重磅!北京商品房預售資金重點監(jiān)管額度大幅提高43%,至不低于5000元/平方米
11月4日,北京市住建委官網(wǎng)發(fā)文,為切實維護商品房交易雙方合法權益,北京市住建委在總結梳理近年來預售資金監(jiān)管實踐經(jīng)驗的基礎上,會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部對現(xiàn)行政策進行修訂,形成《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(2021年修訂版公開征求意見稿)》。
《辦法》將現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬,調整為先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽,即:購房人只有將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后,方可開通網(wǎng)簽,確保預售資金及時足額直接入賬。此外,預售資金重點監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素綜合確定,每平方米不低于5000元,較此前大幅提高了43%。
保證建安成本
“北京地區(qū)新房價格可能在5、6萬元一平方米,這里面主要是地價,建安成本其實占比較小?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出,“開發(fā)商前期已經(jīng)支付了地價款,不然不可能動工和預售。上述《辦法》中提到的5000元/平方米,足夠支撐項目建設完成。很多項目之所以爛尾,是因為建安成本被抽調、動用,或者很多開發(fā)商根本就不會將建安成本匯入指定賬戶。《辦法》實行后,這些行業(yè)亂象有望改善?!?/P>
至于“購房人只有將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后,方可開通網(wǎng)簽,確保預售資金及時足額直接入賬”,是行業(yè)一直實行的標準。
中國證券報記者從北京地區(qū)一家開發(fā)商處了解到,一般來說,購房者需要前期繳納30%以上的首付款,才能進行網(wǎng)簽、銀行貸款等流程。網(wǎng)簽成功后,首付款和銀行貸款才可以動用。預計上述《辦法》實行后,5000元/平方米的預售資金要等建設完成才可以全部動用。上述《辦法》是為了維護購房人的合法權益,降低購房風險。同時,控制開發(fā)企業(yè)風險。
來源:北京市住建委
北京市住建委指出,為在確保資金安全的情況下提高利用效率,《辦法》進一步發(fā)揮現(xiàn)金保函作用,現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設周期的,可不進行預售資金監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款,同時將放款時限由過去的五個工作日優(yōu)化為兩個工作日。
此外,為解決監(jiān)管銀行與開發(fā)企業(yè)之間信息不對稱問題,《辦法》提出,監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)和市住建委房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實時共享房屋網(wǎng)簽和入賬信息,便于監(jiān)管銀行掌握銷售情況和入賬資金。穿透審查方面,《辦法》明確市住建委及北京銀保監(jiān)局通過金融專網(wǎng)共享開發(fā)項目銷售進度、網(wǎng)簽備案明細、監(jiān)管賬戶交易明細等信息,與監(jiān)管銀行上報數(shù)據(jù)交叉核驗;穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。
優(yōu)先用于工程建設
針對《辦法》出臺的背景,北京市住建委在文章中指出,去年以來,泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況,反映出部分項目存在違規(guī)使用預售資金問題。
針對當前部分開發(fā)企業(yè)挪用預售資金,導致項目經(jīng)營困難問題,《辦法》特別規(guī)定:當預售項目存在重大風險隱患時,區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門應全面接管預售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶,實施封閉管理保障資金安全,優(yōu)先用于工程建設。
《辦法》還規(guī)定購房人可憑網(wǎng)簽編號和密碼通過政府網(wǎng)站查詢賬戶的出入賬信息和余額,便于社會監(jiān)督。此外,為盡早掌握賬戶查封信息,《辦法》新增了監(jiān)管銀行收到法院等對監(jiān)管賬戶采取保全措施時,應及時告知屬地部門的要求。對開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行違規(guī)使用預售資金的要及時足額返還,造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的,《辦法》明確由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
值得注意的是,中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn),除了北京以外,部分地區(qū)對開發(fā)商預售款監(jiān)管也不再進行“一刀切”。
日前,成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)文,進一步明確商品房預售款監(jiān)管。明確優(yōu)化預售款支取條件,預售商品房項目的監(jiān)管分戶賬內資金達到監(jiān)管額度后,開發(fā)企業(yè)可申請支取多余部分資金。未達到監(jiān)管額度但工程形象進度已達到規(guī)定支取節(jié)點,且賬戶內資金已超過該節(jié)點留存余額要求的,開發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點支取多余部分資金。申請支取的多余部分資金可用于農(nóng)民工工資支付。
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