中國金茂:造城且造IP | 激蕩2021⑥
編者按:2021年地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏,市場信心蕩到谷底。三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、兩集中、美元債灰犀牛等多重因素疊加下,有人危機(jī)重重,有人卻逆勢上行。搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃《激蕩2021》,以三大維度九大指標(biāo),剖析“激蕩”房企,尋找在逆境中前行的房企,傳遞行業(yè)正能量。
2021年的房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏。尤其是在三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、市場下滑、美元債灰犀牛等多重因素影響下,不少房企資金鏈緊繃,甚至不乏頭部房企深陷暴雷泥潭。
不過,“暴雷”并非行業(yè)的全部。有人危機(jī)重重,有人則在逆勢上行,比如持續(xù)維持穩(wěn)健增長態(tài)勢的中國金茂。
11月5日,中國金茂披露,今年前10個(gè)月,公司及其附屬公司的簽約金額累計(jì)已達(dá)1959億元,簽約銷售建筑面積也達(dá)到了1093.06萬平方米,同比分別增長8.64%和16.22%。這一成績在焦點(diǎn)研究院百強(qiáng)房企銷售榜中排名第15位。
10月份,全國房地產(chǎn)市場降溫明顯,焦點(diǎn)研究院重點(diǎn)監(jiān)測的29個(gè)城市商品住宅成交面積同比驟降22%。但是,即便在這樣的環(huán)境下,中國金茂的簽約銷售金額依然同比增長8.65%至201億元,簽約銷售面積也同比增長12.91%,達(dá)到了98.13萬平方米。
與行業(yè)其他房企對比,才可窺見中國金茂的優(yōu)秀。據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì),2021年10月,百強(qiáng)房企中有逾8成企業(yè)單月銷售業(yè)績同比下降,其中44家房企同比降幅大于30%,37家房企該月業(yè)績出現(xiàn)同環(huán)比雙降。包括絕大部分TOP30房企在內(nèi),近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。
中國金茂激蕩指數(shù)
能夠在弱環(huán)境下保持銷售穩(wěn)增,與中國金茂過往嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管控不無關(guān)系。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)查詢財(cái)報(bào)獲悉,2018年至2020年,中國金茂剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債分別為65.1%、67.2%、66.7%,持續(xù)保持在70%的紅線指標(biāo)之下;凈負(fù)債率為71%、69.4%、40.7%,同樣皆在100%的紅線指標(biāo)之下;現(xiàn)金短債比為1.0、0.6、1.6,連續(xù)兩年維持在“1”以上,是典型的財(cái)務(wù)自律型房企。
今年上半年,中國金茂的凈負(fù)債率為43.1%,現(xiàn)金短債比為1.3倍,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.9%,“三道紅線”全部維持“綠檔”狀態(tài),在融資端不受限制。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),也使得該公司在資本市場頗受看好,不僅獲得了多家信用評級機(jī)構(gòu)的“穩(wěn)定”展望,融資成本也進(jìn)一步降至4.01%,外幣債務(wù)融資成本更是低至2.33%,皆在行業(yè)較低水平。
手握充?,F(xiàn)金,中國金茂同時(shí)不忘強(qiáng)調(diào)對回款目標(biāo)的考核。今年年中,該公司的回款率為94%,維持行業(yè)中上水準(zhǔn)。而這也是中國金茂自2019年至今,連續(xù)第三年將回款率維持在90%以上。
銷售回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營能力的重要指標(biāo)。銷售回款率越高,意味著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度越快,財(cái)務(wù)資金管控能力也就越強(qiáng)??焖賹?shí)現(xiàn)銷售回款不僅能保障企業(yè)現(xiàn)金流的充足,還能進(jìn)一步提升企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力,同時(shí)為企業(yè)在逆周期下獲取更多的投資機(jī)會奠定基礎(chǔ)。
在成本管控方面,焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn),2018年至2020年,中國金茂的三費(fèi)費(fèi)用率為22.8%、26.1%及21.7%,呈現(xiàn)波動下降狀態(tài)。2021上半年,金茂的該項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步降至20.7%,相比2020年年末降低1個(gè)百分點(diǎn),同比2020年年中降低31.6個(gè)百分點(diǎn)。
具體來看,金茂的管理費(fèi)用率相比去年同期優(yōu)化了6.1個(gè)百分點(diǎn),銷售費(fèi)用率優(yōu)化了2.7個(gè)百分點(diǎn),財(cái)務(wù)費(fèi)用率優(yōu)化了22.8個(gè)百分點(diǎn)。由此可知,穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)下,中國金茂的成本管控能力仍在繼續(xù)加強(qiáng)。
造城的功底
財(cái)報(bào)顯示,上半年,中國金茂財(cái)務(wù)費(fèi)用率的改善主要得益于公司營業(yè)收入的大幅增長。期內(nèi),金茂的營業(yè)收入同比增長135.2%至284.6億元。其中,客戶合約收入277.0億元,同比增長142.9%;租金收入7.6億元,同比增長9.1%。兩大主要收入來源皆呈現(xiàn)增長態(tài)勢。
營收高增之外,金茂的簽約金額也實(shí)現(xiàn)了同比超兩成的增長。這離不開公司既往深耕的高能級城市的銷售貢獻(xiàn),也離不開城市運(yùn)營項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。當(dāng)期,金茂來自城市運(yùn)營項(xiàng)目的銷售占比達(dá)24%,相較2020年末再升3個(gè)百分點(diǎn)。
城市運(yùn)營,是中國金茂早在2015年即確立的公司“第二增長曲線”。此后,中國金茂不斷對城市運(yùn)營戰(zhàn)略進(jìn)行迭代升級,逐漸形成了一套清晰的城市運(yùn)營戰(zhàn)略執(zhí)行體系,也在業(yè)內(nèi)構(gòu)建起了自己獨(dú)樹一幟的競爭力。
與行業(yè)其他房企相比,金茂的城市運(yùn)營模式頗為不同。它不是單純的拿地開發(fā),而是打造一座有活力、健康運(yùn)作的新城。秉承“城-人-產(chǎn)”的獨(dú)特城市運(yùn)營邏輯,金茂希望在實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身發(fā)展的同時(shí),推動城市功能升級與產(chǎn)業(yè)升級,助力政府打造城市新核心。而這種城市運(yùn)營方式,相比一般的住宅開發(fā),更考驗(yàn)開發(fā)商“造城”的功底。
依托母公司中國中化的資金支持以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同,加上前期高品質(zhì)項(xiàng)目匠造實(shí)踐所累積的成熟經(jīng)驗(yàn),中國金茂有向城市運(yùn)營發(fā)力的先天優(yōu)勢。而隨著該戰(zhàn)略的落地、開花、結(jié)果,中國金茂也從中收獲了不小的反哺效果。
近幾年,金茂陸續(xù)形成了以上海北外灘為代表的城市核心綜合體、以長沙梅溪湖國際新城為代表的城市新城和以麗江金茂谷鎮(zhèn)為代表的特色小鎮(zhèn)三大運(yùn)營模板,目前已在全國累計(jì)布局了32個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目。
今年上半年,金茂新增3個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目,還成功收購了中國宏泰部分股權(quán),城市運(yùn)營版圖進(jìn)一步拓展。按照計(jì)劃,到2022年,金茂將有60%的新增土儲來自城市運(yùn)營項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。
有機(jī)構(gòu)曾這樣評價(jià)中國金茂的城市運(yùn)營模式。它認(rèn)為,該模式帶給金茂的最大核心競爭優(yōu)勢,即是可以為公司帶來大體量且低成本的土地儲備。這些優(yōu)質(zhì)土儲既能讓金茂較其他房企更具穿越行業(yè)周期的能力,也在很大程度上提高金茂對自身未來發(fā)展的主動性。
此外,金茂還能依靠城市運(yùn)營的一二級聯(lián)動開發(fā)、全流程參與等特點(diǎn),最大限度的收獲區(qū)域發(fā)展過程中的增值收益。也就是說,隨著金茂城市運(yùn)營項(xiàng)目相繼進(jìn)入成熟期,金茂由此獲得的將是持續(xù)而穩(wěn)定的業(yè)績回報(bào)。
以IP撬動高溢價(jià)
不同于薄利多銷路線的房企,金茂在布局上一直以核心一線和省會二線城市為主,堅(jiān)持在高能級城市,做高端精品產(chǎn)品。這些高端產(chǎn)品IP形成的高溢價(jià)空間也為金茂帶來了較大的業(yè)績回報(bào)。“金茂府”即為其中的典型。
今年上半年,金茂府系列產(chǎn)品在全國多城熱銷。其中,北京頤和金茂府的簽約金額實(shí)現(xiàn)35.5億元,東叁金茂府實(shí)現(xiàn)38.7 億元,深圳龍華金茂府實(shí)現(xiàn)35.2億元,義烏福田金茂府的簽約金額更是達(dá)到44.0億元。
根據(jù)購房者居住需求的變化,金茂同時(shí)對旗下產(chǎn)品進(jìn)行了相應(yīng)的優(yōu)化升級。2021年,金茂升級后的“府”、“悅”、“墅”三大產(chǎn)品線,以及試點(diǎn)中的“國際社區(qū)”產(chǎn)品線,皆在市場贏得了不少認(rèn)同。
優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品之外,金茂物業(yè)也在積極圍繞“空間-人-物”三大維度,持續(xù)優(yōu)化服務(wù)場景,同時(shí)圍繞“智慧社區(qū)、智慧生活、智慧運(yùn)營”,不斷提升物業(yè)服務(wù)中的科技應(yīng)用能力,為業(yè)主的美好生活賦能。
住宅回歸居住屬性之后,產(chǎn)品力成為開發(fā)商應(yīng)對行業(yè)周期過程中非常重要的一項(xiàng)基本功,且非一朝一夕之功。耐得住寂寞,才守得住繁華。過往多年,金茂素來注重產(chǎn)品力及品牌影響力的塑造,而今也將在弱環(huán)境下享受品質(zhì)物業(yè)所帶來的利好。
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