房企爆雷!賬上數(shù)百億現(xiàn)金,竟還不上幾億“理財”?這家A股,揭開冰山一角…
房企爆雷、股債雙殺像瘟疫一樣蔓延!
僅本周就有陽光城(行情000671,診股)、中國奧園、佳兆業(yè)、世茂集團(tuán)等相繼淪陷,11月5日地產(chǎn)債更罕見出現(xiàn)臨停潮。
不少投資者發(fā)現(xiàn),這些房企相當(dāng)一部分杠杠率水平接近或完全滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求,甚至賬上躺著幾百億的現(xiàn)金,但怎么就被幾個億的到期“理財”擊倒了?是有意逃廢債“躺平”嗎?
11月5日晚,A股上市公司百大集團(tuán)(行情600865,診股)一則投資逾期公告揭開了冰山一角:公司借款1億給花樣年,但通過有限合伙層層嵌套的方式,最終包裝成花樣年杭州一個地產(chǎn)項目公司“杭州花浦”的股權(quán)出資,即明股實債。
明股實債讓“花樣年們”債務(wù)水平看起來并沒有那么高,但少數(shù)股東權(quán)益卻急劇增加。2017年中到2021年中,花樣年的少數(shù)股東權(quán)益從32億元快速增長到123億元,四年時間增長284%,占比已經(jīng)接近總股東權(quán)益的一半。
1億地產(chǎn)投資逾期
根據(jù)百大集團(tuán)公告,2021年6月18日,百大集團(tuán)以自有資金向杭州鴻同企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡稱“杭州鴻同”)出資人民幣1億元,通過杭州星昂企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡稱“杭州星昂”)向杭州花浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“杭州花浦”)發(fā)放借款。
根據(jù)公司與杭州鴻同的協(xié)議約定,該項目的投資期限不超過4個月。根據(jù)杭州星昂與上海花樣年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“上?;幽辍保?、杭州花錦、杭州花浦簽署的相關(guān)協(xié)議,若杭州花浦逾期清償債務(wù)本金或利息超過10日的,杭州星昂有權(quán)處置杭州花錦的股權(quán),同時上海花樣年不再參與杭州星昂任何財產(chǎn)分配。截至11月5日,杭州花浦尚未履行協(xié)議約定的按期償還債務(wù)本息義務(wù)。
據(jù)悉,百大集團(tuán)此次投資的預(yù)期收益率為10.8%/年,按季收取預(yù)期收益。公司已分別于2021年6月21日收到8.9萬元款項,于2021年9月18日收到264.85萬元款項。也就是說,公司收到了差不多一個季度的利息,但本金到期融資方還不上了。
百大集團(tuán)稱,花樣年項目逾期可能對公司2021年度經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生影響,具體影響程度尚無法準(zhǔn)確判斷。
2020年年報顯示,百大集團(tuán)所屬行業(yè)為商業(yè)零售業(yè),系單店經(jīng)營,杭州百貨大樓是公司最主要的營收和利潤來源。2020年公司實現(xiàn)營業(yè)收入2.44億元,實現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤9348萬元,而今年前三季度其扣非凈利潤為7070萬元。此次1億元的投資逾期金額,相當(dāng)于公司一年的扣非凈利潤。
上交所火速問詢
或涉嫌信息披露違規(guī)
逾期公告一發(fā)布,上海證券交易所火速下發(fā)了問詢函,直指要害。
上交所要求說明,在進(jìn)行該項投資前,公司是否已按照內(nèi)控相關(guān)制度進(jìn)行風(fēng)險控制,公司內(nèi)部相關(guān)責(zé)任部門及責(zé)任人是否盡到合理的調(diào)查、審查義務(wù),并說明公司對該筆投資風(fēng)險的具體排查情況。
此外,上交所要求公司及控股股東、實際控制人全面審慎自查并披露:
(1)上述逾期項目以及前期投資同類項目的審議程序和信息披露義務(wù)履行情況,是否存在審議程序不到位或信息披露不及時的情形,若存在,應(yīng)當(dāng)盡快補(bǔ)充相關(guān)程序并披露;
(2)除該逾期項目外,是否還有其他在存續(xù)期內(nèi)的委托理財或?qū)ν馔顿Y存在未能收回風(fēng)險,說明具體排查過程,并評估可能對上市公司造成的影響,及時履行信息披露義務(wù),充分揭示風(fēng)險。
目前來看,公司至少在信息披露方面存在違規(guī)嫌疑。
首先,6月份公司進(jìn)行該筆投資時,并沒有進(jìn)行公告。從2020年以來,即便是子公司認(rèn)購有限合伙份額,且金額僅千萬元級別,公司均進(jìn)行了公告。如最近一次9月份的公告顯示,公司全資子公司百大資管認(rèn)購了杭州浙豐宏勝(有限合伙)2000萬的基金份額。但此次,母公司層面金額達(dá)到1億元的有限合伙投資,卻沒有公告。
其次,公司此次投資始于6月18日,期限四個月,10月18日已確認(rèn)投資逾期,但公司遲至11月5日才披露。
四層嵌套“明股實債”
從百大集團(tuán)公告披露的交易結(jié)構(gòu)來看,這是一次比較典型的房地產(chǎn)前融,所以期限只有四個月。正常情況下,借款到期后應(yīng)有新資金進(jìn)入進(jìn)行置換,無奈9月底花樣年危機(jī)已經(jīng)爆發(fā)。
花樣年該項目整體結(jié)構(gòu)如下:
百大集團(tuán)首先以有限合伙人(LP)的身份出資1億元給杭州鴻同,杭州鴻同再以有限合伙人身份出資給杭州項晨,杭州項晨以優(yōu)先級合伙人身份與劣后級合伙人上海花樣年分別出資10.622億和5.719億元給杭州星昂,杭州星昂再出資到杭州花錦,持股91%,上?;幽瓿鍪O碌?%,最后由杭州花錦全資控制項目公司杭州花浦。
經(jīng)過四層嵌套,最終16.34億元的借款總額變成了項目公司杭州花浦的股權(quán)出資,其中百大集團(tuán)貢獻(xiàn)了1億。
不少網(wǎng)友看完這個復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu),表示“好繞好亂”。
從公開信息看,杭州花浦成立于2021年5月19日,注冊資本5000萬元,法人為林毅,主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是上海花樣年為開發(fā)杭州市濱江區(qū)浦樂單元R21-21a地塊而設(shè)立的項目公司。今年5月,花樣年經(jīng)過三輪競拍,以“總價32.68億元+自持比例2%”競得該地塊,成交樓面價為27074元/平方米,溢價率為29.78%。根據(jù)公示項目,共規(guī)劃10幢24-27層的住宅。
花樣年少數(shù)股東權(quán)益劇增
花樣年在10月4日宣布美元債違約時,不少投資者詫異其賬上仍有幾百億現(xiàn)金,為何還不上十幾億的欠款。
10月4日晚,花樣年控股在港交所公告,本金總額為5億美元2021年到期的7.375%優(yōu)先票據(jù)剩余未償還本金約為2.06億美元(約合人民幣13億元),根據(jù)規(guī)管2021年票據(jù)的契約,上述票據(jù)的所有未償還本金均于2021年10月4日到期?;幽昕毓刹⑽丛谠撊崭犊睢?/P>
但根據(jù)花樣年控股半年報,截至2021年6月30日,公司保有銀行結(jié)余及現(xiàn)金315.83億元,剔除受限的現(xiàn)金38.64億元,依然還有271億元,相比2020年底還增長了10.3%。74.8%的凈負(fù)債率也繼續(xù)維持在良好穩(wěn)健水平。為何花樣年輕易就違約了呢?
事實上,百大集團(tuán)參與的上述明股實債項目就給出了一部分答案:公司與花樣年項目公司本質(zhì)上是借貸關(guān)系,收取固定利息,到期還本,但體現(xiàn)在財報上,卻是股權(quán)關(guān)系,真實的債務(wù)水平被隱藏了。
但這個隱藏的債務(wù),卻還是在財務(wù)報表上留下了痕跡,花樣年過去幾年少數(shù)股東權(quán)益快速上升。
2017年中報顯示,花樣年少數(shù)股東權(quán)益只有32.37億元,不到歸屬母公司所有制權(quán)益的三分之一,此后持續(xù)增長,尤其2021年中期更是跳漲,來到122.77億元,與143.4億元的歸母權(quán)益已經(jīng)比較接近,占總權(quán)益比重已經(jīng)達(dá)到46%,四年增幅284%。
“賬上躺著383億現(xiàn)金,卻兌付不了3億“理財””的佳兆業(yè)也類似,甚至有過之而無不及。2021年中報顯示,佳兆業(yè)集團(tuán)歸母權(quán)益368.79億元,但少數(shù)股東權(quán)益(非控股權(quán)益)卻高達(dá)445.7億元,比歸母權(quán)益還高出近80億元。
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