解局 | 華僑城兩日連續(xù)掛牌穗滬公司股權(quán)
華僑城連續(xù)兩日掛牌轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的動作,承接了“雙十一”的售貨熱情。
11月12日,據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露,深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司擬轉(zhuǎn)讓廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%股權(quán),轉(zhuǎn)讓價格為15.39億元。
前一日(11月11日),據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易中心披露,華僑城旗下上海天祥華僑城投資有限公司擬以底價4.86億元轉(zhuǎn)讓上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%股權(quán)。
就標(biāo)的企業(yè)來看,二者成立時間并不算長。其中,廣州華僑城置業(yè)成立于2019年8月,上海鵬鯤置業(yè)成立于2020年9月。從披露的2020年財務(wù)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn),兩公司的營業(yè)利潤總額與凈利潤皆顯示為負(fù)數(shù)狀態(tài)。
事實上,這并非是華僑城近期首次轉(zhuǎn)讓。僅9月至今,華僑城已涉及近10項股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目,涉及金額逾30億元。而在2020年,華僑城完成了包括重慶悅嵐等11個股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目,合計交易對價68.9億元。
買賣之間
在11月11日至12日連續(xù)兩天,華僑城分別轉(zhuǎn)讓旗下廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司、上海鵬鯤置業(yè)有限公司的42.4%、50%股權(quán),合計掛牌底價為20.25億元。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到,廣州華僑城成立于2019年8月15日,注冊資本為10億元,法定代表人為笪云平。經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;汽車產(chǎn)業(yè)園的招商、開發(fā)、建設(shè)等。該公司由深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司持股100%,無對外投資。
根據(jù)廣州華僑城官方公眾號披露,2019年2月華僑城拿下白水寨白水仙瀑景區(qū)項目首進(jìn)廣州,獲得其20年經(jīng)營權(quán),投資總額10億元。同年6月、7月、9月連續(xù)三個月摘得廣州增城區(qū)派潭鎮(zhèn)背陰村、石灘鎮(zhèn)鄭田村、荔城街羅崗村三宗地塊,總成交價為52.37億元。
此后,廣州華僑城幾乎再未對外界披露新增土地信息。
據(jù)了解,廣州華僑城目前主要開發(fā)項目為位于廣州增城荔城的“華僑城·云尚”,已于2021年9月23日開盤,均價約為21000元/平方米,尚未售罄。
根據(jù)北京中天和資產(chǎn)評估有限公司作出的資產(chǎn)評估,評估價值為10.04億元,相比企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價值9.93億元略高,即轉(zhuǎn)讓標(biāo)的(42.4%股權(quán))對應(yīng)評估值為4.26億元。
此外,根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,受讓方成功受讓后,標(biāo)的企業(yè)將對一期住宅、二期住宅單獨開立銷售監(jiān)管賬戶,并對一期住宅、二期住宅成本及資金支出進(jìn)行獨立核算。轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)項目公司操盤,受讓方不參與標(biāo)的企業(yè)日常管理。另外,該項目交易價款支付方式為一次性付款。
不難看出,華僑城對該項目的價值仍有較高期待。
對此,有業(yè)內(nèi)人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示,廣州華僑城所持項目經(jīng)歷拿地、開發(fā)等前期階段,即將步入收獲期,因此還是會吸引不少買家,但要看市場對該項目的認(rèn)可情況。
與標(biāo)的企業(yè)廣州華僑城不同的是,另一被華僑城在同一時間掛牌轉(zhuǎn)讓的上海鵬鯤置業(yè)有限公司,仍在前期階段。
據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所11月11日披露,華僑城擬掛牌轉(zhuǎn)讓上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價4.86億元。
上海鯤鵬成立于2020年9月,注冊資本為3.6億元,經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,由上海天祥華僑城投資有限公司持股100%。
該公司資產(chǎn)為上海市閔行區(qū)浦江123-3地塊,該地塊用地面積57310平方米,總建筑面積136160平方米,地上建筑面積84800平方米,地下建筑面積51360平方米,建筑容積率1.48,用途為商業(yè)用地。
據(jù)悉,該地塊土地證正在辦理中,目前還有一條市政道路未完成拆遷,地塊上還有三棵古樹需做保護(hù)。
財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年9月30日,上海鵬鯤置業(yè)無營業(yè)收入,資產(chǎn)總計約3.60億元,負(fù)債總計負(fù)51.85萬元,所有者權(quán)益約3.60億元。
另據(jù)此前媒體報道,2005年,華僑城和上海天祥投資出資50億元,共同開發(fā)浦江鎮(zhèn)130萬平方米地塊,目前項目稱為“浦江華僑城”,仍有尾盤在售。
置換背后
這并非是華僑城頭一次密集轉(zhuǎn)讓動作。
據(jù)不完全統(tǒng)計,自9月至今,華僑城已掛牌至少9項股權(quán)及債券轉(zhuǎn)讓項目,已公布金額超30億元。
數(shù)據(jù)來源:公開資料、觀點指數(shù)整理
另有媒體統(tǒng)計,此前三年間,華僑城至少出售或轉(zhuǎn)讓30多家子公司及債權(quán)。其中,在2020年,華僑城通過公開市場完成了重慶悅嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)、襄陽文城實業(yè)發(fā)展有限公司80%股權(quán)等11個項目的轉(zhuǎn)讓工作,合計交易對價68.9億元。
對此,業(yè)內(nèi)人士分析稱,華僑城轉(zhuǎn)讓項目公司的背后,是為了“以舊換新”,出讓部分不太賺錢的資產(chǎn),從而騰出資金買進(jìn)其他優(yōu)質(zhì)項目。
財報顯示,華僑城今年前三季度主營收入494.45億元,同比上升47.97%;歸母凈利潤34.19億元,同比下降34.85%;扣非凈利潤28.56億元,同比下降42.9%。
對此,華泰證券報告分析稱,華僑城前三季度增收不增利主要源于兩個方面,一是受行業(yè)利潤率下行以及結(jié)算結(jié)構(gòu)影響,報告期綜合毛利率同比下降27.2個百分點至30.0%,較中期進(jìn)一步下降3.3個百分點。二是合作項目結(jié)算放量,少數(shù)股東損益由去年同期的1.9億大幅提升至20.5億,占凈利潤的比重同比增加34個百分點至37.5%。
在今年土拍市場,華僑城明顯發(fā)力。例如在6月的蘇州首批集中供地中,華僑城連摘3宗地塊,總金額約85億元。上述報告期內(nèi),華僑城新增土地儲備項目18幅,總面積222.13萬平方米,權(quán)益總對價157.4億元。
分析人士指出,華僑城由于此前疫情影響,文旅板塊受挫,進(jìn)而轉(zhuǎn)向住宅市場。但文旅購地與公開招拍掛市場資金運作方式不同,華僑城近年項目并購、土地投資規(guī)模較大,肯定會對資金產(chǎn)生一定壓力。通過對于流動性不好的資產(chǎn)調(diào)整,能夠回籠資金。
三季度末,華僑城三條紅線延續(xù)“綠檔”表現(xiàn),但資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)出上升態(tài)勢。其中,公司凈負(fù)債率、扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債方面,分別較2020年末增加1.8、減少1.1、增加40.7個百分點至75.2%、68.9%、264.2%。
另據(jù)披露,華僑城平均融資成本4.38%,總有息負(fù)債1380.7億元,短期借款占比為12.13%。
關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,華僑城方面曾向外界回應(yīng),資產(chǎn)置出是根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃前提以及業(yè)務(wù)發(fā)展需要作出的調(diào)整。這種做法有利于華僑城進(jìn)一步聚焦主業(yè),保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中,不斷提升文旅核心競爭力,通過資源優(yōu)化配置,為消費者開發(fā)建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的文旅項目。
11月12日晚,華僑城公布2021年10月主要業(yè)務(wù)經(jīng)營情況,10月實現(xiàn)合同銷售金額45.06億元,期內(nèi)無新增土地。于2021年1-10月份,華僑城累計實現(xiàn)合同銷售金額708.6億元,較2020年同期增長3%。
同時披露,于2021年國慶節(jié)假期,華僑城景區(qū)、酒店及開放式旅游區(qū)合計接待399.7萬人次,恢復(fù)至2019年同期的135%。
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