調(diào)查|屢教不改?被點(diǎn)名批評(píng)后上海南山虹橋領(lǐng)峯再曝貸款限額,首套房首付要七成!
近日,正在認(rèn)購(gòu)期的上海南山虹橋領(lǐng)峯被曝出房貸限額一事,引發(fā)市場(chǎng)熱議。
10月28日上午10點(diǎn),上海嘉定公眾號(hào)旗下“嘉視頻JCMC”視頻直播間里,嘉定區(qū)住房保障及房屋管理局局長(zhǎng)沈浩平正在做客“我愛我嘉”2021民生系列訪談。直播間下方卻涌現(xiàn)多個(gè)投訴“南山虹橋領(lǐng)峯卡剛需客戶首付,請(qǐng)局長(zhǎng)做主”的彈幕。
對(duì)此,有購(gòu)房者向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示,南山虹橋領(lǐng)峯項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)期間,將首套房首付比例最高提至七成,貸款額度僅三成,開發(fā)商在有意篩選全款或七成首付的客戶,如不同意這一貸款政策則無(wú)法進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。
但按照上海市購(gòu)房政策,上海首套房的首付比例為3.5成,二套房為七成。
且據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者了解,該項(xiàng)目一期推盤時(shí)也曾因付款比例、貸款額度的問題被官方通報(bào),彼時(shí)開發(fā)商承諾的一定合規(guī)處理如今看來(lái)卻像是一紙空談。
首套房首付七成
“3家合作銀行不看流水、收入證明,直接告知我們額度不足只能貸款三成,相當(dāng)于首付比例要提高到七成,這對(duì)于首套3.5成首付比例都需要湊錢的剛需購(gòu)房者而言,無(wú)疑是直接關(guān)上了購(gòu)房大門?!鼻巴仙胶鐦蝾I(lǐng)峯認(rèn)購(gòu)的華女士(化名)對(duì)此很是無(wú)奈。
據(jù)了解,華女士認(rèn)購(gòu)的是上海嘉定江橋板塊的南山虹橋領(lǐng)峯二期(備案名“南山鑫苑”),項(xiàng)目距離軌交14號(hào)線約250米,屬于標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤,此次為二期供應(yīng),推出了70-130㎡的3-4房,共350套,取證單價(jià)為5.75萬(wàn)元/㎡,總價(jià)段在388萬(wàn)-750萬(wàn)元間。
項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)時(shí)間為10月24日-10月30日,提前做好功課的華女士與愛人一同在認(rèn)購(gòu)首日前去交錢。二人看中一套96㎡的3房戶型,按均價(jià)計(jì)算總價(jià)約552萬(wàn)元,并提前準(zhǔn)備了3.5成首套房首付款,即約193萬(wàn)元,其中含認(rèn)購(gòu)金109萬(wàn)元。
令他們沒想到的是,這筆錢款交的并不順利。認(rèn)購(gòu)表上,“銀行審核”被提前至第一環(huán)節(jié),必須在銀行審核簽字之后,才能進(jìn)行后續(xù)的初審、明源錄入、財(cái)務(wù)審核、打單(前置查詢)、終審等環(huán)節(jié)。
但南山虹橋領(lǐng)峯合作的中國(guó)銀行(行情601988,診股)(港股03988)(徐匯支行)、上海銀行(行情601229,診股)(閔行支行)和工商銀行(行情601398,診股)(港股01398)(嘉定支行)3家銀行均告知購(gòu)房者銀行貸款額度不足,分別可以接受首付七成、七成、五成,即僅能貸三成、三成、五成。
這也意味著,華女士夫婦必須將首付款提高到276萬(wàn)元甚至386.4萬(wàn)元才有可能拿到貸款。
迫于資金壓力,華女士夫婦選擇放棄在當(dāng)日認(rèn)購(gòu)。值得一提的是,二人的月稅后收入達(dá)到4.6萬(wàn)(不含年終獎(jiǎng)),屬于資金流水和社保均符合相關(guān)要求的客戶。
同時(shí),還有多名購(gòu)房者反應(yīng),“無(wú)論流水多少,額度都很難超過250萬(wàn)元。”出于對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可,有部分客群只能答應(yīng)貸三成、約180萬(wàn)-220萬(wàn)額度(含公積金貸款),才完成了認(rèn)購(gòu)。
南山項(xiàng)目卡額度一事并不常見,同為第五批供應(yīng)且即將認(rèn)購(gòu)的華發(fā)四季半島已向購(gòu)房者反饋,“貸款額度很充足”。
對(duì)此,記者向房產(chǎn)律師咨詢得知,“開發(fā)商可能是想盡可能多的回籠資金,如果首付給的高,開發(fā)商就能更早地拿到更多回款。”也有律師提出,可能是因?yàn)殂y行不看好該樓盤,經(jīng)評(píng)估后對(duì)樓盤給出的貸款額度不高所致。
屢教不改?
南山虹橋領(lǐng)峯的“卡貸款額度”的操作并非首次,此前該項(xiàng)目也曾因貸款問題被官方點(diǎn)名。
今年4月30日,上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)發(fā)布公告稱,接群眾投訴反映,靜安福新名苑(推廣名:龍盛福新里),浦東海富城市花園,嘉定云上名?。ㄍ茝V名:保利云上·澄光),南山虹橋領(lǐng)峯四個(gè)樓盤存在違反認(rèn)購(gòu)規(guī)則等行為。其中福新名苑樓盤已認(rèn)購(gòu)公示。相關(guān)區(qū)房管部門正在調(diào)查核實(shí),調(diào)查核實(shí)整改期間,暫停福新名苑樓盤認(rèn)購(gòu)。
5月1日,南山虹橋領(lǐng)峯官方微信作出回應(yīng),稱項(xiàng)目銷售人員在接待過程中就銀行相關(guān)政策的轉(zhuǎn)述說明存在言語(yǔ)不慎的問題,使當(dāng)事客戶對(duì)貸款政策產(chǎn)生了誤解。同時(shí)承諾該項(xiàng)目一定按照政策規(guī)定執(zhí)行,保障每一位購(gòu)房客戶的合法權(quán)益。
《國(guó)際金融報(bào)》記者找到了上海電視臺(tái)新聞綜合頻道《新聞坊》針對(duì)此事的報(bào)道,其指出保利云上澄光和南山虹橋領(lǐng)峯,作為嘉定的剛需盤,這兩者的貸款客戶相對(duì)較多,但銷售也都暗示了貸款尾款到賬期及相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí),南山虹橋領(lǐng)峯銷售員表明,銀行都收緊,不要貸太多。
彼時(shí)便有律師指出,開發(fā)商的這種做法,雖然沒有明顯違法行為,但顯然與“滬十條”保障無(wú)房自住的剛需兼顧合理改善需求的初衷相違背。對(duì)于剛需及改善型需求者而言,大多數(shù)需要銀行貸款助力買房。
如今看來(lái),南山虹橋領(lǐng)峯并未吸取上一次的教訓(xùn)后,此次仍選擇了“貸款額度不足”的理由。
記者致電上海工商銀行負(fù)責(zé)房貸方面的工作人員了解到,最終的貸款比例需要開發(fā)商與銀行協(xié)商溝通,開發(fā)商希望銀行貸款何時(shí)到賬,銀行也需要看在這個(gè)時(shí)間內(nèi)能夠給到多少資金,每個(gè)樓盤及每家支行的情況都是不一樣的。
換言之,如果南山虹橋領(lǐng)峯拿到10億元的貸款額度,350套房源平均每套額度約285.7萬(wàn)元,以一套100㎡總價(jià)580萬(wàn)元的房子為例,若一位首套房購(gòu)房者支付首付比例3.5成,則需要貸款377萬(wàn)元,此時(shí)這一套房子就會(huì)出現(xiàn)91.3萬(wàn)元的額度缺口,這個(gè)缺口按南山虹橋領(lǐng)峯的口徑則將由購(gòu)房者作為首付補(bǔ)上。
變相拔高首付明顯與此前官方發(fā)聲存在出入。10月21日,銀保監(jiān)會(huì)管理層表態(tài),要“保障好剛需群體信貸需求”,要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持,目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
對(duì)于南山虹橋領(lǐng)峯的不合理操作,大批購(gòu)房者轉(zhuǎn)而向房管局、銀保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門投訴,也出現(xiàn)了沈浩平直播間內(nèi)投訴彈幕不斷的情況。
由于投訴彈幕過多,直播間管理員回復(fù)稱,目前房管局部門已經(jīng)約談開發(fā)商,責(zé)令開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照相關(guān)政策執(zhí)行,首套房首付35%,二套房首付70%。
據(jù)記者了解到的最新情況,該樓盤貸款額度已有所松動(dòng),“多的貸到了330萬(wàn)元,但仍未達(dá)到6.5成”。
賣房增收
項(xiàng)目熱度高、不愁賣是南山虹橋領(lǐng)峯“篩選客戶”的自信來(lái)源。
經(jīng)歷了點(diǎn)名批評(píng)、發(fā)公告“認(rèn)錯(cuò)”后,該項(xiàng)目首次開盤仍然熱度不減。
2021年7月,南山虹橋領(lǐng)峯首次開盤推出348套房源,均價(jià)5.75萬(wàn)元/㎡,彼時(shí)項(xiàng)目頗受市場(chǎng)追捧,共收獲813組客戶認(rèn)購(gòu),按照1.3的入圍比例確定462組客戶參與搖號(hào),最低入圍分為58.36分。截至10月28日,該項(xiàng)目一期銷售狀態(tài)顯示“售完”,且已完成348套房源簽約。
這也意味著,此前有351人無(wú)緣進(jìn)入搖號(hào)階段,這批意向客戶甚至可以完全覆蓋二期供應(yīng)的350套房源。
于開發(fā)商而言,要求更高的首付比例則意味著能收到更多的現(xiàn)金,無(wú)需再等銀行放貸周期。
據(jù)了解,南山虹橋領(lǐng)峯由南山地產(chǎn)開發(fā),已于今年3月開工,但截至6月底,該項(xiàng)目完工進(jìn)度、竣工面積均為0,累計(jì)投資總金額卻已達(dá)31.4億元。
據(jù)其母公司南山控股(行情002314,診股)半年報(bào)披露,南山地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額67.3億元,同比增長(zhǎng)258%;權(quán)益銷售金額55.8億元,同比增長(zhǎng)197%。同期,其新增蘇州、武漢、東莞、成都等地共6宗地塊,合計(jì)新增土地儲(chǔ)備面積26.3萬(wàn)平方米,同比增加92%,總權(quán)益地價(jià)為44億元,權(quán)益拿地銷售比已達(dá)78.85%。
同時(shí),房地產(chǎn)作為南山控股的支撐性業(yè)務(wù),為其貢獻(xiàn)了近七成收入。
2021年上半年,南山控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41億元,同比增長(zhǎng)170.33%,主要是受本期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算面積增加所致,其有28.1億元的收入來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù),占比達(dá)68.63%;同期公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為49.5億元,而去年同期為-32.12億元,同比增加254.09%,也主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)回款增加所致。
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