中新經(jīng)緯11月11日電 (薛宇飛)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，2021年可謂是跌宕起伏的一年。上半年，房企雖然對市場運行持謹(jǐn)慎態(tài)度，但整體相對樂觀，到了下半年，樓市政策與金融措施雙管控的情況下，市場冷卻，企業(yè)融資規(guī)模萎縮，行業(yè)進入低谷期。

但需要注意的是，市場風(fēng)險還是總體可控，房企需要做的是，在新的環(huán)境下，改變原有的高負(fù)債、高杠桿策略，降低負(fù)債水平、實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。

另一方面，在新的時期，包括碧桂園、萬科等在內(nèi)的龍頭房企均判斷，行業(yè)已經(jīng)進入管理紅利時代，要以新的組織架構(gòu)和精準(zhǔn)的管理模式適應(yīng)市場變化。從當(dāng)前看，碧桂園等企業(yè)的管理變革、多元轉(zhuǎn)型已看到成效，為行業(yè)帶來新的示范。

多家房企壓降負(fù)債

今年10月20日，惠譽發(fā)布修訂版評級標(biāo)準(zhǔn)，將29家中資房企列入評級觀察名單，并在之后相繼下調(diào)了數(shù)家房企的信用評級。評級調(diào)整只是房企遭遇困難的冰山一角，過往較少發(fā)生的票據(jù)、債券違約事件，如今也偶有出現(xiàn)。

出現(xiàn)這些情況，并不代表市場的基本面發(fā)生改變。官方近期也對外表示，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

部分房企之所以還會受到一些影響，不過是發(fā)展模式轉(zhuǎn)換期的短暫陣痛。過去二十多年，房地產(chǎn)市場一路高歌猛進，導(dǎo)致很多企業(yè)敢于以高負(fù)債、高杠桿的方式快速占領(lǐng)市場，但當(dāng)“三條紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款集中管理制度等強管控措施的落地，資金鏈承壓的房企首當(dāng)其沖。

處于陣痛期的行業(yè)更需要咬牙堅持，主動去降低自身杠桿、壓降負(fù)債。例如，2021年初，綠地控股(行情600606,診股)制定了“三步走”的降負(fù)債路線圖和時間表，根據(jù)綠地近日向外界釋放的信息，截至今年10月底，公司凈負(fù)債率指標(biāo)已降至100%以下，實現(xiàn)了第二條紅線轉(zhuǎn)綠。此前，萬科、雅居樂、榮盛發(fā)展(行情002146,診股)均進入“綠檔”，祥生控股也降低一檔進入“黃檔”。

在龍頭房企中，碧桂園近些年的步伐一直較為穩(wěn)健。截至2021年上半年，碧桂園總借貸余額為3242.4億元，較去年底進一步下降，其中一年以內(nèi)有息負(fù)債占比下降至27%。負(fù)債水平上，公司的凈負(fù)債率為49.7%，已連續(xù)多年保持低于70%，亦低于“三條紅線”要求。其現(xiàn)金短債比達(dá)2.1倍，也優(yōu)于很多同行。

正因為較為穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格和負(fù)債結(jié)構(gòu)，碧桂園已經(jīng)先后獲得穆迪、惠譽兩家評級機構(gòu)的投資級信用評級，而且當(dāng)前信用評級十分穩(wěn)定。

碧桂園集團總裁莫斌在2021年的中期業(yè)績會上稱，碧桂園的財務(wù)是垂直和綜合管理集于一體的“大財務(wù)管理”，“在這一體系中，我們從2019年起以現(xiàn)金流為核心，做回款考核，目前已經(jīng)堅持了三年。我們多年來堅持追求‘有現(xiàn)金流的利潤，有利潤的現(xiàn)金流’，因此財務(wù)管理越來越穩(wěn)健，現(xiàn)金流一直不錯?！?/p>

管理紅利時代到來

對于房地產(chǎn)市場多年來的走勢，業(yè)內(nèi)將其總結(jié)為從“黃金時代”到“白銀時代”，再到“青銅時代”，這代表的是市場利潤的變化。不過，不管是“白銀”還是“青銅”，這個行業(yè)并未走向終結(jié)。

萬科董事長郁亮在今年初稱，“三條紅線”等一系列政策的出臺，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)已明確進入到“管理紅利時代”。管理紅利時代最明顯的變化在于房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，回歸實業(yè)屬性意味著行業(yè)不能再靠加杠桿盲目擴張。

作為“央企地產(chǎn)一哥”，保利發(fā)展(行情600048,診股)則強調(diào)精細(xì)化管理。在設(shè)計端，推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；在施工端，將成本管理前置，擴大管控的指標(biāo)范圍；在采購端，提升集采以及平臺采的品類、創(chuàng)新性地采取跨企聯(lián)合采購、上線一站式招投標(biāo)平臺，在保證采購質(zhì)量的同時，降低采購成本。

莫斌也稱，2020年的“三條紅線”政策宣告房地產(chǎn)行業(yè)的金融紅利走向尾聲，而2021年的“雙集中”政策是土地紅利期的終結(jié)，行業(yè)的變化對碧桂園的全周期綜合競爭力提出了更高要求。

在管理紅利時代下，碧桂園提升經(jīng)營競爭力的力度更大、范圍更廣，涉及到了投資、運營、營銷、設(shè)計等多個維度。例如，拿地的成敗直接影響項目未來的收益，碧桂園通過標(biāo)準(zhǔn)化管理及有效措施，使得2020年及以后獲取且開盤項目年化資金回報較投資承諾達(dá)標(biāo)率超95%。這背后，是多個強管控舉措形成的合力。

碧桂園建立了集團-評審大區(qū)-區(qū)域三級管控體系，即集團制定標(biāo)準(zhǔn)及方向，區(qū)域進行落地，評審大區(qū)順暢傳遞集團投資導(dǎo)向，且前置研判項目推進，保障信息分析全面，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，客觀合理安全定案項目。

此外，碧桂園確定定案承責(zé)指標(biāo)共96項，并定向分配給了投資、營銷、成本、運營、開發(fā)、 財務(wù)、設(shè)計、商管、文商旅、項目總等責(zé)任部門/人，真正在做到所有投資定案指標(biāo)可以責(zé)任到人，確保項目利潤率、年化核心指標(biāo)的實現(xiàn)。

第二曲線的潛力

除了更加強調(diào)穩(wěn)健經(jīng)營、改革組織管理以外，房地產(chǎn)企業(yè)也都在積極尋找第二增長曲線、擴大多元業(yè)務(wù)規(guī)模。

梳理可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)企業(yè)的多元戰(zhàn)略大致分兩種，一種是圍繞地產(chǎn)主業(yè)開展的多元布局，例如物業(yè)、商場、酒店、租賃、文旅等，這些多元業(yè)務(wù)能夠與地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)；另一種則是跳出原有的地產(chǎn)開發(fā)，進軍規(guī)模更大、前景更好的行業(yè)，尋求更強的爆發(fā)力。

世茂自2020年正式提出大飛機戰(zhàn)略以來，不斷強化商業(yè)、物管、酒店、主題娛樂、文化、金融等板塊的發(fā)展。2021年上半年，世茂實現(xiàn)非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入66億元，大幅增長128%。龍湖也不斷加強在商業(yè)運營、租賃住房等方面的多元部署，截至2021年6月末，龍湖已開業(yè)商場54座，覆蓋13個城市，開業(yè)總建面達(dá)524萬平方米。租賃住房業(yè)務(wù)方面，今年上半年，龍湖“冠寓”實現(xiàn)10.7億元租金。

碧桂園旗下的碧桂園服務(wù)已成為國內(nèi)最頭部的物業(yè)公司。除此以外，公司未來的另外兩架馬車——機器人(行情300024,診股)業(yè)務(wù)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)均有所突破。

機器人公司博智林是碧桂園旗下的全資子公司，其在研建筑機器人有51款，其中絕大多數(shù)機器人通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工，目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內(nèi)墻裝飾等12個建筑機器人產(chǎn)品線。截至2021年10月底，該公司已有18款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋18個省份近120個項目；累計交付超400臺，累計應(yīng)用施工超450萬平方米。

外界認(rèn)為，碧桂園布局建筑機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這類高科技領(lǐng)域，雖然需要較為長期的投入，但都屬于市場前景極其廣闊的行業(yè)，未來如果能夠形成規(guī)模、實現(xiàn)盈利，市場不可估量。

在行業(yè)低谷期，企業(yè)并非就毫無作為，仍要以積極姿態(tài)去應(yīng)對市場的風(fēng)云變幻，并通過組織管理、新業(yè)務(wù)拓展等方式，完成更為華麗的轉(zhuǎn)身。市場也無需對房地產(chǎn)行業(yè)過度悲觀，人們的居住需求、對美好空間的向往會隨時間的流逝而不斷改變，未來仍需要更懂消費者的開發(fā)商去提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。(中新經(jīng)緯APP)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)主動降債 穩(wěn)健經(jīng)營不再只是口號