基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs:個(gè)人投資者占比較少 機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購意愿較強(qiáng)
5月17日,首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目正式獲得中國證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。
有基金公司向《證券日?qǐng)?bào)》記者反饋,目前發(fā)行時(shí)間還不確定,預(yù)計(jì)可能會(huì)在本月月底或下月月初,募集規(guī)模合計(jì)或達(dá)到300億元,發(fā)行上市各項(xiàng)準(zhǔn)備工作正在有序進(jìn)行,全力以赴確保首批項(xiàng)目順利落地。
個(gè)人投資者占比較少
首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目正式獲批,這給基金行業(yè)帶來新的變化和驚喜。記者通過對(duì)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行調(diào)查,并采訪多名項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn),相較于現(xiàn)有的類REITs產(chǎn)品,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目有所不同。
首先,目前類REITs投資者范圍較小,私募REITs不針對(duì)公眾投資者發(fā)行,只針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者,而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)大了投資者范圍至公眾投資者,這對(duì)普通老百姓意義非凡。此前個(gè)人投資者很難參與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資,有了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之后,廣大普通投資者有了參與這類資產(chǎn)投資的途徑,豐富了普通投資者的投資品種,實(shí)際上基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs降低了投資門檻。其次,過去的產(chǎn)品是債券型,產(chǎn)品有投資期限且約定利率,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則堅(jiān)持權(quán)益性原則,未來收益歸投資人所有,同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也由投資人承擔(dān)。第三,基礎(chǔ)資產(chǎn)類別不同,過往產(chǎn)品較為關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)類型,此次首批項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、倉儲(chǔ)物流和污水處理、收費(fèi)公路等多個(gè)主流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。
一位首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目基金經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目主要有三個(gè)特點(diǎn):重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)。
對(duì)于此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn),該基金經(jīng)理對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“目前來講在相關(guān)制度暫時(shí)沒有明確的情況下,投資者暫時(shí)沒有風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)性意見。我們認(rèn)為,基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益和風(fēng)險(xiǎn)介于股票和債券之間,風(fēng)險(xiǎn)特征比債券要高,風(fēng)險(xiǎn)投資偏好較低的投資者或可以把它等同于股票的風(fēng)險(xiǎn)特征。”
同時(shí),他們認(rèn)為,此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目收益的最大的兩個(gè)特點(diǎn)是收益要穩(wěn)定、可預(yù)期。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的收益不是固定收益而是穩(wěn)定收益,這意味著收益有波動(dòng),但波動(dòng)不大。
對(duì)于投資者結(jié)構(gòu),首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目主要以機(jī)構(gòu)投資者為主,發(fā)行比例方面,戰(zhàn)略配售的比例大致占20%,剩余的份額中至少70%是合格機(jī)構(gòu)投資者。這也就意味著,個(gè)人投資者的占比會(huì)較少。從整體來看,與銀行、保險(xiǎn)、社?;鸬乳L期資金追求穩(wěn)健收益的目標(biāo)較為匹配。
機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購意愿較強(qiáng)
據(jù)相關(guān)人士透露,首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目募集規(guī)模合計(jì)將達(dá)到300億元,目前銀行、券商等機(jī)構(gòu)投資者主動(dòng)接洽的意愿較強(qiáng),項(xiàng)目超募的概率較大。
事實(shí)上,與傳統(tǒng)意義上的公募基金產(chǎn)品不同,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目發(fā)行更類似于股票的發(fā)行流程,業(yè)內(nèi)人士向記者透露,在此次發(fā)行準(zhǔn)備的過程中已經(jīng)與滬深交易所、券商等機(jī)構(gòu)做了多次的系統(tǒng)測試,目前進(jìn)展一切順利。
發(fā)行成功后,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目基金經(jīng)理該如何進(jìn)行風(fēng)控及管理運(yùn)營?
一位基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目基金經(jīng)理對(duì)記者透露,“傳統(tǒng)公募基金產(chǎn)品是先募集資金再尋找對(duì)應(yīng)的資產(chǎn),在認(rèn)購這只基金時(shí)不知道基金經(jīng)理會(huì)配置哪些股票和債券。公募REITs是先找好資產(chǎn),再找投資人,這是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目與傳統(tǒng)公募基金產(chǎn)品最大的不同。風(fēng)控環(huán)節(jié)更像IPO的過程,需要考量資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)、業(yè)務(wù)經(jīng)營有沒有問題、公司治理結(jié)構(gòu)是否完善。產(chǎn)品發(fā)行完畢后,進(jìn)入到運(yùn)營階段,該租金是否穩(wěn)定,我們聘請(qǐng)了專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì),及時(shí)規(guī)避運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。此外,如果發(fā)生自然災(zāi)害和人為迫害等,我們也給基礎(chǔ)設(shè)施投了財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),通過保險(xiǎn)對(duì)沖運(yùn)營階段的風(fēng)險(xiǎn)。”
“一家人”聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略
博時(shí)招蛇REITs項(xiàng)目主要參與機(jī)構(gòu)大都是央企招商局集團(tuán)的下屬企業(yè),在招商局集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的優(yōu)勢(shì)下,博時(shí)基金及招商證券優(yōu)先篩選符合上報(bào)要求的集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。博時(shí)基金表示,“在發(fā)揮央企排頭兵的優(yōu)勢(shì)、響應(yīng)國家號(hào)召的同時(shí),也緊密關(guān)注項(xiàng)目本身所處行業(yè)、競爭格局、經(jīng)營能力、分紅率情況、合規(guī)經(jīng)營等核心要素,并綜合考量原始權(quán)益人、實(shí)際控制人、外部管理機(jī)構(gòu)等業(yè)務(wù)相關(guān)方的資質(zhì)和背景。”
記者發(fā)現(xiàn),“一家人”聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的一大特點(diǎn)。此次首批中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REITs亦然,中金基金表示,“在‘中金一家’戰(zhàn)略方針指引下,中金基金密切聯(lián)動(dòng)中金公司(601995)各相關(guān)業(yè)務(wù)板塊,推動(dòng)多支公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)。目前,在執(zhí)行及儲(chǔ)備項(xiàng)目均位于京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)支持區(qū)域。”
深圳一位基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目基金經(jīng)理對(duì)此表示,“同一家集團(tuán)聯(lián)動(dòng)旗下主要金融板塊協(xié)同作業(yè),項(xiàng)目進(jìn)展的合規(guī)性會(huì)更好,工作也會(huì)更加細(xì)致、更加高效。面對(duì)問題會(huì)考慮大局,不會(huì)遇到困難就打退堂鼓。此外,實(shí)力強(qiáng)大的集團(tuán)也會(huì)給投資人較好的市場形象定位。”
項(xiàng)目儲(chǔ)備較豐富
對(duì)于后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)情況,有業(yè)內(nèi)人士透露,目前還在積極接觸其他儲(chǔ)備項(xiàng)目。“公司對(duì)公募REITs業(yè)務(wù)十分重視并做了戰(zhàn)略安排,公司人員配備和技術(shù)儲(chǔ)備也相對(duì)比較完備,在接觸新項(xiàng)目的同時(shí)會(huì)不斷補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目人才。公募REITs作為萬億元市場規(guī)模新藍(lán)海,公募基金公司不可能放棄,未來會(huì)是基金公司新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)。”
另一位基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示,“我們的首批項(xiàng)目獲批的同時(shí),也在開展對(duì)后續(xù)儲(chǔ)備項(xiàng)目的研究及盡調(diào)工作。目前,在執(zhí)行及儲(chǔ)備項(xiàng)目均位于京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)支持區(qū)域,也覆蓋倉儲(chǔ)物流、鐵路、收費(fèi)公路、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施的核心賽道。”
“據(jù)測算,目前存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模約達(dá)100萬億元的水平,預(yù)計(jì)未來基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模將達(dá)180萬億元。”參與首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士表示,“這利于盤活存量,可以解決部分企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、資金占用時(shí)間長的困境,加快企業(yè)資金流轉(zhuǎn),有利于國家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展。”
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