第三批集中供地密集發(fā)布,上海、深圳等地明顯增加保障性地塊,專家:熱度分化有望延續(xù)
11月2日,廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地明細(xì)。本次共出讓17宗地塊,包括海珠1宗、白云3宗、黃埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、從化2宗、增城1宗,總用地面積超120公頃,總起始價(jià)434億元,將于12月1日正式出讓。
在此之前,濟(jì)南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海等地已經(jīng)公布了第三批集中供地明細(xì)。其中,無錫已經(jīng)在11月1日完成了第三輪土拍。從無錫的土拍結(jié)果看,雖然多數(shù)以底價(jià)成交,熱度整體不高,但是無流拍現(xiàn)象發(fā)生,給接下來的第三批土拍開了個(gè)好頭。
無一宗流拍
11月1日,無錫第三批集中供地土拍落幕,本次集中供地共成交20宗涉宅地塊,總占地面積約113.74萬平方米。從土拍結(jié)果看,20宗地塊半小時(shí)之內(nèi)全部出讓成功,17宗底價(jià)成交,3宗溢價(jià)成交,成交總金額約273.8億元。作為首個(gè)完成第三批集中土地出讓的城市,無錫本次集中出讓無一宗流拍。
在本次出讓前,無錫市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布第三批土拍地塊補(bǔ)充公告,加強(qiáng)了對(duì)拿地資金監(jiān)管。要求房企拿地不僅要提供承諾書,還需提供3A級(jí)及以上會(huì)計(jì)師事務(wù)所及注冊(cè)會(huì)計(jì)師鑒證的《商品住房用地購地資金來源情況申報(bào)表》、上年度完整的財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)報(bào)告,須附會(huì)計(jì)師事務(wù)所營業(yè)執(zhí)照及事務(wù)所信用承諾書。
中指研究院分析認(rèn)為,無錫今年三批次集中供地,土拍熱度依次遞減。在全國范圍內(nèi)第二批次集中供地大面積流拍的背景下,無錫第三批集中供地有多個(gè)地方平臺(tái)公司進(jìn)場(chǎng)托底,使得無錫第三輪土拍無一宗地塊流拍。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出,回顧第二輪土拍,重點(diǎn)城市響應(yīng)中央“穩(wěn)地價(jià)”要求調(diào)整土拍規(guī)則,但是第二批集中供地與企業(yè)資金承壓時(shí)點(diǎn)重合,市場(chǎng)整體明顯降溫。此外,第二批次地塊初始價(jià)格、捆綁限制、試點(diǎn)規(guī)則、品質(zhì)要求等出讓條件限制較多,導(dǎo)致房企觀望情緒上升,超200宗地塊被流拍或撤牌。第三批地塊或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化“出讓條件”,對(duì)初始地價(jià)、捆綁要求等方面進(jìn)行調(diào)整。
保障性地塊增多
中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),發(fā)布第三批集中出讓地塊的城市,很多明顯增加了保障性住房的供應(yīng)。
舉例來看,10月30日,上海對(duì)外發(fā)布第三批集中供地公告。公告顯示,本次共出讓住宅用地58幅,其中27幅為涉商品住宅類地塊,其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。
在此之前,10月27日,深圳公共資源交易中心發(fā)布出讓公告顯示,深圳第三批集中供地將于11月25日公開掛牌出讓11宗住宅用地,總土地面積約38.07公頃,總建筑面積約191.64萬平方米。其中9宗將建普通商品住房+只租不售人才住房,2宗建設(shè)出售型人才住房。
業(yè)內(nèi)人士指出,重點(diǎn)城市第三批次地塊掛牌節(jié)奏有望加快,預(yù)計(jì)多數(shù)城市將在11-12月集中出讓,資金實(shí)力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機(jī)會(huì)。此外,預(yù)計(jì)城市間和城市內(nèi)市場(chǎng)熱度分化延續(xù),資金壓力較小的中小房企可擇機(jī)低價(jià)補(bǔ)貨。另外,部分房企資金端壓力較大,現(xiàn)金流安全性迎來考驗(yàn),加快回款仍舊是短期內(nèi)房企工作重心。從銷售端看,四季度重點(diǎn)城市首批供地項(xiàng)目或?qū)⒓腥胧?,房企營銷仍面臨壓力。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林對(duì)中國證券報(bào)記者表示,房地產(chǎn)整體趨冷的態(tài)勢(shì)還是比較明顯的,但一線城市供需還是比較穩(wěn)定的。房企參與度不高是因?yàn)椴糠址康禺a(chǎn)企業(yè)受制于金融杠桿,比如三道紅線下部分房企踩線較多,其信貸和流動(dòng)性不支持參與高價(jià)地皮拍賣。但有條件的房企還是會(huì)努力參與一二線城市集中供地。第三輪再不拿地,的確會(huì)影響明年的業(yè)績,但通過周轉(zhuǎn)資產(chǎn)降低杠桿同樣重要。
盤和林認(rèn)為,杠桿較低、流動(dòng)性充沛的房地產(chǎn)企業(yè)可以主動(dòng)參與一二線城市的土地交易,儲(chǔ)備土地。當(dāng)前我國城市中心化態(tài)勢(shì)并沒有改變,一二線城市需求長期來看還是穩(wěn)定的。如果拿地需要增加大量杠桿,那此時(shí)還是穩(wěn)字當(dāng)頭,全力清理庫存,降低杠桿率。對(duì)于已經(jīng)拿到地的房企,要快建快售,加快周轉(zhuǎn)。
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