解局 | 仁恒置地三線攻略
繼無錫連續(xù)出手拿地后,如今仁恒又將目光瞄準了江蘇鹽城。
11月10日,江蘇鹽城東臺市成交1宗住宅用地,由仁恒聯(lián)手鹽城城投&東臺城投競得地塊,成交價7.7億元,成交樓面價8100元/平方米。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,這并非仁恒在鹽城第一次拿地,此前曾通過股權(quán)合作和公開市場獲得5幅地塊。
談及仁恒,大部分人都會想到“豪宅”。事實也是如此,在2020年,仁恒全口徑銷售均價高達36638元/平方米。
公開數(shù)據(jù)顯示,截至2021年6月30日,這家在新加坡上市的房企,僅有2.5%的土地儲備位于新加坡,其余均位于中國。
其中,新一線城市土儲占比達52.9%,一線城市占比19.8%,二線城市占比18.1%,而三線城市占比最少,僅有6.7%。
一向善于在一二線城市打造高端住宅的仁恒,為何會將目光放于三線城市鹽城呢?在此前舉行的2021年中期業(yè)績會上,管理層便有所提及。
彼時董事局主席鐘聲堅表示,江蘇的經(jīng)濟活力很強,例如鹽城,作為地級市GDP總量堪比廣西首府南寧;其次,江蘇許多城市都呈現(xiàn)出人口流入,例如無錫、南通等;再者,仁恒置地在江蘇擁有被驗證過的品牌知名度和認可度。例如新盤在鹽城可以做到日光,而在南通每一次都需要搖號。
自1993年仁恒置地布局長三角以來,江蘇一直是深耕的重要根據(jù)地。從地域分布來看,在2021上半年仁恒置地物業(yè)銷售中,江蘇省貢獻占比高達38.2%。
業(yè)績會上,鐘聲堅進一步指出,當(dāng)前下沉江蘇是集團的土地戰(zhàn)略之一。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到,此次仁恒聯(lián)手鹽城城投&東臺城投競得的編號20211254地塊為住宅用地,出讓面積3.8萬平方米,容積率2.5,建筑面積9.6萬平方米。
該地塊位于海陵路東側(cè)、華聯(lián)路北側(cè),屬于東臺市核心板塊,周邊有東臺市中醫(yī)院、東臺市婦幼保健院、東臺市第四人民醫(yī)院、東臺市華聯(lián)路小學(xué)、東臺市實驗小學(xué)等教育醫(yī)療資源,以及蘇中商城、大潤發(fā)、東臺百盛國際購物中心、東臺圓融奧特萊斯等購物休閑配套。
有市場人士表示:“這幾年來,仁恒打造的南通仁恒公園世紀、鹽城仁恒濱河世紀等項目都紛紛成為當(dāng)?shù)貥藯U,所以地方政府對仁恒也是頗為歡迎,希望在企業(yè)帶動下可以提高當(dāng)?shù)亟ㄖ焚|(zhì)。”
他認為,此次在東臺市拿地,是仁恒首次走出市區(qū)向縣級布局,標志其在江蘇進一步下沉。
與此同時,近年來在一二線城市嚴格的限價政策之下,主打高端住宅物業(yè)的仁恒也面臨巨大的考驗。
根據(jù)2021年中期報告顯示,近年來仁恒置地毛利率呈現(xiàn)明顯下滑的趨勢,該數(shù)字由2020年同期的35.9%下跌了9.2個百分點至26.7%,而2019年同期該數(shù)字為46.5%。
分析人士認為,雖然仁恒下沉至地級市及強縣市,但所拿地塊主要集中在經(jīng)濟較好的核心區(qū)域,未來能以產(chǎn)品力實現(xiàn)溢價,使公司利率空間得到一定改善。
以鹽城仁恒濱河世紀為例,該項目銷售均價為25000元/平方米,相較于區(qū)域內(nèi)的綠城曉風(fēng)印月、綠地香港新天地高出近2000元/平方米,而比碧桂園珺尚府、中梁·首府壹號高出約8000元/平方米。
該人士還指出,相比于獨自在公開市場拿地,仁恒大多通過與地方國企股權(quán)合作的方式進入這些城市,這樣使得獲取土地的成本更低,且可以減少資金投入,對仁恒降低財務(wù)費用和擴大規(guī)模都有幫助。
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