紅周刊 見(jiàn)習(xí)記者 | 陳雯

今年5月份順利過(guò)會(huì)的安徽省建筑設(shè)計(jì)研究總院股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建研設(shè)計(jì)”）前不久注冊(cè)申請(qǐng)也獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)，這意味著其即將迎來(lái)上市發(fā)行的日子。

建研設(shè)計(jì)主要從事建筑設(shè)計(jì)、咨詢、研發(fā)及其延伸業(yè)務(wù)，包含常規(guī)建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)與咨詢、EPC總承包業(yè)務(wù)、施工圖審查業(yè)務(wù)等。

建研設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，易受房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)影響，《紅周刊》記者在查閱建研設(shè)計(jì)招股書后，發(fā)現(xiàn)近期房企資金鏈緊張，導(dǎo)致建研設(shè)計(jì)的應(yīng)收賬款急劇增加，回款速度變慢，需要計(jì)提更多的壞賬準(zhǔn)備，給公司的盈利水平和現(xiàn)金流都帶來(lái)了不利影響。

另外，建研設(shè)計(jì)背靠安徽省國(guó)資委，約九成收入來(lái)自安徽省內(nèi)，業(yè)務(wù)在一定程度上受地域限制。在行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的情況下，若公司想走向省外市場(chǎng)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，尚存在較大難度。

受房地產(chǎn)客戶影響，空有收入難回款

2018年-2021年上半年，建研設(shè)計(jì)的應(yīng)收賬款賬面余額分別為9575.88萬(wàn)元、1.41億元、1.82億元和2.5億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的比例分別為28.20%、37.67%、41.98%和130.63%。建研設(shè)計(jì)的應(yīng)收賬款余額和占比逐年增加，且增速較快。

根據(jù)公司招股書介紹來(lái)看，一方面是由于建研設(shè)計(jì)目前的主要客戶為各級(jí)地方政府、企事業(yè)單位以及各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其內(nèi)部付款審批流程復(fù)雜且用時(shí)較長(zhǎng)，普遍存在逾期結(jié)算情況；另一方面，則因?yàn)榻螘r(shí)間以來(lái)，部分房地產(chǎn)客戶因國(guó)家政策調(diào)控或經(jīng)營(yíng)不善而造成資金緊張，導(dǎo)致建研設(shè)計(jì)不能及時(shí)收回欠款，應(yīng)收賬款高企。

具體來(lái)看，2020年8月，監(jiān)管部門出臺(tái)房地產(chǎn)融資新規(guī)，設(shè)置“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，這對(duì)建研設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)大客戶有不小影響。

據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示，2018年-2021年上半年，建研設(shè)計(jì)客戶中涉及“三條紅線”房地產(chǎn)客戶的模擬應(yīng)收賬款平均周轉(zhuǎn)率分別為4.02、2.89、0.70和0.15，下降非常明顯。而建研設(shè)計(jì)自身的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分別為3.79、3.16、2.69和0.85，總體來(lái)看，其應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度整體大幅變慢，可見(jiàn)其應(yīng)收賬款回款情況受房地產(chǎn)客戶影響相當(dāng)大。

表1：“三條紅線”房地產(chǎn)客戶的模擬應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率情況

隨著建研設(shè)計(jì)的應(yīng)收賬款回款速度的變慢，其應(yīng)收賬款的期后收回率也大幅降低。據(jù)招股書披露，截至2021年8月31日，建研設(shè)計(jì)報(bào)告期各期末應(yīng)收賬款期后回款率分別為74.92%、71.21%、36.02%和10.57%，期后回款情況也越來(lái)越差。

圖2：應(yīng)收賬款回收情況（單位：萬(wàn)元）

圖片來(lái)源：招股書

隨著應(yīng)收賬款金額越來(lái)越大、回款速度越來(lái)越慢，建研設(shè)計(jì)不得不大幅計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，2018年-2021年上半年，其計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備分別為1422.58萬(wàn)元、1990.71萬(wàn)元、2815.06萬(wàn)元和3710.28萬(wàn)元。

其中，截至2021年6月30日，建研設(shè)計(jì)應(yīng)收恒大集團(tuán)款項(xiàng)余額合計(jì)為2107.89萬(wàn)元，計(jì)提了1869.04萬(wàn)元壞賬準(zhǔn)備，計(jì)提比例為88.67%，而2021年上半年建研設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)僅為1568.43萬(wàn)元，顯然，壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提對(duì)建研設(shè)計(jì)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生了很大的不利影響。

如果房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的問(wèn)題持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，建研設(shè)計(jì)應(yīng)收賬款回款周期或?qū)⒏L(zhǎng)，一旦出現(xiàn)大量的壞賬，必然會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果造成不利影響。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，省外市場(chǎng)開(kāi)拓不易

建筑設(shè)計(jì)咨詢行業(yè)具有一定的地域性特征，這一點(diǎn)在建研設(shè)計(jì)上體現(xiàn)得十分明顯。建研設(shè)計(jì)的控股股東為由安徽省國(guó)資委百分百控股的安徽省國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)控股集團(tuán)有限公司，持股比例為40%。目前建研設(shè)計(jì)的業(yè)務(wù)主要集中在安徽省，報(bào)告期內(nèi)，公司來(lái)源于安徽省的收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例分別為93.34%、93.65%、93.11%和89.59%，因此，在可預(yù)見(jiàn)的一段時(shí)間內(nèi)，建研設(shè)計(jì)的業(yè)務(wù)仍將主要集中在安徽省。

業(yè)務(wù)過(guò)于集中于某一區(qū)域，容易受到區(qū)域限制，如果未來(lái)安徽省建筑工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)出現(xiàn)投資增速放緩或投資總額下降，建研設(shè)計(jì)的業(yè)務(wù)收入將受到不利影響。另外，如果建研設(shè)計(jì)想要持續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和營(yíng)業(yè)收入，就必須進(jìn)行省外市場(chǎng)的開(kāi)拓。

在此次3.25億元的募資項(xiàng)目中，建研設(shè)計(jì)就計(jì)劃募集8779.90萬(wàn)元，用于設(shè)計(jì)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)上海、?？凇⑸钲?、重慶、鎮(zhèn)江等地的設(shè)計(jì)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)，以擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)規(guī)模。

但是，建研設(shè)計(jì)長(zhǎng)期扎根于安徽省內(nèi)市場(chǎng)，盡管在區(qū)域內(nèi)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，但省外市場(chǎng)的開(kāi)拓卻是存在較大難度和風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)招股書顯示，截至2019年末，全國(guó)建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)數(shù)量達(dá)到23183家，市場(chǎng)參與主體眾多、市場(chǎng)化程度高，形成了以大中型國(guó)有（或國(guó)有控股）企業(yè)和部分大型民營(yíng)企業(yè)為主導(dǎo)，同區(qū)域內(nèi)中小型企業(yè)為輔的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

若要順利開(kāi)拓省外市場(chǎng)，建研設(shè)計(jì)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包含大中型國(guó)有企業(yè)以及上市民營(yíng)企業(yè)。

其中，大中型國(guó)有設(shè)計(jì)企業(yè)主要包括北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院、上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)有限公司等，這些企業(yè)業(yè)務(wù)遍及全國(guó)各地，并在全球范圍開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，建研設(shè)計(jì)與這類企業(yè)相比經(jīng)營(yíng)規(guī)模存在較大差距。

而上市民營(yíng)企業(yè)主要包括漢嘉設(shè)計(jì)、華陽(yáng)國(guó)際、筑博設(shè)計(jì)、啟迪設(shè)計(jì)、中衡設(shè)計(jì)、華圖山鼎等。而這其中，除了華圖山鼎收入規(guī)模與建研設(shè)計(jì)差不多外，其他幾家上市公司營(yíng)收規(guī)模均比建研設(shè)計(jì)大，綜合實(shí)力也比之強(qiáng)。所以，對(duì)于建研設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，想要順利開(kāi)拓省外市場(chǎng)并不是一件簡(jiǎn)單的事。

圖3：同行業(yè)上市公司營(yíng)業(yè)收入情況對(duì)比（單位：萬(wàn)元）

圖片來(lái)源：招股書

缺乏人才優(yōu)勢(shì)

建筑設(shè)計(jì)行業(yè)屬于技術(shù)和知識(shí)密集型服務(wù)行業(yè)，人才是核心競(jìng)爭(zhēng)力，那我們?cè)賮?lái)看一下建研設(shè)計(jì)現(xiàn)有人才方面的情況。

目前，建研設(shè)計(jì)的各類注冊(cè)資格人數(shù)合計(jì)為169人，包括一級(jí)注冊(cè)建筑師資格43名，一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師資格38名，注冊(cè)城市規(guī)劃師資格14名，注冊(cè)設(shè)備工程師資格25名，注冊(cè)電氣工程師資格12名，注冊(cè)咨詢工程師資格12名，其他注冊(cè)資格25名。

相比之下，三家大型國(guó)企中，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司的注冊(cè)資格人數(shù)有674人，中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院有520人，上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)有限公司有1800余人。而同行業(yè)上市公司里，啟迪設(shè)計(jì)的注冊(cè)資格人數(shù)有229人，漢嘉設(shè)計(jì)有231人，華陽(yáng)國(guó)際有218人。相比之下，許多公司的注冊(cè)資格人數(shù)均多于建研設(shè)計(jì)，其在這方面的潛在競(jìng)爭(zhēng)力同樣有所不足。

圖4：同行業(yè)公司的注冊(cè)資格人數(shù)

圖片來(lái)源：招股書

員工薪酬是建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)成本最重要的組成部分，也是吸引人才的關(guān)鍵因素，那我們看下建研設(shè)計(jì)目前的員工薪酬情況。2018年-2021年上半年，建研設(shè)計(jì)的員工薪酬成本分別為1.69億元、1.88億元、2.01億元和0.90億元，占當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)總成本的比例分別為76.97%、76.32%、70.42%和67.22%，整體薪酬成本占比在下降，這在一定程度上反映出，建研設(shè)計(jì)對(duì)以高薪吸納人才策略的重視不足。

在人才質(zhì)量方面，在報(bào)告期內(nèi)，建研設(shè)計(jì)吸納的新員工多為校招畢業(yè)生。

建研設(shè)計(jì)目前主要有四類業(yè)務(wù)，分別為常規(guī)建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)與咨詢業(yè)務(wù)、EPC總承包業(yè)務(wù)和施工圖審查業(yè)務(wù)。其中，常規(guī)建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)為建研設(shè)計(jì)的核心業(yè)務(wù)，常規(guī)建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的毛利率水平和變化基本反映公司整體的毛利率水平和變化。

2018年-2021年上半年，建研設(shè)計(jì)常規(guī)建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的毛利率分別為32.54%、32.56%、32.45%和26.71%，而同行業(yè)可比上市公司此項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率平均值分別為37.42%、34.76%、35.59%和34.25%，建研設(shè)計(jì)的毛利率一直略低于同行且呈下降趨勢(shì)。

建研設(shè)計(jì)在招股書中表示，毛利率下降的原因之一為人員增加影響。公司加大了人才隊(duì)伍的建設(shè)力度，從高校招聘了較多的后備力量，相關(guān)人員生產(chǎn)效率尚未完全釋放，導(dǎo)致成本中的固定薪酬金額增加較多。

實(shí)際上，這一點(diǎn)從建研設(shè)計(jì)的員工平均薪酬水平也可以加以佐證。2018年-2020年，建研設(shè)計(jì)的常規(guī)建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的平均薪酬分別為41.22萬(wàn)元、38.51萬(wàn)元、37.09萬(wàn)元；新興業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)與咨詢業(yè)務(wù)的平均薪酬分別為36.02萬(wàn)元、43.54萬(wàn)元和34.77萬(wàn)元；EPC總承包業(yè)務(wù)的平均薪酬分別為33.55萬(wàn)元、33.44萬(wàn)元和27.07萬(wàn)元；施工圖審查業(yè)務(wù)的平均薪酬分別為35.0萬(wàn)元、37.5萬(wàn)元和44.0萬(wàn)元。

圖5：各項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)人數(shù)、薪酬成本、平均薪酬成本（單位：人，萬(wàn)元）

圖片來(lái)源：招股書

除了施工圖審查業(yè)務(wù)，建研設(shè)計(jì)其它幾大業(yè)務(wù)2020年的平均薪酬水平均不及2018年的平均薪酬水平，主要原因便為業(yè)務(wù)人員增加較多且多為校招人員，拉低了平均薪酬水平。

所以，報(bào)告期內(nèi)，盡管員工人數(shù)有所增加，由于校招員工占比較高，公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力并沒(méi)有得到很大的提高。應(yīng)屆畢業(yè)生由于工作經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，很難給公司貢獻(xiàn)出較高的效益，反而導(dǎo)致業(yè)務(wù)毛利率的下滑。

對(duì)于建研設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，如果缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，便難以在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持或者擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、提高收費(fèi)水平，公司將繼續(xù)面臨毛利率水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。

在缺乏資金和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的情況下，如果建研設(shè)計(jì)想要順利開(kāi)拓省外市場(chǎng)，提高毛利率水平，就需要吸引大量高端人才，但從建研設(shè)計(jì)目前的情況來(lái)看，其人才方面的布局仍然有所欠缺。

（文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

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