前10月銷售4602億 保利發(fā)展5000億在望與“前三”可能
“雙十一”前夕,地產(chǎn)股逆市大漲,多家房企迎來了久違的漲勢(shì),四大金剛“招保萬金”中,金地集團(tuán)漲6.35%,招商蛇口漲4.88%,萬科A漲4.17%,而保利發(fā)展?jié)q勢(shì)最高則達(dá)7.57%。
迎著一片飄紅,保利發(fā)展也于今日發(fā)布了前10月銷售業(yè)績(jī)。
于2021年前10月,保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積2861.68萬平方米,同比增加0.18%;實(shí)現(xiàn)簽約金額4602.04億元,同比增加8.86%。
與其他頭部房企公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)相比,據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2021年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”,碧桂園前10月銷售金額為6764億,融創(chuàng)銷售額5126億、萬科則為5193億元。
緊隨在后保利發(fā)展是否能繼續(xù)追趕進(jìn)入前三,與市場(chǎng)環(huán)境的變化密不可分。
銷售、拿地下滑
2017年,宋廣菊為保利定下了未來三至五年銷售規(guī)模達(dá)到5000億、重回行業(yè)前三的目標(biāo)。四年過去,宋廣菊已走下舞臺(tái),5000億最終實(shí)現(xiàn),而保利“重回前三”的目標(biāo)還在路上。
凡事成因既有內(nèi),也有外。在恒大逐漸掉隊(duì)的當(dāng)下,其他房企完成了趕超,這其中主要便是保利,以及已經(jīng)領(lǐng)先了一步的融創(chuàng)。
從土地方面來說,與2020年10月披露的數(shù)據(jù)相比,保利發(fā)展的腳步顯得穩(wěn)了些。
于2020年10月,保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積412.34萬平方米,實(shí)現(xiàn)簽約金額553.72億元,新增房地產(chǎn)項(xiàng)目12個(gè),合計(jì)權(quán)益土地價(jià)款約75.8億元。
彼時(shí),保利發(fā)展摘下了前十月廣州房企銷冠。而走過今年金九銀十,保利發(fā)展的數(shù)據(jù)有所下降,10月實(shí)現(xiàn)簽約面積317.95萬平方米,同比減少22.89%;實(shí)現(xiàn)簽約金額499.73億元,同比減少9.75%。
近期新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目較2020年同期減少4宗,總體分布于合肥、揚(yáng)州、鹽城、常州、天津、福州,拿地支付價(jià)款總金額79.6億元。其中,合肥市經(jīng)開區(qū)石門路南側(cè)地塊與福州市晉安區(qū)福馬路北側(cè)地塊均為拍賣所得,總成交價(jià)30.69億元。
雖然拿地?cái)?shù)量變少,但據(jù)目前一線及二線城市公布的第三輪集中供地明細(xì)來看,保利發(fā)展在今年最后2個(gè)月摘地的機(jī)會(huì)將進(jìn)一步提高。
其中,廣州部分“二進(jìn)宮”地塊起拍價(jià)下調(diào),還有地塊取消新房限售價(jià);蘇州三輪拍地的保證金比例下調(diào)至30%,土地款首付比例下調(diào)至50%;南京方面取消了“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā),嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求。
回顧前三季度,保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積2543.73萬平方米,新拓展項(xiàng)目113個(gè),新增容積率面積2184萬平方米,總拓展成本1434億元,其中38個(gè)核心城市拓展金額占比75%。
在政策信號(hào)轉(zhuǎn)好的前提下,原本就積極拓土的保利發(fā)展,拿地路徑應(yīng)更寬闊。
政策、市場(chǎng)信號(hào)
于2021年9月底,央行連續(xù)召開了兩場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說較為重磅的會(huì)議。
9月24日,中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)召開,此次會(huì)議是自2009年后,央行貨幣政策季度例會(huì)中首次提及“房地產(chǎn)”;9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì),提出落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
有分析認(rèn)為,這是在釋放房地產(chǎn)金融政策放寬信號(hào),房企融資的環(huán)境正在逐步解凍。
對(duì)于保利發(fā)展來說,這無疑是利好消息。
于前三季度,保利發(fā)展銷售金額4102億元,同比增長(zhǎng)11.6%,銷售回籠資金3672億元,回籠率89.5%。在2021年逐步緊縮按揭貸款的環(huán)境下,保利發(fā)展的資金回籠率并不差。
而近日消息顯示,中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì),部分參會(huì)房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。這些房企之中,就有保利發(fā)展的影子,此外招商蛇口、碧桂園、龍湖集團(tuán)等公司也均在列。
這一舉動(dòng)似乎代表房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)發(fā)債的政策會(huì)有所變化,在銀行間市場(chǎng)發(fā)債后,機(jī)構(gòu)或許可通過投資為以上房企補(bǔ)充資金。
此外,觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體還了解到,高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)正在買入中國(guó)房企債券,這一行為也被市場(chǎng)稱為積極信號(hào)。
值得注意的是,光大證券對(duì)保利發(fā)展近期發(fā)布三季報(bào)進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報(bào)告,稱保利發(fā)展資金回籠率高位,業(yè)績(jī)穩(wěn)健提升,盈利空間小幅收窄,財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健,對(duì)保利發(fā)展給出買入評(píng)級(jí)。
在如此大政策環(huán)境下,保持穩(wěn)健無疑是房企們渡冬歸春的第一要義。而保利發(fā)展能否再續(xù)5000億目標(biāo),不僅要關(guān)注自身棉襖夠不夠厚,也要時(shí)刻感受政策與市場(chǎng)的“調(diào)溫計(jì)”。
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