小型物企二次遞表 明宇商服再度沖刺港交所上市
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 中小物企的資本市場(chǎng)熱潮漸去,但并沒有勸退明宇商服。作為刷新在管面積最低紀(jì)錄的“蚊型”物企,明宇商服仍然再度遞表。
對(duì)于成長(zhǎng)中的物企來(lái)說(shuō),規(guī)模是基礎(chǔ)要素,盈利是關(guān)鍵要素。
在規(guī)模方面,過(guò)去的這半年,明宇商服總的簽約面積和在管面積增長(zhǎng)平緩。截止2021年6月底,公司物業(yè)管理服務(wù)的訂約面積310萬(wàn)平方米,較2020年底增加2萬(wàn)平方米;在管建筑面積295.3萬(wàn)平方米,較去年底增加10.3萬(wàn)平方米。
按其披露,2018、2019、2020的在管建面分別為148萬(wàn)平米、169萬(wàn)平米、285萬(wàn)平米,到2020年增長(zhǎng)近70%。
另外,2018、2019、2020年關(guān)聯(lián)方提供的在管面積分別占比96.4%、87.4%、65.1%,母公司提供的在管面積占比仍然超6成。
此外,在規(guī)模中,合約面積增速遠(yuǎn)比在管面積增速重要,在管面積/合約面積的比值可以反映當(dāng)前業(yè)績(jī)釋放比例,比值越小,說(shuō)明業(yè)績(jī)釋放少,未來(lái)業(yè)績(jī)釋放潛力大。
2018、2019、2020、2021的前6個(gè)月,其在管面積與簽約面積的比值約為170%、160%、 110%、 100%,這在上市的物企中是比較少見的。一般來(lái)說(shuō),簽約面積是遠(yuǎn)多于在管面積,在50-80%不等。
在盈利方面,總收入這半年在平穩(wěn)增長(zhǎng),但同期利潤(rùn)有所下降。
2018、2019、2020年,明宇商服分別實(shí)現(xiàn)總收入約8390萬(wàn)元、8860萬(wàn)元和1.05億元,同期溢利為1720萬(wàn)元、1731萬(wàn)元、3152萬(wàn)元。2019年到2020年,年內(nèi)溢利一度猛增82.1%。截至2021年6月30日止六個(gè)月的約6020萬(wàn)元,相比同期約人民幣4950萬(wàn)元,增加約21.7%。
相比同批失效的中梁百悅智佳,以及東原仁知服務(wù),在毛利率方面,明宇商服表現(xiàn)出了作為商管物企的優(yōu)勢(shì)。2018、2019、2020年的毛利率分別為35.4%、33.2%、44.1%,2021上半年的毛利率也保持在42.2%。
但是對(duì)于小型物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō),盈利的數(shù)字稍有變動(dòng),無(wú)論增減,其增幅或者跌幅都會(huì)非常明顯。
此外其第三方占比收益很高。2018、2019、2020年其獨(dú)立第三方帶來(lái)的收益占比總收益的67.8%、69.5%、64.6%,2021上半年占比74.2%,在面積上占比不到一半的獨(dú)立第三方拉動(dòng)較大的收益。
據(jù)招股書,明宇商服2020年的新增業(yè)務(wù)酒店后線集成服務(wù),即作為一站式服務(wù)平臺(tái)向酒店業(yè)主及酒店管理公司提供集中物業(yè)管理相關(guān)服務(wù),目前獲6家委聘。
其中成都瑯珀酒店一家是獨(dú)立第三方,其他5家分別為長(zhǎng)春凈月凱悅嘉軒酒店、凱悅臻選酒店、南充東方花園酒店,以及位于成都的三家其他酒店。這歸功于其母公司明宇集團(tuán)是中國(guó)西部規(guī)模最大的民營(yíng)酒店集團(tuán),曾是中國(guó)首家獲得凱悅授權(quán)許可的特許經(jīng)營(yíng)酒店第三方管理公司。
另外,其業(yè)務(wù)主要集中在四川和長(zhǎng)春。2019、2019、2020、2021上半年度,在管建面分別為14%、12.2%、12.3%、13.3%,來(lái)自長(zhǎng)春的物管收入占總物管收入的25.6%、22.6%、19.6%、25.6%。
若從基本面來(lái)看,明宇商管優(yōu)勢(shì)在于其作為商管物企的一面。
商管作為估值較高的物企類型,相比于住宅業(yè)務(wù)為主的物企,其毛利和凈利表現(xiàn)一般不錯(cuò),更加有盈利的潛力。中駿商管就是同批上市物企中規(guī)模不拔尖,但毛利突出的典例。明宇商服2018、2019、2020其商用物業(yè)收益分別占比物管收入的82.2%、83.5%、83.0%。是典型的商管類物企。
根據(jù)港交所官網(wǎng)發(fā)布的文件,從明年1月1日起將提高主板盈利規(guī)定,將主板盈利規(guī)定調(diào)高60%,要求主板上市公司三個(gè)會(huì)計(jì)年度盈利總和達(dá)到8000萬(wàn)港元,折合人民幣為6578萬(wàn)元,并將盈利分布改為56%∶44%,即財(cái)報(bào)期首兩個(gè)財(cái)政年度所需的最低盈利總和為4500萬(wàn)港元,最后一個(gè)財(cái)政年度為3500萬(wàn)港元,約3700萬(wàn)人民幣。
從港交所調(diào)高盈利規(guī)定此舉,除了意在規(guī)范集資流程、保障投資人利益不受損害之外,也是避免小型企業(yè)在盈利不足情況下,卻花費(fèi)高昂的上市開支,以達(dá)到上市目的。
這意味著,今年后半年是小型物企上市的最后窗口,這也許是明宇商管迅速再次遞表的原因。
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