萬科三季報(bào):凈利持續(xù)下滑與轉(zhuǎn)型加速
10月28日晚間,萬科企業(yè)股份有限公司披露2021年第三季度報(bào)告。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱報(bào)告獲悉,報(bào)告期內(nèi),萬科營業(yè)收入1043.7億元,同比增長9.7%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤56.4億元,同比減少23.3%。今年前三季度,萬科累計(jì)營業(yè)收入2714.9億元,同比增長12.4%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元,同比減少16%。
1-9月,萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率(已扣除稅金及附加)為17.5%,較2020年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.31%,較去年同期減少2.82個(gè)百分點(diǎn)。
可以看出,萬科最新交的這份“成績單”依舊不太好看。無論是單獨(dú)第三季度還是全年的業(yè)績,都出現(xiàn)了只增加營業(yè)收入而不增加利潤的情況。
此前于中期業(yè)績會(huì)上,萬科管理層曾指出,導(dǎo)致公司凈利潤下滑主要有三方面原因:一是銷售規(guī)模增長有限;二是毛利率下降稍快;三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)所帶來的“回饋”不足。
市場降溫
在報(bào)告中,萬科對(duì)第三季度房地產(chǎn)市場情況做出介紹:國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-9月,全國商品房市場成交速度明顯放緩。商品房銷售面積和金額增速較上半年分別回落16.4個(gè)和22.3個(gè)百分點(diǎn)。其中第三季度全國商品房銷售面積同比下降12.5%,銷售金額同比下降14.1%。
觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告亦指出,去年下半年銷售基數(shù)較高,而今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼,銀行提高房貸利率和控制按揭額度,買房需求減少;集中供地政策導(dǎo)致年內(nèi)供地節(jié)奏變緩。在商品房供給和需求走弱的前提下,預(yù)期銷售市場將繼續(xù)保持下行趨勢。
這一點(diǎn)在萬科身上體現(xiàn)得尤為明顯,第三季度,該集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積754.7萬平方米,合同銷售金額1246.8億元,同比分別下降36.5%和27.6%。前三季度,則累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2946.4萬平方米,合同銷售金額4791.3億元,同比分別下降9.8%和2.8%。
另一家頭部房企保利發(fā)展也在今晚發(fā)布季報(bào),前三季度,累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額4102.32億元,簽約面積2543.73萬平方米,分別同比增長11.66%和4.08%。
盡管保利發(fā)展的增長并不算多,但一方上升與一方下降形成鮮明對(duì)比,對(duì)于萬科而言,如何提高銷售成了亟待解決的問題。
毛利率方面,萬科于公告指出,下滑主要與近年來地價(jià)占房價(jià)比例提高有關(guān)。
有分析指出,以房企一般買地到結(jié)算平均3年的周期來看,萬科現(xiàn)在結(jié)算是應(yīng)該是2018年的高價(jià)地。在逐漸結(jié)算完畢后,2021年下半年的毛利率將會(huì)收窄跌幅,甚至可以期待出現(xiàn)小幅度回彈。
發(fā)展中的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)
在中期業(yè)績會(huì)上,萬科主席郁亮曾提出,萬科今年要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展。具體含義是從開發(fā)為主,轉(zhuǎn)為開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。
根據(jù)萬科季報(bào)顯示,前三季度,萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入2370.4億元,占總收入的87.34%,其余業(yè)務(wù)收入僅占12.66%。目前來看,萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)還處于發(fā)展階段。
10月22日,在萬科于上海舉辦的媒體交流會(huì)上,郁亮表示,在商業(yè)、公寓業(yè)務(wù)方面,已經(jīng)找到一些模式,養(yǎng)老業(yè)務(wù)則還在摸索階段。
季報(bào)對(duì)萬科轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的發(fā)展情況進(jìn)行了披露:期內(nèi),萬物云武漢遠(yuǎn)程運(yùn)營中心于7月1日正式落成并啟用;集團(tuán)租賃住宅業(yè)務(wù)“泊寓”在廈門、西安、上海、寧波、成都、濟(jì)南、深圳等城市新增開業(yè)3400間;在杭州、蘇州、寧波新開業(yè)3個(gè)物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目;集團(tuán)(含印力集團(tuán))新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目32.6萬平方米。杭州匯德隆奧體印象城9月底開業(yè),實(shí)現(xiàn)招商率99%、開業(yè)率97%。
或許是表明發(fā)展轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的態(tài)度,在三季報(bào)發(fā)布后,萬科又發(fā)布一則公告,據(jù)公告,萬科董事會(huì)決議向股東大會(huì)申請(qǐng)授權(quán)在不超過300億元的范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具。
據(jù)悉,預(yù)計(jì)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的募集資金將用于滿足萬科生產(chǎn)經(jīng)營需要,調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),補(bǔ)充流動(dòng)資金及(或)項(xiàng)目投資(包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項(xiàng)目)等用途。
從三季報(bào)來看,萬科財(cái)務(wù)、資金狀況較好。截至9月底,凈負(fù)債率為31.9%;持有貨幣資金1471.1億元,高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和782.9億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為13.6%,且有息負(fù)債中70.6%為長期負(fù)債。
良好的財(cái)務(wù)狀況給予了萬科更多的選擇機(jī)會(huì),多次被提問錢會(huì)花在哪里的萬科,終于顯露出一些巨輪的航向。
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