10月樓市銷售環(huán)比回暖
● 本報(bào)記者 董添
從房企披露的10月份銷售數(shù)據(jù)看,盡管整體銷售額同比下滑,但相比9月份已明顯回暖。頭部房企10月份銷售額環(huán)比上漲,同時(shí)拿地推盤數(shù)量逐步回升。
另外,新城控股、建業(yè)股份等房企積極償還到期美元債券或美元票據(jù)。其中,新城控股擬提前1個(gè)多月償還到期美元債券。
拿地推盤數(shù)量回升
克而瑞公布的2021年10月百?gòu)?qiáng)房企銷售榜單顯示,10月份,TOP100房企全口徑銷售金額為8978億元,環(huán)比增長(zhǎng)5%,同比下降30%。整體看,10月整體銷售額雖然同比下滑,但相比9月已有較為明顯的回暖。
以新城控股為例,10月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約221.02億元,同比下降20.5%;銷售面積約為248.99萬(wàn)平方米,同比下降7.38%。9月份,公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約185.17億元,比上年同期下降22.74%;銷售面積約為209.64萬(wàn)平方米,比上年同期下降8.12%。
進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn),不少頭部房企10月份銷售額環(huán)比上漲,且拿地推盤數(shù)量逐步回升至高位。
以萬(wàn)科A為例,2021年10月,公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積為258.1萬(wàn)平方米,合同銷售金額為419.5億元。9月份,公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積為228.2萬(wàn)平方米,合同銷售金額為361.1億元。新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面,2021年9月銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái),萬(wàn)科A新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目6個(gè),包括青島、長(zhǎng)沙、佛山、嘉興和蘭州等地的項(xiàng)目。其中,在青島涉及怡海路項(xiàng)目二期地塊和東西馮三期14#地塊2個(gè)項(xiàng)目。
擬提前贖回債券
樓市銷售環(huán)比回暖,有利于房企應(yīng)對(duì)債務(wù)到期壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,目前房地產(chǎn)行業(yè)按揭貸款狀況有所好轉(zhuǎn),但放款速度加快并不意味著信貸寬松,房企現(xiàn)金流改善主要依靠銷售和回款。
新城控股11月7日晚間公告,計(jì)劃提前贖回2021年12月16日到期的3.5億美元債券。受此影響,新城控股11月8日股價(jià)大幅反彈,截至收盤收?qǐng)?bào)30.95元/股,漲幅達(dá)到4.56%。此前,新城控股股價(jià)連續(xù)下挫,兩周累計(jì)跌幅近25%。
新城控股表示,為促進(jìn)公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,基于對(duì)自身價(jià)值及未來(lái)發(fā)展的信心,結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況,計(jì)劃由新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED(新城環(huán)球)提前贖回上述美元債券,并予以注銷。資金來(lái)源為公司自有資金。公司現(xiàn)金流充裕,本次提前贖回事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響。
公開(kāi)資料顯示,該筆美元債票面利息為7.5%,期限為2年,每半年支付一次利息。2019年12月16日,新城環(huán)球完成在境外發(fā)行總額為3.5億美元的無(wú)抵押固定利率債券,公司提供無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。截至目前,本期美元債券存續(xù)金額為3.5億美元,將于2021年12月16日到期。
部分房企提前匯出相關(guān)款項(xiàng),彰顯資金實(shí)力。建業(yè)地產(chǎn)日前發(fā)布公告稱,將總額等于2021年11月到期票息為6.75%的優(yōu)先票據(jù)到期未償還本金及應(yīng)計(jì)利息的資金匯至受托人,以支付2021年11月票據(jù)項(xiàng)下的該等款項(xiàng)。接近建業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,將資金提前匯至債券信托人賬上,顯示出企業(yè)保障投資者利益的信心。
償債高峰臨近
申萬(wàn)宏源研究報(bào)告顯示,2021年是地產(chǎn)境內(nèi)債到期高峰,而2022年是地產(chǎn)美元債到期高峰。2022年地產(chǎn)美元債到期金額折算人民幣約為3787億元,較2021年增長(zhǎng)40%。隨著預(yù)售監(jiān)管資金政策趨嚴(yán),房企滯留的大量資金在項(xiàng)目公司層面,無(wú)法回到母公司層面。債務(wù)主體是母公司,而資產(chǎn)和現(xiàn)金流集中在項(xiàng)目公司,因此需要關(guān)注母公司對(duì)項(xiàng)目公司貨幣資金的真實(shí)歸集能力。
新增融資方面,平安證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2021年10月,地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行金額僅為8.5億美元,創(chuàng)近年來(lái)同期新低。
從融資利率看,克而瑞研報(bào)顯示,10月份,房企融資成本均值為5.68%,環(huán)比上升0.06個(gè)百分點(diǎn),同比下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。境外融資成本均值為11.75%,環(huán)比上升3.66個(gè)百分點(diǎn),境外債券發(fā)行融資成本最高達(dá)14.20%,整體上升較快。境內(nèi)融資成本均值為3.48%,環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。
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