地產(chǎn)“好聲音”
作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經(jīng)
“如果順利,朗綠科技可能在明年完成A股上市?!?/p>
這句話不是朗詩集團(tuán)董事長田明說的,而是朗詩青杉資本副總經(jīng)理方旭東,在11月2日舉辦的觀點商業(yè)年會上,他在分享朗詩青杉資本城市更新實踐時,順便提的。
在朗詩集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖中,朗詩地產(chǎn)、朗詩綠色生活、Landsea Homes(LSEA.US)已分別在港股、美股上市;朗詩青杉資本和去年新成立的朗詩家,短期內(nèi)不會尋求上市。不出意外,朗綠科技將成為田明的第4家上市公司。
這是開發(fā)商里面為數(shù)不多的一家高科技公司。除了物管板塊,地產(chǎn)圈類似分拆上市的聲音今年很少,在當(dāng)下的行業(yè)氛圍中,猛然一聽有點振奮人心。
地產(chǎn)行業(yè)急需這種“好聲音”。
在這場疫情下舉辦不易的會議上,這種聲音還有不少,不過都是聚焦在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,更細(xì)化一些,是在資管和存量。
“商業(yè)地產(chǎn)是未來可期,加上數(shù)字的翅膀,讓我們更加騰飛。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云指出,數(shù)字經(jīng)濟(jì)到來雖然倒逼商業(yè)地革新,但也蘊(yùn)含著發(fā)展機(jī)遇。
金科地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席總裁王偉預(yù)判,成渝經(jīng)濟(jì)圈將成為中國真正的市場藍(lán)海,并表示商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新會朝著元宇宙概念發(fā)展,為商業(yè)地產(chǎn)帶來想象空間。
存量究竟該如何煥新?中海商業(yè)發(fā)展副總經(jīng)理唐安琪說,Z世代成為主流人群,促成了對傳統(tǒng)商辦模式的沖擊和解構(gòu),花樣年商旅文副總裁朱莉莉與其不謀而合,指出Z時代客群特征獨特,有自己的圈層文化和精神主義,熱愛社交,喜歡分享。
朱莉莉給出的解決方案是,只有快速做迭代升級,才能迎合市場保持競爭力。上坤集團(tuán)董駿則認(rèn)為必須讓Z社群感覺我是懂你的,這樣他們才愿意和商家做更長久的朋友,
他們所說的,更多是單純集中在商業(yè)激活的運營層面,而如何在地產(chǎn)變局背景下,實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)深層次革新,存量如何破局和退出成為主流。,今年國內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS的上市,成為很多大佬思辨和信心的來源之一。
REITs機(jī)遇
林述斌是財團(tuán)法人日本不動產(chǎn)研究所大中華區(qū)董事總經(jīng)理,他認(rèn)為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)雖然進(jìn)入相對下行通道,但退出工具是有的,就像九十年代的日本,有很多不良資產(chǎn)通過REITs成功退出,收益非常好,所以他呼吁公募REITs盡快擴(kuò)容,到全面資產(chǎn)開放。
第二批公募REITs試點擴(kuò)容將保障性租賃住房類項目納入,讓燕鳥資本創(chuàng)始人葉劍生意識到,租賃住房還有一個增量市場,買一塊地建造、運營,然后做持有REITs,這是一個更大的市場。
世聯(lián)行集團(tuán)資管顧問線總經(jīng)理孫波,更看好產(chǎn)業(yè)聚集類辦公、三到四萬平米鄰里型商業(yè)中心、一到兩萬平米產(chǎn)辦類配套商業(yè),這類物業(yè)資產(chǎn)可以更好的做REITs和資產(chǎn)證券化標(biāo)的。
這一點,招商商管總經(jīng)理袁嘉驊親身體驗過,他們最近上市了兩只REITs,一直是境外的招商香港REITs,另一只是首批公募REITs之一的蛇口產(chǎn)業(yè)園,得到了市場的認(rèn)可,打通了退出通道,目前股價還在穩(wěn)健往上走,成功實現(xiàn)了資金回籠。
方旭東的觀點有所不同,他認(rèn)為REITs的推出,對于從業(yè)人員有利好,但更有挑戰(zhàn)。利好在于一些資產(chǎn)不錯的主體可以實現(xiàn)退出;但挑戰(zhàn)在于,無論是長租REITs,還是商辦REITs,如果真正推出,對存量資產(chǎn)有一個非常大的價值重塑和重估。
但是他也認(rèn)為長租公寓賽道可以積極來做,判斷邏輯是從地產(chǎn)大的周期看,大增長基本沒有,是一個穩(wěn)步調(diào)整,甚至是陰跌的過程。地產(chǎn)基金從業(yè)人員可以調(diào)整投資方向,開發(fā)業(yè)務(wù)正常做,不積極也不勉強(qiáng),持有辦公謹(jǐn)慎做,養(yǎng)老公寓以及公寓+養(yǎng)老類物業(yè)可以相對大力做。
存量玩法
輕資產(chǎn)模式受資本追捧,估值高,但重資產(chǎn)或存量資產(chǎn)也并不是沒有機(jī)會。就比如停車場,是一種流動性較差的資產(chǎn),江沁園和他帶領(lǐng)下的陽光海天沉淀多年,深知要想在資產(chǎn)端發(fā)力,管理好這一類資產(chǎn),必須具備兩個能力,第一是數(shù)字化能力,第二是金融化能力。
郁敏珺是資深存量玩家,錦和集團(tuán)經(jīng)歷了從園區(qū)切入商業(yè)辦公、社區(qū)商業(yè)的環(huán)節(jié),她的打法是將錦和定位為非標(biāo)準(zhǔn)辦公樓和商業(yè),一是把自己摘出去,Shop Mall不做;二是存量運營輕重并舉,錦和資管平臺只在上海和北京投資重資產(chǎn)物業(yè)。
張雅寒是新玩家,她創(chuàng)立的巖合資本僅兩年,不過卻有自己的突圍路徑,大商業(yè)存量周期長,投入高,回報率并不高。所以,她選擇進(jìn)入細(xì)分賽道,專挑“小而美、小而精”和快周轉(zhuǎn)項目來做。
龐曉云與其類似,不同的是凱保商雖年輕,卻是新瓶裝老酒,用他的話來講,都是一些老家伙。他觀點很尖銳,存量破局引入科技如果脫離合規(guī)和財務(wù)原則,沒有任何意義,如同雞肋;反之,在項目規(guī)劃和評估中把握好這兩條原則,則會獲得期望的成果。
合生創(chuàng)展則是看好長租公寓,鄔伯特是合生不動產(chǎn)基金中心董事總經(jīng)理,他認(rèn)為人和產(chǎn)業(yè)中間有一個場景,資管最重要的事情是抓住這個場景,長租公寓就抓住了底層場景,如房價高啟、首次置業(yè)延遲,以及近核心區(qū)房源品質(zhì)不好等。
楊稷也屬于長租公寓支持派,他是窩趣創(chuàng)始人,保障性租賃住房新政策的出臺,讓他看到了機(jī)會和空間,早期如辦公樓、廠房和集體用地等存量項目,以及一些新增物業(yè)以后都可以進(jìn)行托管運營。
選定打法、看好賽道的同時,投資邏輯和價值判斷也不容忽視,是決勝存量時代的關(guān)鍵一環(huán),否則很容易入坑。鄔伯特提醒道,避免踩雷的關(guān)鍵是把投資邏輯建立在市場上,一是明白投資的價值點在哪,二是要找到一條合適的退出途徑。龐曉云則是很注重出售或并購的估值,因為估值方法的瑕疵和剩余折舊,會直接影響收并購的價格高低和并購方式。
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