加持有資本的成本，使得資本收益率下降，那么以投資為目的的炒房客會選擇少買或者不買，削減需求，最終導(dǎo)致房價下跌。

Case和Grant[8]基于這一理論，在1991年進行了數(shù)值模擬，他們發(fā)現(xiàn)，如果全國采取統(tǒng)一稅率，提高房地產(chǎn)稅的確將使得房價下跌、住房消費減少，在他們的測算里，如果從不征收到征收2%的房地產(chǎn)稅，房價將下降4.5%左右。而當(dāng)各地房地產(chǎn)稅率不同，有的地區(qū)稅率較高，有的地區(qū)稅率較低時，情況又略有不同。高稅率地區(qū)的房價下跌、消費減少，這和之前的情況是一致的，但是高稅率地區(qū)減少購買的消費者會發(fā)生流動，這一擠出效應(yīng)反而相對推高了低稅率地區(qū)的房價，使得低稅率地區(qū)的房價下降幅度更小。延伸來說，房地產(chǎn)稅作為資本稅，對高價的、作為投資性消費的房屋價格影響更大。

第三類觀點認為，房地產(chǎn)稅的征收與房價的關(guān)系存在不確定性，被稱為“受益觀點”（Benefit View），這里認為征收房地產(chǎn)稅的目的是補充地方財政，房地產(chǎn)稅的繳納者也是受益者，所以將其看作一種受益稅。這一觀點基于Tiebout在1956年發(fā)表的地方政府模型[9]，由Oates（1969）[10]、 Hamilton等（1975）[11]不斷完善。這一類觀點認為，雖然從傳統(tǒng)供需層面來看，房地產(chǎn)稅會壓低房產(chǎn)價值，但房地產(chǎn)稅征收補貼了地方財政收入，使得地區(qū)的公共支出增加，例如學(xué)區(qū)水平提高、基礎(chǔ)設(shè)施改善、社區(qū)環(huán)境提升，這都會使得房產(chǎn)增值。后者的假設(shè)前提是，由于房地產(chǎn)稅主要由地方政府征收，并且“?？顚Ｓ谩?，主要用于區(qū)域的建設(shè)，從而抬升房價。在這種情況下，房地產(chǎn)稅實際是對公共產(chǎn)品和服務(wù)的一種付費。

最終房地產(chǎn)稅的征收是抬高還是降低房價，取決于兩種效應(yīng)的相對強弱。當(dāng)購房者對公共服務(wù)、學(xué)區(qū)質(zhì)量、居住環(huán)境等非常重視時，房地產(chǎn)稅率和房價之間可能會出現(xiàn)正相關(guān)。需要指出的是，由于海外的房地產(chǎn)稅往往采取“以支定收”的模式，征收的房地產(chǎn)稅稅款總額、相關(guān)稅率是由居民對公共服務(wù)的需求確定的，所以從因果關(guān)系上看，更可能是地方財政支出決定了房地產(chǎn)稅的征收，而非由房地產(chǎn)稅決定房價。

3

房地產(chǎn)稅：會導(dǎo)致房價下跌嗎？

那么從海外的實證經(jīng)驗來看，實際情況更貼近哪種觀點呢？由于影響房價的因素較多，而且房地產(chǎn)稅影響房價的機制也較為復(fù)雜，簡單地觀察兩者之間的數(shù)值相關(guān)性，一方面忽視了其它因素，如貨幣政策、信貸政策、居民收入等，對房價的影響；另一方面也不能準(zhǔn)確地判斷兩者之間的因果關(guān)系。由此，我們通過梳理學(xué)術(shù)文獻中的實證分析結(jié)果，來獲得更精準(zhǔn)的判斷。

總體來說，房地產(chǎn)稅的征收對房價是偏負面的影響。Ross和Yinger（1999）[12]曾指出，幾乎每一項關(guān)于房地產(chǎn)稅資本化的研究都發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅對房屋價值有負面影響。Rosen和Fullerton（1977）[13]的研究，是基于1960和1970 年新澤西州東北部 53 個社區(qū)的數(shù)據(jù)，他們控制了收入、人口、房齡、房屋位置等其他影響房價的要素，并且將公共服務(wù)對房價的正向影響單獨剝離開來，這種方式控制住了其他可能影響房價的因素，只保留了房地產(chǎn)稅對房價的直接影響。他們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅率對房屋價值有負作用，根據(jù)推算，當(dāng)房地產(chǎn)稅的有效稅率從3%提高到4%，將會導(dǎo)致一套具有代表性的3萬美元的房屋降價9.4%。但值得注意的是，這個分析沒有考慮到房地產(chǎn)稅對房價的間接影響，即通過增加地區(qū)公共服務(wù)帶來的房價變化。

Alpanda和Zubairy（2017）[14]運用一般均衡模型，對1984年到2007年的美國季度數(shù)據(jù)進行了分析。他們發(fā)現(xiàn)，將房地產(chǎn)稅率從1.4%提高到1.63%后，降低了家庭從投資住房中獲得的未來回報，減少了對投資性住房的需求，從而使得房屋需求削減，房價也隨之下跌大約0.5%。但隨著持有成本影響的消退、住房供給的調(diào)整，在稅率增加的沖擊發(fā)生五年后，房價又恢復(fù)到均衡水平，也就是說，房地產(chǎn)稅對房價的沖擊是相對中短期的，修復(fù)時間大約需要5年。

聚焦房地產(chǎn)稅政策調(diào)整前后房價的變化，能夠排除其他長期影響房價的因素的作用，從而更直接地觀察房地產(chǎn)稅政策對房價的影響。其中一個案例來自Elinder和Persson（2017）[15]，他們分析了瑞典減稅政策對房價的影響。值得一提的是，由于瑞典房產(chǎn)稅主要由中央集中征收，并不用于地方建設(shè)，這就進一步地剔除了房地產(chǎn)稅通過改善區(qū)域環(huán)境，從而對房價產(chǎn)生的間接影響。

2008年初，瑞典政府將房產(chǎn)稅稅率由1%降至0.75%，同時應(yīng)繳稅額超過6000瑞典克朗的部分免征，該國境內(nèi)約有一半的物業(yè)單元得以減稅?；谡叱雠_前后兩年，超過10萬筆的房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，他們發(fā)現(xiàn)，瑞典房產(chǎn)稅的大幅削減并未對房價產(chǎn)生顯著影響，房價漲幅僅有0.5%，而在超高價房產(chǎn)（價格高于95分位數(shù)和99分位數(shù)）中才觀察到了房價的顯著上漲，其分別上漲了4.1%和8.4%，但這仍與理論模型的結(jié)果存在一定的差異。他們認為減稅并未帶來大規(guī)模的房屋漲價，一是中央減稅政策的效果可能不及地方減稅，二是因為民眾可能預(yù)期政策將出現(xiàn)反復(fù)，三是因為信貸等條件的約束，需求的增加并不會快速增加。而僅有部分減稅力度較大、本身供小于求、非常稀缺的高價房屋，其價格才會有較大漲幅。

除了對單一國家的分析外，跨國比較的結(jié)果，也得出了房地產(chǎn)稅對房價的負向作用。Oliviero等人（2019）[16]分析了1970年至 2014 年期間，34 個經(jīng)合組織國家的面板數(shù)據(jù)，同時也控制了經(jīng)濟基本面、國家特性、時間等變量，從而剔除了這些因素對房價的影響。他們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)稅收入增速每提高1個百分點，房價增速就會下降約0.02個百分點，房地產(chǎn)稅增加的國家往往會經(jīng)歷全國住房市場的通縮。

況偉大等（2012）[17]對1980-2009年23個OECD國家的住房市場數(shù)據(jù)回歸分析，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅率每提高1%，房價指數(shù)將下降0.69%。但是，這種抑制作用是有局限性的，一方面地方政府不大可能大幅提高房產(chǎn)稅率，所以通過征稅對房價的抑制程度有限。另一方面，從長期看，房價主要是由收入和人口決定的，房地產(chǎn)稅政策不會使得房價脫離經(jīng)濟基本面。在比較了各類控制房價的政策后，他們發(fā)現(xiàn)，雖然征收房地產(chǎn)稅比利率政策在抑制房價上更有效，但改變房價增長預(yù)期、抑制投機政策對房價影響更大。

以上這些文獻，大多發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅和房價之間存在負相關(guān)，不過，仍有部分文獻得出了不同的結(jié)果，當(dāng)房地產(chǎn)稅征收帶來地方公共服務(wù)的改善對房價支撐較強，而對房價的抑制作用有限，這甚至可能導(dǎo)致房價上漲。例如Fischel（2001）[18]發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅的“受益稅”性質(zhì)相當(dāng)顯著，房地產(chǎn)稅的征收明顯地提升了區(qū)域價值，但作為資本利得稅來抑制房價的作用并不明顯，從而并不直接影響房價。

綜合來看，房地產(chǎn)稅的征收能夠?qū)Ψ績r起到一定的抑制作用，但其有效程度有局限性。一是稅率的高低限制了政策的有效性，當(dāng)征稅的強度較小，有可能對房價并不造成影響。二是這種影響的持續(xù)時間有限，隨著時間推移（根據(jù)文獻，在3-5年左右），房地產(chǎn)稅對房價的影響作用將逐漸消退。三是對房屋供給緊張的地區(qū)，其可能通過稅收轉(zhuǎn)嫁等方式，對房價反而形成抬升。

判斷我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢，不僅要看房地產(chǎn)稅，還要看宏觀政策、經(jīng)濟的大環(huán)境，以及房地產(chǎn)的大周期，考慮到這些，房地產(chǎn)市場面臨的壓力可能還會繼續(xù)演繹。當(dāng)房地產(chǎn)投資屬性下降、回歸居住的最本源，才是真正的“房住不炒”。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅