編者按：2021年地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，市場(chǎng)信心蕩到谷底。三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、兩集中、美元債灰犀牛等多重因素疊加下，有人危機(jī)重重，有人卻逆勢(shì)上行。搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃《激蕩2021》，以三大維度九大指標(biāo)，剖析“激蕩”房企，尋找在逆境中前行的房企，傳遞行業(yè)正能量。

作者：王迪

出品：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

著名戰(zhàn)略咨詢(xún)專(zhuān)家、智綱智庫(kù)創(chuàng)始人王志綱曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，在中國(guó)地產(chǎn)老板中，他只服兩個(gè)人：一位是龍湖的吳亞軍，一位是建業(yè)的胡葆森。

勇闖商海，女性掌舵人本就不多，而能在一眾的男性領(lǐng)導(dǎo)者脫穎而出，則少之更少。企業(yè)沉浮，在此其中，比拼的不僅僅是賭性，更多的是謀略與視野。

對(duì)于龍湖吳亞軍的認(rèn)可，王志綱給出了他的理解：一、龍湖的融資成本是行業(yè)最低之一，別人融資成本10%，龍湖融資可能僅有3%-4%。第二，如今，龍湖天街做得風(fēng)生水起，物業(yè)和租金收入都很高，這在房企中很罕見(jiàn)。

2021年被稱(chēng)為房企暴雷年，毫無(wú)疑問(wèn)，行業(yè)正歷經(jīng)史上的至暗時(shí)刻。這批倒下的房企中，有前幾年脫穎而出的“黑馬”，盲目多元化、大量舉債、甚至向員工發(fā)理財(cái)產(chǎn)品成為暴雷企業(yè)的共性。當(dāng)政策轉(zhuǎn)向重塑行業(yè)法則，曾經(jīng)的高杠桿“黑馬”邏輯被推翻。

龍湖的“激蕩指數(shù)”

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)從財(cái)務(wù)安全（現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率）、成長(zhǎng)能力（權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率、營(yíng)收增長(zhǎng)率）、運(yùn)營(yíng)能力（凈利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、銷(xiāo)售管理財(cái)務(wù)三費(fèi)率、ROE）三大維度共計(jì)9個(gè)分指標(biāo)，對(duì)2021年前三季度銷(xiāo)售規(guī)模TOP100里的上市房企，進(jìn)行了數(shù)據(jù)對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)其中有一批房企，在逆境中仍實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健成長(zhǎng)，它們不僅財(cái)務(wù)安全、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，并且取得了不錯(cuò)的增長(zhǎng)。

在三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、兩集中、美元債灰犀牛等多重因素疊加、不少房企暴雷的行業(yè)背景下，取得這樣的成績(jī)實(shí)屬難得。在行業(yè)灰暗時(shí)刻，它們給地產(chǎn)人帶來(lái)了一束光。

龍湖憑借較高的成績(jī)，成為2021年最“激蕩”的“選手”之一，在這場(chǎng)競(jìng)逐中脫穎而出，成為名副其實(shí)的“千里馬”。

就前十個(gè)月的權(quán)益銷(xiāo)售成績(jī)單來(lái)看，17.82%的增長(zhǎng)率讓其保持勻速前進(jìn)。雖然上半年龍湖的營(yíng)收增長(zhǎng)率有所下滑，但是16.62%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、0.1092的存貨周轉(zhuǎn)率、6.81%的ROE水平展示其運(yùn)營(yíng)能力。

在財(cái)務(wù)安全方面，龍湖上半年現(xiàn)金短債比5.46、凈負(fù)債率46.27%、資產(chǎn)負(fù)債率68.28%，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”零踩線，而這項(xiàng)記錄保持了5年。

（注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源：1銷(xiāo)售增長(zhǎng)率：克而瑞2021年前10月、2020年前10月權(quán)益銷(xiāo)售額；2.其余數(shù)據(jù)：企業(yè)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告）

吳老板的反向思維

龍湖“千里馬”的潛質(zhì)，更多地體現(xiàn)在其不走尋常路。

2001年左右，龍湖曾拿下重慶市觀音橋附近的一宗土地。根據(jù)政府指示，該宗地塊被明確用作商業(yè)百貨。事實(shí)上，這種大百貨項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)很難賺錢(qián)，正常的商業(yè)思維是，將商鋪賣(mài)掉，快速套現(xiàn)實(shí)現(xiàn)資金回籠，然后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)別的項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)，商家把差不多一半商鋪賣(mài)給了龍湖套現(xiàn)，其中絕大部分，吳亞軍都支持，這在當(dāng)時(shí)很多老板看來(lái)是一種很蠢的做法。但龍湖卻花了很大的力氣將這一項(xiàng)目做了起來(lái)，取名天街。

吳亞軍將這一切歸因于三個(gè)字“危機(jī)感”。她曾如此回應(yīng)王志綱：“就像農(nóng)民一樣，家里總要留有余糧。這么多員工跟著我，哪一天有什么天災(zāi)人禍，他們也要生活，我們?cè)撛趺炊蛇^(guò)危機(jī)？所以我現(xiàn)在家里存點(diǎn)余糧，能有一點(diǎn)租金，讓公司員工不至于餓肚子。”

在經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不充裕時(shí)，支持自持物業(yè)。將大量的資金積壓到了物業(yè)里，不斷拓展商業(yè)及物業(yè)圍欄。這是龍湖的選擇。

前幾年，眾多房企老板信奉高周轉(zhuǎn)、不惜高杠桿謀求規(guī)模，龍湖的謹(jǐn)慎一度被視為保守。事實(shí)證明，近兩年“三道紅線”的祭出讓龍湖的前瞻性展露無(wú)疑，而龍湖的財(cái)務(wù)管理也成為了一眾房企學(xué)習(xí)的對(duì)象。

事實(shí)上，2021年房企遭遇滑鐵盧的根源，不是資不抵債，而是流動(dòng)性危機(jī)。而這一切的源頭則由兩到三年前的銷(xiāo)售和三到四年前的拿地所決定。

對(duì)于龍湖而言，長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛是抵抗周期風(fēng)險(xiǎn)的根本。

從龍湖2021年上半年5.46的現(xiàn)金短債比來(lái)看，現(xiàn)金不僅可以完全覆蓋短期債務(wù)，而且資金鏈相當(dāng)充裕。此外，龍湖集團(tuán)連續(xù)5年保持“三道紅線”的綠檔水平。作為一家民企，能做到這點(diǎn)實(shí)屬不易。

一般來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)型房企凈利潤(rùn)率較高，現(xiàn)金流型房企資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高。在地產(chǎn)黃金時(shí)代，房企利潤(rùn)率普遍較高，并不太重視三費(fèi)費(fèi)用管控。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨嚴(yán)，土地成本上升，房企利潤(rùn)空間收窄。在房地產(chǎn)薄利時(shí)代，三費(fèi)費(fèi)用管控已經(jīng)成為各房企關(guān)注的重點(diǎn)。

對(duì)于利潤(rùn)型房企，尤其是“三道紅線”下的綠檔房企，可充分利用其融資成本低的優(yōu)勢(shì)，加速擴(kuò)大規(guī)模，從而實(shí)現(xiàn)“彎道超車(chē)”，可拓寬融資渠道，降低融資成本。規(guī)模效益更有利于借助數(shù)智化平臺(tái)進(jìn)一步降低人工成本、運(yùn)營(yíng)成本，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增加和費(fèi)用率下降。

截至上半年末，龍湖三費(fèi)率為11.65%，平均融資成本為4.21%，現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)994.7億元，同比增長(zhǎng)27.8%，這也充分說(shuō)明了龍湖的運(yùn)營(yíng)效率。

此外，從焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理的數(shù)據(jù)中，可以窺見(jiàn)一二。僅就商業(yè)來(lái)看，半年報(bào)顯示，截至2021年6月，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)28座城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)54座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為524萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為672萬(wàn)平方米），整體出租率97.8%，商業(yè)成為龍湖六大航道中重要的“壓艙石”。

這一結(jié)果可以直接可以倒退到2011年，龍湖集團(tuán)將商業(yè)地產(chǎn)板塊上升為集團(tuán)核心業(yè)務(wù)之一，并確定“持商業(yè)”戰(zhàn)略——每年將以銷(xiāo)售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，進(jìn)行快速的全國(guó)化布局，在2015年前后實(shí)現(xiàn)每年3-5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，在近兩年更提速到每年10個(gè)左右項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

今年上半年，龍湖商業(yè)快速發(fā)力，新開(kāi)5個(gè)商場(chǎng)。在疫情之下，僅上半年龍湖商場(chǎng)銷(xiāo)售額便實(shí)現(xiàn)100%增長(zhǎng)率，銷(xiāo)售額達(dá)到222億元。

此外，在一眾房企紛紛分拆物業(yè)、商業(yè)謀求上市之際，吳亞軍在今年年初時(shí)則堅(jiān)定表示，龍湖物業(yè)及商業(yè)目前沒(méi)有單獨(dú)上市計(jì)劃。而對(duì)于今年的目標(biāo)，龍湖的設(shè)定是3100億元，增幅僅15%。

另外，近年來(lái)在5G科技、區(qū)塊鏈等科技催生之下智慧物業(yè)布局如火如荼。事實(shí)上，龍湖物業(yè)早在2018年更名為龍湖智慧服務(wù)，用“數(shù)智化”助力房企降本增效，這也體現(xiàn)了龍湖的前瞻。

今年上半年，龍湖智慧服務(wù)再次加碼，收購(gòu)東北億達(dá)服務(wù)、鄭州楷林商務(wù)服務(wù)、港資像新世界等物業(yè)公司。此外，龍湖包括商業(yè)、冠寓等航道均提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，對(duì)此，管理層表示，租賃住房的能力輸出以及C2商業(yè)的能力輸出是一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，不是刻意為之，而是一個(gè)自然的復(fù)制。

目前龍湖智慧服務(wù)實(shí)際管理面積達(dá)2.05億平方米，正加碼服務(wù)城市空間。上半年，龍湖智慧服務(wù)進(jìn)一步拓展一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，已覆蓋13大業(yè)態(tài)，業(yè)主滿意度連續(xù)12年超過(guò)90%。

“在別人恐懼時(shí)我貪婪，在別人貪婪時(shí)我恐懼?！边@是股神巴菲特的經(jīng)典名言，而龍湖的選擇是，在別人貪婪時(shí)保有敬畏，而在同行恐懼中，保持既有步調(diào)。

站在“現(xiàn)在”看“未來(lái)"

電影《教父》有一句臺(tái)詞：一個(gè)一秒鐘就能看到本質(zhì)的人，和一個(gè)半輩子還是糊里糊涂的人的命運(yùn)是天淵之別。

對(duì)比互聯(lián)網(wǎng)及科技類(lèi)企業(yè)的向陽(yáng)信息，地產(chǎn)銀根緊縮房企集體審慎的發(fā)展境遇之下，“焦慮”情緒彌漫了整個(gè)行業(yè)，如何“上岸”實(shí)現(xiàn)“軟著陸”是房企破題的根本。

龍湖的發(fā)展更多的體現(xiàn)在，它能夠迅速捕捉市場(chǎng)，成為快速做出反應(yīng)的企業(yè)。它越來(lái)越不像地產(chǎn)公司，開(kāi)始有了更多產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的影子，并迅速洞悉到“專(zhuān)精特新”的東風(fēng)。

吳亞軍強(qiáng)調(diào)，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)。今年9月，龍湖公告稱(chēng)，擬以21.6億元通過(guò)間接附屬公司收購(gòu)百佑科技、重慶佑佑和重慶汀谷股份，合計(jì)對(duì)價(jià)21.6億元，而龍湖此次的收購(gòu)對(duì)象是醫(yī)療服務(wù)及智能科技資產(chǎn)。

瞄準(zhǔn)“專(zhuān)精特新”熱詞，借道實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)行業(yè)向未來(lái)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，這是龍湖在行業(yè)式微的背景下找到的一條新路。龍湖湖捕捉到了最前線的信息：互聯(lián)網(wǎng)智慧+組織敏捷，而收購(gòu)智能科技及醫(yī)療服務(wù)更加體現(xiàn)了其逐漸向“專(zhuān)精特新”“藍(lán)?！碧剿鞯男袆?dòng)力。

今年7月，龍湖集團(tuán)成立地產(chǎn)航道，下設(shè)投資發(fā)展部研發(fā)部、運(yùn)營(yíng)部、工程部、供應(yīng)鏈管理部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部，集團(tuán)總部更名為集團(tuán)賦能平臺(tái)，強(qiáng)調(diào)組織敏捷化，本次變革是龍湖圍繞“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的一次組織升級(jí)適配。

與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)業(yè)務(wù)被分為開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)兩大部分，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一如既往是基本盤(pán)面，同時(shí)經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)被寄予更高的期望。

這一系列動(dòng)作與阿里巴巴在今年7月所進(jìn)行的新型組織結(jié)構(gòu)升級(jí)如出一轍。反對(duì)逐級(jí)、逐層、單職能匯報(bào)，鼓勵(lì)一次性交圈拉通成為此次變革的既定法則，是而跳脫傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的思維，用一個(gè)更加扁平開(kāi)放、更富創(chuàng)新活力且?guī)в小疤貞?zhàn)隊(duì)”風(fēng)格的企業(yè)形態(tài)打造龍湖的新標(biāo)簽。

利潤(rùn)被攤薄、行業(yè)加速分化，企業(yè)的健康程度被“三條紅線”“40%投銷(xiāo)比”等指標(biāo)所限定。面對(duì)全新的市場(chǎng)邏輯，龍湖集團(tuán)的選擇是，在保持財(cái)務(wù)持續(xù)“全綠”的基礎(chǔ)上，專(zhuān)注傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)紅海的同時(shí)，掘金存量市場(chǎng)藍(lán)海，做傳統(tǒng)行業(yè)的“未來(lái)”企業(yè)，以降低行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的是，雖然“智能硬件+產(chǎn)業(yè)”的組合成為房企數(shù)字技術(shù)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新動(dòng)力，而誰(shuí)做得越細(xì)分越有可能成為這一領(lǐng)域的行家，從而在行業(yè)轉(zhuǎn)型之時(shí)占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，而穿越技術(shù)手段，在此過(guò)程中，真正呈現(xiàn)的則是服務(wù)。

組織效能之外，龍湖在業(yè)務(wù)之上進(jìn)行全新梳理。龍湖圍繞空間，并不是做多元化，而是圍繞著空間即服務(wù)的大戰(zhàn)略，基于用戶(hù)圍欄、用戶(hù)池、產(chǎn)品服務(wù)的供應(yīng)能力，力爭(zhēng)做得更好。2021年，龍湖將房屋租售、房屋裝修升級(jí)為主航道業(yè)務(wù)，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)，形成六大主航道并駕齊驅(qū)。

向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)，這是很多房企的共識(shí)，而龍湖則是將其實(shí)現(xiàn)最為徹底的一家。貝殼、國(guó)美等行業(yè)巨頭加持家居市場(chǎng)，龍湖同樣是在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧服務(wù)形式既有優(yōu)勢(shì)之外，在房屋租售、房屋裝修、租賃住房及點(diǎn)心業(yè)務(wù)進(jìn)行新增鋪排。選擇房屋租售、房屋裝修作為補(bǔ)充業(yè)務(wù)的拓延。

今年年初，代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務(wù)品牌——“塘鵝”，應(yīng)勢(shì)升級(jí)為主航道業(yè)務(wù)，圍繞居住需求的衍生正在激發(fā)新的增長(zhǎng)動(dòng)能。

正如騰訊是做人和人的連接，阿里、京東是人和貨的連接。而龍湖選擇要做的則是人和空間的連接，就收入構(gòu)成來(lái)看，2021年上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入47.8億元，同比增長(zhǎng)42.4%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為76.6%、22.3%和1.1%。

經(jīng)歷了點(diǎn)、線、面、體的變化，龍湖也在將多重航道的設(shè)置呼應(yīng)2018年時(shí)“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的布局，讓多航道業(yè)務(wù)反哺集團(tuán)業(yè)務(wù)，集團(tuán)則以平臺(tái)賦能的橋梁作用給予方向引領(lǐng)。

毫無(wú)疑問(wèn)，龍湖正在加注“未來(lái)”，希望借此增厚利潤(rùn)，進(jìn)一步分?jǐn)傂袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)層面，從單一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)向多元化業(yè)務(wù)層面的發(fā)展與延申，以強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)并重；在組織層面，通過(guò)集團(tuán)平臺(tái)化和業(yè)務(wù)精細(xì)化，實(shí)現(xiàn)組織架構(gòu)升級(jí)，以更好的實(shí)現(xiàn)整合資源、業(yè)務(wù)多元發(fā)展與向下深耕，從而更好地激發(fā)創(chuàng)新。

一個(gè)連接傳統(tǒng)與未來(lái)、從單一走向多元，更具敏捷組織活力的新龍湖正在形成。

業(yè)務(wù)是一方面，“人”則是企業(yè)的關(guān)鍵，在今年龍湖啟用年輕管理層，組織輪換不斷更迭，保持新鮮度。此外，在今年組織變革中80后仕官生（含仕官生2.0）等年輕干部從地區(qū)一線走向集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)，更加年輕的“血液”正在反哺龍湖。

今年10月，在龍湖集團(tuán)官網(wǎng)有關(guān)管理團(tuán)隊(duì)的介紹中，80后的陳序平職位變更為龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、集團(tuán)COO、高級(jí)副總裁、地產(chǎn)航道總經(jīng)理、投資委員會(huì)成員。而在今年8月25日，根據(jù)龍湖集團(tuán)公告，陳序平才被任命為公司執(zhí)行董事。

此外，執(zhí)行董事王光建將2021年12月31日退休。陳序平擔(dān)任成都龍湖投資負(fù)責(zé)人時(shí)曾從王光建手中接過(guò)成都公司總經(jīng)理一職；今年7月，龍湖內(nèi)部組織大變革，成立地產(chǎn)航道前不久，陳序平還從王光建手中接過(guò)了C6房屋裝修板塊。在今年一年中，陳序平多次升遷可以看出龍湖給予年輕管理層的大膽啟用，也意味著龍湖新的活力。

從2009年登陸資本市場(chǎng)，龍湖當(dāng)年度實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售收入184億元，到如今2021年僅半年銷(xiāo)售額達(dá)到1426.3億元，龍湖呈現(xiàn)指數(shù)型增長(zhǎng)。在上市十年時(shí)。吳亞軍曾發(fā)出的感嘆：“對(duì)于上市公司來(lái)講，沒(méi)有故事就是好故事?！?/p>

曾經(jīng)靜心做事的龍湖并沒(méi)有成為運(yùn)用高杠桿的“黑馬”房企，從現(xiàn)在看這是一件好事。正如在此場(chǎng)“大浪淘沙”之中，龍湖正呈現(xiàn)屬于它的“千里馬”故事。而另?yè)?jù)專(zhuān)家稱(chēng)，未來(lái)行業(yè)沒(méi)有“黑馬”，只有“千里馬”。

關(guān)鍵詞： 龍湖:不走尋常路 | 激蕩2021①