得益于改革開(kāi)放以來(lái)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，中國(guó)用20余年就幾乎走完了歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一百年的發(fā)展歷程。從改革開(kāi)放初期，外資酒店開(kāi)始紛紛進(jìn)入中國(guó);到80年代末90年代初，各地星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)如雨后春筍;90年代末，伴隨第一家錦江之星酒店的建成，中國(guó)住宿業(yè)正式進(jìn)入連鎖化集團(tuán)化時(shí)代;步入21世紀(jì)，在奧運(yùn)會(huì)的推動(dòng)下，住宿業(yè)迎來(lái)了高速發(fā)展階段。

與此同時(shí)，在中國(guó)高速的城市化進(jìn)程中，積累了大量存量物業(yè)，與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相似，存量物業(yè)直接和間接地促進(jìn)了商業(yè)化、集群化的發(fā)展。但不同于歐美的資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)模式，比如美國(guó)用住宿業(yè)解決了“嬰兒潮”時(shí)代的存量去化問(wèn)題，中國(guó)因具有最大單一市場(chǎng)的屬性和長(zhǎng)達(dá)20年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景，承包商(二房東)成為了商業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)利益鏈中的重要組成部分。

鉑頓國(guó)際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊對(duì)邁點(diǎn)記者表示，伴隨著時(shí)代的變遷，“有恒產(chǎn)者有恒心”的資產(chǎn)管理時(shí)代必將成為主流，以中介模式為依托的商業(yè)資產(chǎn)管理方式將因高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)而退出歷史舞臺(tái)。

鉑頓國(guó)際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊

這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最糟的時(shí)代

行業(yè)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

過(guò)去十年是中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金十年。開(kāi)發(fā)商大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)生大量存量和增量物業(yè)。當(dāng)時(shí)人們對(duì)投資的渠道和方式認(rèn)知非常局限，認(rèn)為購(gòu)置投資型物業(yè)是規(guī)避資金貶值的少數(shù)有效方法之一， 但因?qū)Y產(chǎn)管理模式認(rèn)知的缺乏，往往將物業(yè)委托給承包商管理。承包商將物業(yè)簡(jiǎn)單包裝成大型商場(chǎng)或購(gòu)物中心、酒店等推出市面，即可獲得豐厚收益。而放眼當(dāng)下，多種投資手段逐步進(jìn)入大眾視線，更多樣化的資金增值方式為大家所熟知，僅靠過(guò)去傳統(tǒng)模式的房地產(chǎn)市場(chǎng)存量去化將變得越發(fā)艱難。

過(guò)去十年同時(shí)也是大住宿領(lǐng)域高度繁榮的十年。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)民生活水平提高，商業(yè)活動(dòng)及旅游度假等需求快速增加，使得大住宿行業(yè)順勢(shì)崛起。與此同時(shí)，中國(guó)大住宿行業(yè)從80、90年代的單體經(jīng)營(yíng)模式，逐步轉(zhuǎn)變成連鎖化模式經(jīng)營(yíng)。但據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)《2020中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告》，以同一品牌3家(含)門(mén)店以上為連鎖酒店的統(tǒng)一口徑，截止2020年1月1日，中國(guó)共計(jì)1975個(gè)連鎖酒店品牌，連鎖客房數(shù)為452.4萬(wàn)間，連鎖化率僅為26%，遠(yuǎn)低于美國(guó)71.8%的酒店連鎖化率，可以預(yù)測(cè)未來(lái)連鎖酒店將有很大的發(fā)展空間。

但是，近年來(lái)政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)存量物業(yè)進(jìn)行整頓，發(fā)布多項(xiàng)舉措打擊房地產(chǎn)泡沫，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速放緩。在大住宿領(lǐng)域，由于物業(yè)租金上漲、經(jīng)營(yíng)成本增加等客觀原因，已大大壓縮了承包商的利潤(rùn)空間。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于世界領(lǐng)先地位，因此我們并不認(rèn)為大住宿行業(yè)發(fā)展速度會(huì)減緩，但承包商退出該行業(yè)的時(shí)代會(huì)首先到來(lái)。正如鉑頓國(guó)際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊所言，“‘有恒產(chǎn)者有恒心’，只有資產(chǎn)所有者才會(huì)更用心、更有恒心去經(jīng)營(yíng)自己的資產(chǎn)，才能更有利于資產(chǎn)升值，新的資產(chǎn)管理時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。”

存量時(shí)代的必然產(chǎn)物

公寓產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯

隨著國(guó)內(nèi)GDP增速放緩和存量物業(yè)進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也相繼進(jìn)入了白熱化階段。發(fā)展不夠成熟、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)規(guī)范匱乏的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要將物業(yè)包裝成具象的投資產(chǎn)品，以打動(dòng)投資人解決物業(yè)存量去化問(wèn)題，公寓產(chǎn)品隨即誕生。

此外，公寓作為大住宿業(yè)中非標(biāo)準(zhǔn)化的新興寵兒，其邊界局限性低、包容度高，可與社區(qū)公共空間融合發(fā)展，能輕松聯(lián)合餐飲或零售商戶舉辦多種活動(dòng)，與傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品相比，擁有更多更全的生活、商務(wù)配套功能，成為存量空間去化的必然產(chǎn)物。

鉑頓國(guó)際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊對(duì)此表示，針對(duì)物業(yè)的不同特點(diǎn)，公寓這種非標(biāo)準(zhǔn)住宿業(yè)能延伸出多種不同的產(chǎn)品形式。比如鉑頓旗下既有選址于旅游目的地的度假型產(chǎn)品——鉑頓·美墅，旨在創(chuàng)鄉(xiāng)村高度風(fēng)格化，造和諧、溫暖、質(zhì)樸、英格蘭人文小鎮(zhèn)的生活方式，打造“鄉(xiāng)村美學(xué)旅居生活”新場(chǎng)所，創(chuàng)立“4+1+N場(chǎng)景模塊”新方程、新概念、新生活的“無(wú)齡多元”新社區(qū);也有選址于城市中心的公寓產(chǎn)品——鉑頓公寓，旨在打造舒適、自然的住宿空間，配套豐富的業(yè)態(tài)及產(chǎn)品元素，集生活、娛樂(lè)，科技、創(chuàng)意等多元化場(chǎng)景結(jié)合，營(yíng)造年輕、有趣、活力的生態(tài)社區(qū);此外還將推出“睡學(xué)”新物種——“鉑頓·藍(lán)鯨灣”，以城市民宿文化集群的全新形式，滿足當(dāng)代年輕人差異化的審美訴求，加之更多配套功能以及其他青年品牌的進(jìn)駐，增加民宿的多樣化亮點(diǎn)。

如何經(jīng)營(yíng)好公寓?

公寓未來(lái)的發(fā)展方向

在符合受眾需求的產(chǎn)品基礎(chǔ)上，公寓還需要一套行之有效的經(jīng)營(yíng)方法論，來(lái)確保其順利進(jìn)入市場(chǎng)。作為專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理角色，公寓管理方需具備專(zhuān)業(yè)管理能力。首先，用資產(chǎn)管理的方式獲取物業(yè)，以高效、系統(tǒng)、專(zhuān)業(yè)的能力與長(zhǎng)期持有物業(yè)的業(yè)主方合作;第二，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)理解給業(yè)主提供項(xiàng)目打造的建議，告知業(yè)主和建設(shè)方用何種方式打造何種產(chǎn)品來(lái)貼近市場(chǎng)需求;第三，用專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目配置相應(yīng)的各種服務(wù)，打造更好的住宿體驗(yàn)。

此外，公寓管理方需提高自身品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力。品牌是最有效的識(shí)別手段，可以幫助消費(fèi)者識(shí)別和選擇產(chǎn)品，而公寓管理方的品牌競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)于物業(yè)或投資人的影響是至關(guān)重要的，良好的品牌效應(yīng)不僅有助于業(yè)主塑造物業(yè)形象，還能推動(dòng)物業(yè)增值，保證更優(yōu)的投資回報(bào)率。

再次，公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要講求個(gè)性化，這是公寓實(shí)現(xiàn)高投資回報(bào)的重要因素。對(duì)此，郝磊再次表示，服務(wù)式公寓需要產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員有與時(shí)俱進(jìn)的設(shè)計(jì)思維，提升IP打造能力，同時(shí)也要注重智能化產(chǎn)品的引進(jìn)，不斷升級(jí)優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)。其次，公寓管理方還應(yīng)根據(jù)不同人群需求，打造青年公寓、月子中心、養(yǎng)老公寓、度假別墅、商務(wù)公寓等多業(yè)態(tài)細(xì)分產(chǎn)品。持續(xù)打造個(gè)性化、差異化的產(chǎn)品，以獲取各個(gè)層次多種人群的青睞，這是公寓發(fā)展的必然階段。

經(jīng)過(guò)一系列市場(chǎng)震蕩和進(jìn)化，存量物業(yè)的運(yùn)營(yíng)會(huì)朝著更加規(guī)范化和專(zhuān)業(yè)化的方向演進(jìn)。郝磊對(duì)此深表認(rèn)同，并進(jìn)一步預(yù)測(cè)道，“我認(rèn)為‘有恒產(chǎn)者有恒心’的資產(chǎn)管理時(shí)代可能也是酒店行業(yè)未來(lái)必須面對(duì)的一個(gè)趨勢(shì)。”鉑頓國(guó)際公寓作為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方，將繼續(xù)深耕精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，為存量物業(yè)的升值賦能。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)管理 時(shí)代 到來(lái)