作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在萬科分拆萬物云赴港上市的關(guān)鍵窗口期，陽光城正尋求出讓萬物云股權(quán)，回籠資金的消息也同期被傳出，正是8月5日以陽光城物業(yè)（陽光智博）換取的4.8%股權(quán)。

“（此事）目前還沒有定論，正在安排融資?！?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)向陽光城內(nèi)部人士求證得知。

這曾是一筆被業(yè)界頗為看好的交易，普遍認(rèn)為陽光智博放棄獨(dú)立上市，搭上萬物云這艘大船并借萬物云的高估值，可以獲得超出獨(dú)立上市的估值。

彼時，陽光城向投資者解釋道，萬物云拉通資源，形成了供應(yīng)鏈整合，選擇萬物云是在擁抱未來。相信行業(yè)龍頭萬物云可以帶來資本溢價和資產(chǎn)質(zhì)量的增值，一方面會影響利潤表，另一方面則是凈資產(chǎn)增厚，資產(chǎn)負(fù)債表會得到全面的優(yōu)化，這是陽光城的底層邏輯所在。

萬物云的估值，也因那次交易引來諸多猜測。11月5日，在萬科官宣分拆萬物云到港交所上市后，上市估值猜想更甚，范圍大致介于1500億-3000億之間。

這個話題在當(dāng)下的物管圈很熱，此前與一位物業(yè)大佬交流時，不可避免的談及到此，他身處圈內(nèi)，對很多細(xì)節(jié)了解很深入。據(jù)他透露，萬物云之前是按照PE估值，市值在2000億左右，現(xiàn)在要按照PS估值，市值能估到3000億，再加之行業(yè)龍頭的背書和追捧，上市市值也許能沖到4000億。

萬物云想要打造貝殼式平臺的野心，早已不是秘密，2015年便建立睿聯(lián)盟合作平臺，打算做物業(yè)界的“平臺”。但有一個問題，萬物云研發(fā)了一套先進(jìn)的物業(yè)管理系統(tǒng)，想要將其高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行輸出，但中小物企如要加入這個聯(lián)盟陣營，需要花費(fèi)一筆資金進(jìn)行系統(tǒng)升級，這是一筆不小的投入，門檻并不低。

另外，則是管理密度問題。該人士表示，萬物云在管面積2020年底雖然已達(dá)到5.66億平方米，是可以與碧桂園服務(wù)一較高下的行業(yè)龍頭，但管理面積比較分散，是割據(jù)在全國多個城市的多個小區(qū)，物業(yè)管理人員大多只是負(fù)責(zé)單個小區(qū)，沒有實(shí)現(xiàn)流通管理，這勢必要招聘更多職工，成本費(fèi)用支出并不低。

而這或許也是萬物云發(fā)布 “千條街道計(jì)劃”的原因之一，通過積攢更多的街道，提高市占率和在街道里的濃度，將管理計(jì)量單位由一個個項(xiàng)目逐漸變更為一條條街道，在解決老街道和無物業(yè)小區(qū)管理問題的同時，也累積起缺乏管理半徑和集中度優(yōu)勢。

所以在被問及物業(yè)并購時，萬物云CEO朱保全說：“能幫助我們形成街道密度就做，不能幫助形成街道密度就不做?！?10月22日，他在上海交流會上告訴一眾媒體朋友，講出了萬物云的并購邏輯。

當(dāng)時交流會的場景是，郁亮在談過冬問題，暢聊下一個春天活得好、活得久的能力，朱保全則是在宣講萬物云的拓展計(jì)劃，從百城計(jì)劃跨入到千條街道計(jì)劃成為關(guān)注點(diǎn)，而萬物云的分拆上市時間反而被忽略。

或許是此前得到的回答，已經(jīng)漸漸磨滅了媒體們的好奇，“萬科物業(yè)一定會上市，但時機(jī)要拿捏好”、“萬科會考慮在未來適當(dāng)?shù)臅r候給它做上市安排，但目前還沒有上市計(jì)劃”。

“恰逢其時，合伙奮斗”。交流會兩個星期后，萬科宣布分拆計(jì)劃，朱保全轉(zhuǎn)發(fā)公告截圖，并配文道。來的如此之快，超出很多人的預(yù)期。

而且，一個細(xì)微的變化也正在發(fā)生。 萬物云 2020 年?duì)I業(yè)收入 182 億元，營業(yè)利潤 17.2 億元。2021H1 營業(yè)收入 103.83億元，營業(yè)利潤 10.43 億元。相對比同期碧桂園服務(wù)，2020 年?duì)I業(yè)收入 156 億元，營業(yè)利潤 32 億元。2021H1 營業(yè)收入 116 億元，營業(yè)利潤 25 億元。

早已登陸資本市場，并通過多次配股融資的碧桂園服務(wù)，正在大踏步前進(jìn)，特別是在2021年地產(chǎn)變局之下，拿下多家大型物企，典型藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂，上演“大象也能起飛”。

萬物云似乎似乎感受到了壓力，朱保全在交流會上提出各業(yè)務(wù)條線的發(fā)展目標(biāo)：住宅物業(yè)領(lǐng)域會控制增速，確保服務(wù)品質(zhì)；商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬物梁行要發(fā)揮合資紅利，保持在40%-60%的增速；城市物業(yè)領(lǐng)域的萬物云城要做大，保持不低于60%的增長。

這樣的布局，也在印證郁亮此前所說：“如果我們只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個城市服務(wù)商，我覺得會變得很重要?！?/p>

萬科認(rèn)為，萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)均呈現(xiàn)出良好發(fā)展勢頭，上市時機(jī)成熟。通過分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。

只是，萬物云上市時機(jī)成熟的同時，也為陽光城提供了一個合適的退出時機(jī)。

關(guān)鍵詞： 萬物云上市在即 陽光城將所持股份擺上貨架?