現(xiàn)場|方旭東:中國的消費者學習能力是非常強的
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2號上午,朗詩青杉資本副總經(jīng)理兼基金管理部董事總經(jīng)理方旭東發(fā)表演講,題目是:朗詩青杉資本城市更新實踐分享。
方旭東表示,目前為止,朗詩青杉資本開發(fā)了超過12支基金,前后也操盤和改造了20多個項目。我們投資的項目大致上可以分為四大類,第一類是傳統(tǒng)的持有型的辦公;第二大類是圍繞著長租公寓做的投資;第三類是存量公寓和住宅的更新;第四大類,是比較傳統(tǒng)的困境資產(chǎn),或者說叫不良資產(chǎn)。
方旭東稱,長租公寓是他們非??春煤蛨允氐馁惖?,上海的深藍、南京的建發(fā),這兩個項目已經(jīng)完成了類REITS的發(fā)行,朗詩青杉資本投融管退基本上實現(xiàn)了退出。
談及城市更新項目,方旭東以在北京的朗詩大廈為例。他提到,對這種持有型的、時間比較長的項目,還要解決資金的問題,朗詩青杉資本引入了一家險資,由他們作為股東方,不是借款,也不是融資,而是一個真正的投資。
“在介入這類存量資產(chǎn)項目之前,其實最先要考慮的就是資金的問題。”方旭東表示,“我們自己開發(fā)商的錢和這類項目部是最匹配的,不管從期限還是現(xiàn)金流,還是最后的回報。但是市場上有這樣的資金,可以匹配這樣的資產(chǎn)。其中有一類就是險資,我們引入了一個險資的合作伙伴?!?/p>
方旭東在分享中提到,熟悉北京和上海政策的知道,既然是住宅的屬性,那如果是收購下來再散賣的話,有一個限購的政策,上海是5年的時間,北京稍微短一點也要3年。這個問題怎么解決?他們的解決辦法是,把每套房上面架了一個SPV公司,用這個公司收購這個房子,未來散售的時候,不是直接賣房子,而是把上面的殼公司賣掉,相當于做一個股權(quán)交易,這個有利有弊,好處是規(guī)避了限售政策也不需要花北京的房票,不需要購房資格,誰都可以買,這是好處。
“他需要挑戰(zhàn)的地方,是對股權(quán)交易的認可程度,我們實踐下來,基本快要售謦了,我們發(fā)現(xiàn)中國的消費者學習能力是非常強的,雖然不是市場上典型的交易方式,但是經(jīng)過我們給客戶的疏導,基本都認可了這個方式。”方旭東稱,“最關(guān)鍵的是我們幫客戶把他買完以后退出的方案都設計好,未來不管是股權(quán)退出還是等三年以后資產(chǎn)退出,退出的方式,涉及的稅費,客戶的回報都算清楚。所以客戶就打消了股權(quán)交易的顧慮?!?/p>
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