對話 | Z時代來襲,商業(yè)模式如何進(jìn)化?
焦點財經(jīng)訊11月2日,2021觀點商業(yè)年會開幕,數(shù)百位精英齊聚上海,共論商業(yè)地產(chǎn)未來,深入探討商業(yè)機(jī)會在哪里,搜狐焦點·焦點財經(jīng)全程直擊。
商業(yè)地產(chǎn)并非一成不變,不斷創(chuàng)新與突破才是獨特魅力所在。當(dāng)天最后一個環(huán)節(jié)是“模式新維度”,以商業(yè)應(yīng)變?yōu)橹黝}展開討論會。
昆明冠江集團(tuán)副總裁、冠江商業(yè)集團(tuán)總裁、公園1903項目總經(jīng)理陸屹,復(fù)星旅文執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁兼Club Med CEO徐秉璸,百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司副總經(jīng)理楊斌,奧特萊斯(中國)有限公司總裁曾先,方圓商管集團(tuán)總經(jīng)理敖洋,花樣年商旅文副總裁朱莉莉,上坤集團(tuán)商用資產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理兼融信上坤中心總經(jīng)理董駿,東渡國際集團(tuán)商業(yè)管理事業(yè)部總經(jīng)理倪敏共論新的模式、新的賽道。
楊斌:簡單改造基礎(chǔ)上的再開發(fā)
存量如何煥新?楊斌介紹了上海大型國企百聯(lián)的經(jīng)驗,他表示,百聯(lián)作為一家國資商業(yè)集團(tuán),通過長期的經(jīng)營形成的資產(chǎn),進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,從投資角度來看,存量物業(yè)典型就是低效運營,導(dǎo)致存量資產(chǎn)的價值低于市場上同類資產(chǎn)價值。
楊斌表示,背后的邏輯是需要通過物業(yè)的改造提升,進(jìn)而提升租金收益。他們在簡單的改造,在上海叫做特殊裝修或者簡單裝修,在這個基礎(chǔ)之上,提出了再開發(fā)的概念。
有些存量是處于一些核心位置,用地性質(zhì)是工業(yè)倉儲,百聯(lián)就通過工業(yè)性質(zhì)的改變再開發(fā),符合周邊的產(chǎn)業(yè)布局和消費者的消費能力特點,這個完全是背后的價值投資的驅(qū)動邏輯,也是百聯(lián)在存量改造方面的一些投資上的思考。
徐秉璸:通過并購提升自身競爭力
徐秉璸談到了怎么通過并購提升自身。他從實踐經(jīng)歷出發(fā),表示2015年復(fù)星做了一個比較大的并購,從巴黎的證交所退市下來,他加入了地中海俱樂部的董事會,從虧損扭虧為盈,這一路做下來有一些心得。
當(dāng)時他們?nèi)蛴?0個度假村,這里面有大量的存量,很多度假村不符合當(dāng)今定位,在這個過程中,Club Med一直做一個自身的優(yōu)勝劣汰和提升。過去幾年他們已經(jīng)把六個度假村進(jìn)行了售后回租,過程是找到買家,做擴(kuò)容和更新、升級,再把它作為一個租賃項目,租回來繼續(xù)運營,還有一些是直接處置。同時,他們又新開了十多家高端全季節(jié)性的度假村。
徐秉璸說15年的時候,當(dāng)時虧損,是負(fù)一千多萬歐元的虧損,而在19年疫情之前,已經(jīng)到了7千多萬歐元正向的運營利潤。他表示這是我們過去幾年戰(zhàn)略提升和調(diào)整方面非常好的啟示,就是怎么把存量轉(zhuǎn)化,怎么用增量的結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,提升企業(yè)的競爭力。
曾先:疫情后奧特萊斯業(yè)態(tài)呈現(xiàn)增長的態(tài)勢
曾先談到,疫情對奧特萊斯這個業(yè)態(tài)來講,反而是一個機(jī)會。
疫情之后大家更愿意去街區(qū)式的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行消費購物和休閑,這樣也使奧特萊斯在疫情后能夠快速恢復(fù)到正常的水平,而且國人疫情下不能出國,把大量的國際消費品的消費留在了國內(nèi),這個也令奧特萊斯大幅上升。
一定程度的消費降級也使大家更關(guān)注奧特萊斯業(yè)態(tài)性價比高的本質(zhì),曾先認(rèn)為這是回歸商業(yè)的本質(zhì)。疫情之后,奧特萊斯的業(yè)態(tài)反而是呈現(xiàn)了增長的態(tài)勢,他們公司目前每天都有一些地方政府,或者是開發(fā)商合作伙伴,來接洽合作,希望落地奧特萊斯項目。
敖洋:定義標(biāo)桿企業(yè)的三個標(biāo)準(zhǔn)
對于標(biāo)桿企業(yè),敖洋這樣看,首先是要定義清晰,第一,一個標(biāo)桿可能是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿,也可能是某個公司的標(biāo)桿。這個標(biāo)桿首先要有非常好的財務(wù)回報,這是第一位考慮的;第二,是要受到消費者認(rèn)可,或者說市場的認(rèn)可;第三是最難的,就是受到行業(yè)的認(rèn)可。這三點如果都具備了,可以說是一個城市級的標(biāo)桿。
敖洋介紹,方圓是1997年成立的房地產(chǎn)公司,連續(xù)15年入選房地產(chǎn)百強(qiáng)。去年把三個產(chǎn)業(yè)鏈都融入在商管,從社區(qū)商業(yè)到產(chǎn)業(yè)、到酒店。
他說在今年疫情的變化過程中,酒店業(yè)態(tài)影響特別大,社區(qū)商業(yè)影響很小。社區(qū)商業(yè)一個是滿足周圍1.5公里的剛需,這個剛需不會很容易被電商替代;第二,這個剛需之上如果給一些驚喜就更好。因而他希望聚焦數(shù)字化為我所用,比如物聯(lián)網(wǎng)的概念讓人工成本和感覺成本降到最低。
朱莉莉:不斷迭代升級才能保持市場競爭力
對于迭代融合,消費需求升級與產(chǎn)品創(chuàng)新跨界議題,朱莉莉表示,迭代融合消費升級要先從消費主客群的變化說起。
朱莉莉表示目前主力客群并不是70后、80后,而是90后、00后,現(xiàn)在大家都說Z時代的客群,他們有著他們自己獨特的特征,比如說圈層文化、精神主義,熱愛社交,喜歡分享等等。
他們的變化導(dǎo)致商業(yè)只有不斷的變化,不斷的迭代升級,才能保持市場競爭力。朱莉莉提到,現(xiàn)在上海九十月份新開的商業(yè),從傳統(tǒng)的快餐集市慢慢大傳統(tǒng)文化的集市,從主力店為超市影院,慢慢上升到劇場,以及一些更多年輕潮玩類的,社交的主力文化孵化商品已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了。
朱莉莉表示,在市場的變化下,只有快速的做迭代升級,注重內(nèi)涵的產(chǎn)品,以及對場景跟體驗空間,消費者的互動等方面做一些改變,這樣才能迎合市場,才能保持持續(xù)的競爭力。
董駿:越小眾的社群,消費力黏性越強(qiáng)
董駿分析了對更新迭代的理解。他說自己從業(yè)20年,一直做商業(yè)地產(chǎn),經(jīng)歷了傳統(tǒng)百貨的沒落、大賣場的更迭、一站式購物中心的掃蕩以及后來的社區(qū)商業(yè)和特色商業(yè)街,他看到更新迭代的動力驅(qū)動,不是金錢,而是消費者的迭代驅(qū)動了這些事情。
董駿認(rèn)為把人簡單的分為70后、80后和90后這個標(biāo)簽太武斷了,年輕人不喜歡標(biāo)簽,應(yīng)該試圖用社群解釋。Z社群、Z時代,以前是一個小眾的詞,現(xiàn)在是一個非常蓬勃向上的消費力的代名詞。
他提到上坤一直在提社群的概念,如有一個社群教他們怎么用手機(jī)把自己拍得更漂亮。他們發(fā)現(xiàn)從社群來說,越小眾的社群越牢固,越牢固的社群單位產(chǎn)出越高,消費力黏性越強(qiáng)。要在更新迭代中抓住消費者的點,必須讓他感覺我是懂你的,這樣就愿意和商家做更長久的朋友。
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