中新經(jīng)緯11月12日電 題：房地產(chǎn)市場的調(diào)整是短中期調(diào)整

作者 連平 植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長、中新經(jīng)緯研究院特約專家

2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場景氣度全面下行，市場預(yù)期迅速看淡。短中期房地產(chǎn)市場運(yùn)行和政策變化引起市場高度關(guān)注。

短期看，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場是全面轉(zhuǎn)冷的，包括投資增速、供地、價(jià)格。展望2022年，房地產(chǎn)投資增速可能維持在一個(gè)相對(duì)較低的水平。因?yàn)樾刨J擴(kuò)張速度已經(jīng)沒有辦法同2015年前的較高增速相提并論，整個(gè)金融環(huán)境也在收緊，包括信貸及其他非信貸融資。剔除掉疫情沖擊帶來的特殊影響，對(duì)比2017年、2018年、2019年三年平均水平，我們預(yù)計(jì)2022年商品房銷售和土地購置可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也會(huì)比2021年有所下降。

長期看，要看到流動(dòng)人口已經(jīng)并將繼續(xù)成為城市人口增長的主要?jiǎng)恿?。人口流?dòng)主要有兩個(gè)維度，一個(gè)是農(nóng)村向城市流動(dòng)，一個(gè)是小城鎮(zhèn)向大城市和核心城市流動(dòng)。未來人口流動(dòng)可能會(huì)呈現(xiàn)四個(gè)重要趨勢(shì)：一是人口持續(xù)向東部集聚；二是一線城市常住人口增速放緩，都市圈人口增速提升；三是中西部地區(qū)省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)將繼續(xù)較為明顯；四是公共服務(wù)水平將成為流動(dòng)人口的重要決定因素，公共服務(wù)水平越高的地區(qū)對(duì)人口的吸引力越強(qiáng)。

新型城鎮(zhèn)化將推動(dòng)區(qū)域性住房需求進(jìn)一步提升。2020年，中國城鎮(zhèn)化率為63.89%，與發(fā)達(dá)國家相比還有差距，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間依然很大。根據(jù)我們的實(shí)證分析，在其他條件不變的情況下，城鎮(zhèn)化率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，中國流動(dòng)人口規(guī)模將增加0.07億。因此，我們預(yù)計(jì)2035年中國常住人口城鎮(zhèn)化率有可能達(dá)到70-75%。這意味著未來14年中國將新增流動(dòng)人口0.7-1.1億，城鎮(zhèn)地區(qū)將新增1.5-2.1億。因此，隨著中國城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，流動(dòng)人口規(guī)模增加，城市地區(qū)的住房需求也將隨之增加，未來整個(gè)房地產(chǎn)市場分化局面還將繼續(xù)，且可能比現(xiàn)在更加明顯。

我對(duì)中國房地產(chǎn)市場中長期的發(fā)展并不悲觀。住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米。但需求并不會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)在人均水平已經(jīng)近40平米而消失。其實(shí)兩方面的因素應(yīng)該要考慮到：一是中國的計(jì)算面積為建筑面積，并非實(shí)際有效面積；二是很多中小城市人口在逐步減少，但在一些重要城市人口則進(jìn)一步流入，房地產(chǎn)市場還有很多的需求可以讓其保持穩(wěn)增長。我認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的調(diào)整，是短中期調(diào)整。

對(duì)于房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟(jì)中的作用，以及這個(gè)市場發(fā)生的變化所帶來的影響，應(yīng)該說是有目共睹的。未來我們可以進(jìn)一步通過各種政策調(diào)整來減少對(duì)房地產(chǎn)市場的依賴，但要真的告別這種依賴還很難。說到底，房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)肯定還會(huì)是一國經(jīng)濟(jì)中最為重要且影響最大的一個(gè)行業(yè)，它會(huì)對(duì)投資、消費(fèi)等各方面產(chǎn)生一系列的影響。

對(duì)于未來房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)政策，我建議，長期而言，還是要使得住房和房地產(chǎn)政策能夠提高房地產(chǎn)市場資源配置效率，讓人口、土地、金融等各種資源在發(fā)展過程中很好地加以匹配。(本文據(jù)連平在中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇(CMF)宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題研討會(huì)上的發(fā)言整理，未經(jīng)本人審核。)(中新經(jīng)緯APP)

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