觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 中小物企的資本市場(chǎng)熱潮漸去，但并沒有勸退明宇商服。作為刷新在管面積最低紀(jì)錄的“蚊型”物企，明宇商服仍然再度遞表。

對(duì)于成長(zhǎng)中的物企來(lái)說(shuō)，規(guī)模是基礎(chǔ)要素，盈利是關(guān)鍵要素。

在規(guī)模方面，過(guò)去的這半年，明宇商服總的簽約面積和在管面積增長(zhǎng)平緩。截止2021年6月底，公司物業(yè)管理服務(wù)的訂約面積310萬(wàn)平方米，較2020年底增加2萬(wàn)平方米；在管建筑面積295.3萬(wàn)平方米，較去年底增加10.3萬(wàn)平方米。

按其披露，2018、2019、2020的在管建面分別為148萬(wàn)平米、169萬(wàn)平米、285萬(wàn)平米，到2020年增長(zhǎng)近70%。

另外，2018、2019、2020年關(guān)聯(lián)方提供的在管面積分別占比96.4%、87.4%、65.1%，母公司提供的在管面積占比仍然超6成。

此外，在規(guī)模中，合約面積增速遠(yuǎn)比在管面積增速重要，在管面積/合約面積的比值可以反映當(dāng)前業(yè)績(jī)釋放比例，比值越小，說(shuō)明業(yè)績(jī)釋放少，未來(lái)業(yè)績(jī)釋放潛力大。

2018、2019、2020、2021的前6個(gè)月，其在管面積與簽約面積的比值約為170%、160%、 110%、 100%，這在上市的物企中是比較少見的。一般來(lái)說(shuō)，簽約面積是遠(yuǎn)多于在管面積，在50-80%不等。

在盈利方面，總收入這半年在平穩(wěn)增長(zhǎng)，但同期利潤(rùn)有所下降。

2018、2019、2020年，明宇商服分別實(shí)現(xiàn)總收入約8390萬(wàn)元、8860萬(wàn)元和1.05億元，同期溢利為1720萬(wàn)元、1731萬(wàn)元、3152萬(wàn)元。2019年到2020年，年內(nèi)溢利一度猛增82.1%。截至2021年6月30日止六個(gè)月的約6020萬(wàn)元，相比同期約人民幣4950萬(wàn)元，增加約21.7%。

相比同批失效的中梁百悅智佳，以及東原仁知服務(wù)，在毛利率方面，明宇商服表現(xiàn)出了作為商管物企的優(yōu)勢(shì)。2018、2019、2020年的毛利率分別為35.4%、33.2%、44.1%，2021上半年的毛利率也保持在42.2%。

但是對(duì)于小型物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盈利的數(shù)字稍有變動(dòng)，無(wú)論增減，其增幅或者跌幅都會(huì)非常明顯。

此外其第三方占比收益很高。2018、2019、2020年其獨(dú)立第三方帶來(lái)的收益占比總收益的67.8%、69.5%、64.6%，2021上半年占比74.2%，在面積上占比不到一半的獨(dú)立第三方拉動(dòng)較大的收益。

據(jù)招股書，明宇商服2020年的新增業(yè)務(wù)酒店后線集成服務(wù)，即作為一站式服務(wù)平臺(tái)向酒店業(yè)主及酒店管理公司提供集中物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)，目前獲6家委聘。

其中成都瑯珀酒店一家是獨(dú)立第三方，其他5家分別為長(zhǎng)春凈月凱悅嘉軒酒店、凱悅臻選酒店、南充東方花園酒店，以及位于成都的三家其他酒店。這歸功于其母公司明宇集團(tuán)是中國(guó)西部規(guī)模最大的民營(yíng)酒店集團(tuán)，曾是中國(guó)首家獲得凱悅授權(quán)許可的特許經(jīng)營(yíng)酒店第三方管理公司。

另外，其業(yè)務(wù)主要集中在四川和長(zhǎng)春。2019、2019、2020、2021上半年度，在管建面分別為14%、12.2%、12.3%、13.3%，來(lái)自長(zhǎng)春的物管收入占總物管收入的25.6%、22.6%、19.6%、25.6%。

若從基本面來(lái)看，明宇商管優(yōu)勢(shì)在于其作為商管物企的一面。

商管作為估值較高的物企類型，相比于住宅業(yè)務(wù)為主的物企，其毛利和凈利表現(xiàn)一般不錯(cuò)，更加有盈利的潛力。中駿商管就是同批上市物企中規(guī)模不拔尖，但毛利突出的典例。明宇商服2018、2019、2020其商用物業(yè)收益分別占比物管收入的82.2%、83.5%、83.0%。是典型的商管類物企。

根據(jù)港交所官網(wǎng)發(fā)布的文件，從明年1月1日起將提高主板盈利規(guī)定，將主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，要求主板上市公司三個(gè)會(huì)計(jì)年度盈利總和達(dá)到8000萬(wàn)港元，折合人民幣為6578萬(wàn)元，并將盈利分布改為56%∶44%，即財(cái)報(bào)期首兩個(gè)財(cái)政年度所需的最低盈利總和為4500萬(wàn)港元，最后一個(gè)財(cái)政年度為3500萬(wàn)港元，約3700萬(wàn)人民幣。

從港交所調(diào)高盈利規(guī)定此舉，除了意在規(guī)范集資流程、保障投資人利益不受損害之外，也是避免小型企業(yè)在盈利不足情況下，卻花費(fèi)高昂的上市開支，以達(dá)到上市目的。

這意味著，今年后半年是小型物企上市的最后窗口，這也許是明宇商管迅速再次遞表的原因。

關(guān)鍵詞： 小型物企二次遞表 明宇商服再度沖刺港交所上市