深圳“舊改之王”爆雷？今天早上，一則佳兆業(yè)理財(cái)產(chǎn)品爆雷，佳兆業(yè)流動(dòng)性出問題的消息刷屏地產(chǎn)圈。

隨后，資本市場方面，佳兆業(yè)股價(jià)開盤暴跌超10%，隨后不斷下挫，收跌超15%，最新股價(jià)1.01港元，市值70.9億港元。

究竟是什么情況？記者來到投資者維權(quán)現(xiàn)場，了解最新情況。

逾期未兌付

3億理財(cái)產(chǎn)品“爆雷”

10月底，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的產(chǎn)品出現(xiàn)3億元的兌付逾期現(xiàn)象。

隨后，相關(guān)銷售通知投資者，佳兆業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性問題，到期產(chǎn)品出現(xiàn)逾期情況，之后的產(chǎn)品情況也不容樂觀。在此前包括恒大、花樣年等地產(chǎn)企業(yè)暴雷的背景下，聽到這則消息后，投資人都慌了。

11月4日，近500個(gè)投資人聚集于羅湖友誼酒店維權(quán)。據(jù)記者到現(xiàn)場了解，目前佳兆業(yè)通過錦恒財(cái)富發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，金額高達(dá)127億元。

據(jù)多位投資人表示，錦恒財(cái)富發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，底層資產(chǎn)都是佳兆業(yè)的項(xiàng)目，佳兆業(yè)作為擔(dān)保，相關(guān)的產(chǎn)品最低是30萬起投，大多是50萬起投，現(xiàn)場也有個(gè)別投了4000萬、5000萬的投資者。

據(jù)悉，10月30號(hào)到期的幾個(gè)產(chǎn)品中，目前只兌付了3000多萬，還有3億到期無法兌付。“3個(gè)億都兌付不了，我們這些后面到期的，還能兌付嗎？”現(xiàn)場有投資者向記者表示。

投資人大多是佳兆業(yè)業(yè)主

有的稱：“所有積蓄都在里面”

有個(gè)投了1500萬的投資人告訴記者，她投了有7、8年了，一開始的收益率是年化9.2%，后來逐步降到8點(diǎn)幾?！翱梢哉f把所有積蓄都放進(jìn)來了，之前一切都很順利，一個(gè)產(chǎn)品到期了馬上開始下一個(gè)項(xiàng)目，繼續(xù)投。最開始的時(shí)候我是被他們員工帶進(jìn)來的，后來看他的報(bào)表、業(yè)績，佳兆業(yè)號(hào)稱是深圳的舊改王，能力還是很強(qiáng)的，所以很信任。他會(huì)拿佳兆業(yè)目前的項(xiàng)目，比如說現(xiàn)在拿坪山的新項(xiàng)目，說這個(gè)項(xiàng)目是需要錢來滾動(dòng)的，項(xiàng)目賣完以后，銷售款就可以兌付了?！?/P>

“昨天我就知道不對(duì)勁了，我就到他們辦公室去的，他們的董秘就說他們開了一天的會(huì)，在出方案，明天才能出方案，也就是今天會(huì)把方案出來。”她表示。

也有投資人陳先生告訴記者，他8月份剛投了30萬，也就2個(gè)多月的時(shí)間，沒想到就雷了?！拔铱此⑦€可以，另外我也住在佳兆業(yè)，樓下經(jīng)常有佳兆業(yè)的理財(cái)銷售在那里搞宣傳，很多業(yè)主都投了好多年，看他們信譽(yù)還不錯(cuò)，就投了，沒想到2個(gè)多月就暴雷了?！彼麌@息。

而值得注意的是，據(jù)投資人告訴記者，在9月份，佳兆業(yè)還在銷售相關(guān)的產(chǎn)品。

天眼查顯示，錦恒財(cái)富的大股東均為個(gè)人，從股權(quán)來看和佳兆業(yè)并沒有直接關(guān)系。

但現(xiàn)場的投資人告訴記者，錦恒財(cái)富是佳兆業(yè)理財(cái)?shù)闹饕?，其?shí)也是佳兆業(yè)的銷售。而大部分投資者都是佳兆業(yè)的業(yè)主，此外還有不少為佳兆業(yè)員工。“因?yàn)樗诿總€(gè)小區(qū)都派了業(yè)務(wù)員，小區(qū)有一些宣傳，還會(huì)派業(yè)務(wù)員上門給業(yè)主銷售。不過，這個(gè)不局限于佳兆業(yè)業(yè)主，其他人也可以來買。”

而其微信公眾號(hào)也顯示，對(duì)自身的定位是“佳兆業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略合作伙伴”。

不過，投資人還是對(duì)佳兆業(yè)充滿信心。他們認(rèn)為，佳兆業(yè)的資產(chǎn)還是比較優(yōu)質(zhì)的。

賬上躺著近384億現(xiàn)金

為何無法兌付？

6年前，佳兆業(yè)曾經(jīng)因無法按時(shí)支付債券利息，成為國內(nèi)第一家美元債券違約的房企。如今再次爆出違約，投資人擔(dān)心，佳兆業(yè)重蹈覆轍。

不過，從財(cái)報(bào)情況來看，目前佳兆業(yè)的基本面相較于6年前好很多。6年前，佳兆業(yè)一年內(nèi)到期的貸款300億，而賬面資金僅有6個(gè)億；而現(xiàn)在，截至最新，財(cái)報(bào)顯示，佳兆業(yè)賬上躺著383.6億元。

那為何這127億理財(cái)會(huì)出現(xiàn)危機(jī)？

據(jù)悉，主要有幾個(gè)原因。

一是融資難。這是花樣年、恒大等爆雷后，各大房企普遍情況。

二是美元債問題。截至10月26日，佳兆業(yè)的美元債遭遇持有人華人置業(yè)的拋售，這已經(jīng)是10月21日公告以來第三次，本次出售本金額為5500萬美元，出售代價(jià)為1932萬美元（包括利息），本次錄得已變現(xiàn)虧損2.88億港元，此前兩次1億美元票據(jù)凈虧5個(gè)億。

三是評(píng)級(jí)下調(diào)。在美元債被拋售后，標(biāo)普將佳兆業(yè)長期發(fā)行人信貸評(píng)級(jí)由B調(diào)低兩個(gè)檔次至CCC+級(jí)，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面；惠譽(yù)也將佳兆業(yè)集團(tuán)評(píng)級(jí)下調(diào)兩個(gè)檔次，從B下調(diào)至CCC+。穆迪報(bào)告稱，將佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）由“B2”下調(diào)至“Caa1”，展望由“下調(diào)觀察”調(diào)整為“負(fù)面”，并將其發(fā)行債券的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)由“B3”下調(diào)至“Caa2”。

四是資金受限。據(jù)管理層現(xiàn)場表示，雖然佳兆業(yè)賬上是有資金，但是都是受限資金。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，佳兆業(yè)在手非受限資金約430億元，

四大原因讓其流動(dòng)性陷入惡性循環(huán)。

佳兆業(yè)最新回復(fù)

盡快確定兌付方案，并向投資人公布

剛剛，佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)，關(guān)于錦恒財(cái)富產(chǎn)品逾期兌付的說明：

近日，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期。佳兆業(yè)集團(tuán)已第一時(shí)間與錦恒財(cái)富溝通，共同商討兌付方案，堅(jiān)決履行好社會(huì)責(zé)任。

今年以來，受嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境和國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)等多重不利因素影響，佳兆業(yè)集團(tuán)的流動(dòng)性遇到前所未有的壓力。集團(tuán)一直積極籌措資金，加快沉淀資產(chǎn)去化等措施，全力解決當(dāng)前遇到的問題。佳兆業(yè)集團(tuán)將與錦恒財(cái)富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。

前10個(gè)月銷售近千億 10月銷售同比下跌超30%

11月3日盤后，佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）在港交所公告，2021年10月份收入約人民幣81.95億元的合約銷售，同比下降約30.49%。合約建筑面積約為43.2073萬平方米，同比下降約34.81%。

至此，截至2021年10月31日止10個(gè)月的總合約銷售約為人民幣957.44億元，總合約建筑面積約為558.72萬平方米，分別較2020年同期增加約23.2%及24.1%。完成全年銷售目標(biāo)1300億元的73.65%。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)理財(cái) 股價(jià)暴跌