紅樹(shù)灣壹號(hào)二期獲批 股東聯(lián)動(dòng)下的“舊改專家”綠景
深圳“舊改專家”綠景中國(guó),代表作品白石洲舊改項(xiàng)目取得施工許可后,又一位于深圳中心區(qū)的舊改項(xiàng)目進(jìn)程加速。
11月8日,深圳市福田區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《關(guān)于沙頭街道沙嘴村城市更新單元二期項(xiàng)目用地批復(fù)的公告》,表示區(qū)政府已審議通過(guò)福田區(qū)沙頭街道沙嘴村城市更新單元二期項(xiàng)目建設(shè)用地,相關(guān)單位可辦理相關(guān)用地手續(xù)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,沙嘴村城市更新單元項(xiàng)目即為紅樹(shù)灣壹號(hào),分為兩期開(kāi)發(fā),一期項(xiàng)目已于2018年入市,二期則為本次的用地批復(fù)項(xiàng)目。兩期項(xiàng)目的土地使用權(quán)人之一深圳市龍康弘投資發(fā)展有限公司,同樣由深圳市綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%持股。
實(shí)際上,紅樹(shù)灣壹號(hào)項(xiàng)目一期至二期舊改過(guò)程并非十分順利。曾有市場(chǎng)消息稱,一期項(xiàng)目延緩三年才入市銷售,二期拆遷談判曾也面臨巨大阻力。
在此背后,綠景中國(guó)作為操盤方,自1994年涉足地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā),目前已擁有20多年舊改經(jīng)驗(yàn),尤以358萬(wàn)平方米的“舊改航母”白石洲項(xiàng)目引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
更令市場(chǎng)感興趣的是,綠景中國(guó)作為一家2020年銷售金額44.8億元、在手現(xiàn)金不足百億的房企,如何以獨(dú)特的股東孵化機(jī)制同時(shí)撬動(dòng)了多個(gè)城市更新項(xiàng)目。
紅樹(shù)灣壹號(hào)
史料記載,深圳沙嘴村早在明洪武元年(公元1368年),就已經(jīng)形成村落,目前擁有近700年歷史。因其位處深圳河北口岸的“嘴”上,與香港新界隔岸相望,故名“沙嘴”。
事實(shí)上,沙嘴村所處的大金沙片區(qū)也是深圳福田最大的舊改片區(qū),規(guī)劃新增住宅350萬(wàn)平方米,產(chǎn)業(yè)空間達(dá)412萬(wàn)平方米。查詢資料發(fā)現(xiàn),沙嘴村項(xiàng)目被深圳福田區(qū)列入2004-2008年計(jì)劃的5個(gè)城中村拆除重建類城市更新項(xiàng)目之一。
資料顯示,沙嘴村城市更新單元于2011年5月取得規(guī)劃批復(fù),整個(gè)項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā),項(xiàng)目實(shí)施主體皆為深圳市龍康弘投資發(fā)展有限公司、深圳市沙咀實(shí)業(yè)股份有限公司,實(shí)際操盤方為綠景中國(guó)。
根據(jù)規(guī)劃,整個(gè)項(xiàng)目總拆遷用地面積約5.4萬(wàn)平米,總建筑面積約45萬(wàn)平方米,是集住宅、商業(yè)、辦公等多功能為一體的綜合性建筑。
綠景中國(guó)在2021年中期財(cái)報(bào)中寫到,綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)一期項(xiàng)目包括三座住宅樓宇及一座甲級(jí)辦公室、酒店和公寓的綜合體,項(xiàng)目占地面積為24.42萬(wàn)平方米,規(guī)劃總建筑面積為30.54萬(wàn)平方米,其中住宅部份建筑面積約為11.94萬(wàn)平方米。
另于2021年6月,綠景正式成為紅樹(shù)灣壹號(hào)二期的實(shí)施主體,二期包括5座住宅樓宇,占地面積約2.2萬(wàn)平方米,規(guī)劃總建筑面積為13.97萬(wàn)平方米。
綠景表示,一期項(xiàng)目于2018年10月首次開(kāi)賣,并為公司帶來(lái)巨大收益。項(xiàng)目于期內(nèi)貢獻(xiàn)合約銷售約人民幣6500萬(wàn)元,確認(rèn)銷售約人民幣1.3億元。
另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示,綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)項(xiàng)目首推345套住宅,當(dāng)時(shí)最低單價(jià)8.7萬(wàn)/平方米。2019年合同銷售金額達(dá)44.64億元,確認(rèn)銷售收入為44.87億元,占公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售收入比重的75.3%。其中,毛利率超過(guò)70%,凈利潤(rùn)率超過(guò)30%。
值得一提的是,根據(jù)市場(chǎng)消息稱,綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)一期項(xiàng)目原計(jì)劃在2015年下半年即開(kāi)盤預(yù)售,但因無(wú)法取得預(yù)售許可、入市時(shí)間一再推遲,后因解除與項(xiàng)目二期拆遷協(xié)議綁定,最終于2018年10月入市。
彼時(shí)據(jù)知情人士透露,造成沙嘴村舊改項(xiàng)目二期還在等待拆遷、綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)一期項(xiàng)目延期3年無(wú)法取得銷售許可的情況,原因在于項(xiàng)目一期的規(guī)劃驗(yàn)收、預(yù)售許可與項(xiàng)目二期拆遷捆綁。
不僅如此,從實(shí)際測(cè)算來(lái)看,二期項(xiàng)目“輸血”效果遠(yuǎn)不及一期。
2021年11月8日,沙嘴村城市更新單元二期項(xiàng)目用地批復(fù)。五個(gè)月前,則確認(rèn)深圳市龍康弘投資發(fā)展有限公司及深圳市沙咀實(shí)業(yè)股份有限公司為二期項(xiàng)目實(shí)施主體。
根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地信息公開(kāi)表顯示,二期項(xiàng)目用地方案圖號(hào)為2021-002-0005號(hào),地塊位于沙頭街道福榮路與沙嘴路交匯處東北角,土地面積17584.23平方米,土地用途二類居住用地,取得方式為“協(xié)議出讓”。
從一份由投資者援引的綠景地產(chǎn)分析報(bào)告得知,截止到2020年6月30日,深圳福田紅樹(shù)灣壹號(hào)二期項(xiàng)目總建面13.93萬(wàn)平方米,剩余可售面積7177平方米。若按目前周邊二手房參考價(jià)計(jì)算,參照最高區(qū)間金地海景花園7.09萬(wàn)/平米,紅樹(shù)灣壹號(hào)二期項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨值約為5億元。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從舊改市場(chǎng)人士了解到,目前二期項(xiàng)目范圍內(nèi)多棟居民樓和底商已經(jīng)基本搬空,紅色的“拆”字隨處可見(jiàn),現(xiàn)場(chǎng)有多輛工程車進(jìn)出。此前一棟居民樓外立面,還有“回遷沙嘴二期 臨窗即見(jiàn)碧海藍(lán)天”的標(biāo)語(yǔ)。
股東孵化模式
事實(shí)上,紅樹(shù)灣壹號(hào)項(xiàng)目只是綠景舊改版圖之一。
“綠景集團(tuán)是一個(gè)以舊改聞名,或者說(shuō)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)”,綠景中國(guó)管理層在今年8月30日的2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示,上市公司和控股股東手里還保持很多優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目資源。
截至2021年6月30日,綠景集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備約868萬(wàn)平方米,其中約80%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港、珠海及東莞等城市。此外,控股股東所擁有的土儲(chǔ)資源規(guī)模約770萬(wàn)平方米,包括位于深圳、珠海及東莞樟木頭項(xiàng)目。
不難發(fā)現(xiàn),綠景從深圳福田新洲起家舊改,其后參與了南山、福田、寶安等多個(gè)舊城改造項(xiàng)目,僅在深圳的舊改總建筑面積就超過(guò)400萬(wàn)平方米。一直以來(lái),綠景也很少出現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng),擴(kuò)儲(chǔ)渠道幾乎來(lái)源于城市更新項(xiàng)目。
實(shí)際上,城市更新項(xiàng)目融資面積的樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于公開(kāi)市場(chǎng)獲取的土地市場(chǎng)價(jià)格,尤其對(duì)于成交樓面價(jià)動(dòng)輒五六萬(wàn)每平方米以上的深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō),舊改成為房企擴(kuò)充土儲(chǔ)、對(duì)沖毛利率下降風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。
綠景稱,在上述中期報(bào)告期,集團(tuán)參與的城市更新項(xiàng)目包括深圳白石洲城市更新項(xiàng)目、深圳黎光城市更新項(xiàng)目、珠海東橋城市更新項(xiàng)目等。
其中,珠海東橋項(xiàng)目是白石洲推出市場(chǎng)之前綠景最重要的項(xiàng)目之一。綠景中國(guó)管理層對(duì)此指,有關(guān)項(xiàng)目面積76萬(wàn)平方米,分兩期滾動(dòng)開(kāi)發(fā),預(yù)計(jì)可售面積約30萬(wàn)平方米,已于今年11月開(kāi)盤,均價(jià)為4.5萬(wàn)元每平方米。
此外,觀瀾黎光土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目土地整備規(guī)劃也于今年10月進(jìn)行公示。
對(duì)于舊改項(xiàng)目,綠景中國(guó)行政總裁兼執(zhí)行董事唐壽春于業(yè)績(jī)會(huì)上重點(diǎn)介紹到,白石洲項(xiàng)目總計(jì)容面積約358萬(wàn)平方米,將分4期滾動(dòng)開(kāi)發(fā),預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)的周期是8到10年,當(dāng)中扣除了回遷和公攤面積之后,歸綠景可售面積大概180萬(wàn)平米,今年4月份已經(jīng)確認(rèn)了項(xiàng)目一期的實(shí)施主體,7月份獲得開(kāi)工證,現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始基坑工程施工,預(yù)計(jì)大規(guī)模預(yù)售時(shí)間為2023年。
值得關(guān)注的是,貨值超2200億元的白石洲項(xiàng)目,因體量巨大,資金問(wèn)題一直是市場(chǎng)關(guān)注操盤方綠景的重點(diǎn)之一。
截至2021年6月30日止6個(gè)月,綠景中國(guó)實(shí)現(xiàn)總收益約為人民幣20.3億元?,F(xiàn)金有83億元,當(dāng)中非受限現(xiàn)金有50億元。另數(shù)據(jù)顯示,綠景中國(guó)最近3年的合約銷售金額分別為62.8億元、42.4億元、44.8億元。
實(shí)際上,綜合綠景中國(guó)的業(yè)務(wù)模式可以發(fā)現(xiàn),其城市更新項(xiàng)目獲得方式則主要為股東整合孵化后注入。
據(jù)此前觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告分析稱,控股股東黃康境將持有的優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行孵化和一級(jí)開(kāi)發(fā),待項(xiàng)目成熟后,逐步注入上市公司綠景中國(guó),以應(yīng)付賬款掛賬,上市公司先開(kāi)發(fā),等項(xiàng)目資金回流,才逐步向控股股東支付。
即一期采用銀行借款、在手現(xiàn)金以及其他項(xiàng)目銷售回款作為開(kāi)發(fā)資金,達(dá)到預(yù)售條件后,獲得銷售回款,在用于后續(xù)項(xiàng)目二三期的開(kāi)發(fā)。
安信國(guó)際則指出,以這種方法發(fā)展,上市公司無(wú)須為土地儲(chǔ)備積壓大量資金,降低財(cái)務(wù)成本和現(xiàn)金流壓力。
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