街區(qū)一直是上海城市肌理里最特別的一部分，它代表了上海百年發(fā)展的歷史沉淀，也代表著它的人文氣韻和精神觀照。其中，100多歲的愚園路，一直都是上海街區(qū)故事里繞不開的一個重要樣本。

而大部分人可能并不知道，愚園路并沒有像其他街區(qū)那樣自生長，而是背后有一家運營方，受長寧區(qū)政府之托，堅持守護它六年。

這家運營方叫CREATER創(chuàng)邑，它成立于2004 年，從改造園區(qū)做起，在城市更新道路上走過了17年。今天，你可能在上海市區(qū)的各個角落，都能看到“創(chuàng)邑”的招牌，截至目前，它在上海本地已成功打造了30多個園區(qū)案例，累積33萬方的總體量。

今年，創(chuàng)邑規(guī)劃已久的首個定位為復(fù)合業(yè)態(tài)的產(chǎn)品創(chuàng)邑MIX即將亮相，并在下半年陸續(xù)上線3個分布在不同區(qū)域的商業(yè)項目，旨在為上海的“15分鐘生活圈”打造最新樣板。

站在2021年的中期，感受過去17年來的點點滴滴，以及在此過程中，逐漸積累起的社會責(zé)任以及人文關(guān)懷。

創(chuàng)邑的前十年，也是上海在2000年后全面加速邁向城市化進程的微型寫照。它起源并扎根于閑置資產(chǎn)更新與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，逐漸精通盤活城市存量資產(chǎn)。在慢慢從創(chuàng)業(yè)企業(yè)到成長型企業(yè)的過程中，獨有的人文關(guān)懷氣質(zhì)與為城而建的企業(yè)社會責(zé)任，也慢慢扎根在團隊基因中。

立足上海創(chuàng)意園區(qū)

CREATER創(chuàng)邑的成立初衷，是其母公司弘基在一開始就錨定了“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展”的機會點。

1990年代后，上海處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期，在中心城區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)外遷，市區(qū)遺留下許多空置的廢棄廠房。到了2003年，上海確定將當(dāng)時國際流行的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為重要方向，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入自發(fā)集聚期：M50、四行倉庫、田子坊等也聲名鵲起。

自那時起，有關(guān)“核心城市工業(yè)建筑遺產(chǎn)保護”的議題開始得到廣泛關(guān)注，許多擁有園區(qū)產(chǎn)權(quán)的國有企業(yè)開始選擇把園區(qū)租賃給民營或外資企業(yè)運營。于是，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”開始在上海各區(qū)流行起來。

△ 老碼頭

先發(fā)制人的創(chuàng)始人

創(chuàng)邑創(chuàng)始人李永杰先生，是建筑設(shè)計出身，他在1996年進入了當(dāng)時的三益設(shè)計院，并成功將設(shè)計院從瀕臨倒閉的狀態(tài)解救出來，從集體所有制轉(zhuǎn)制為甲級民營設(shè)計單位，年產(chǎn)值200萬元增長到現(xiàn)在的8000萬元。

和大多數(shù)開發(fā)商喜歡做“不出錯”的住宅不同，李永杰從一開始就確立了做“商業(yè)地產(chǎn)”的方向，先后在徐家匯、四川北路兩個核心區(qū)打造弘基商業(yè)廣場后，于2004年瞄準(zhǔn)“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”機會點，迅速創(chuàng)立了新品牌——“創(chuàng)邑”，專注于核心城區(qū)閑置資產(chǎn)更新。

先發(fā)制人，創(chuàng)新，敢為，這樣的特質(zhì)在初期就刻入在了創(chuàng)邑的企業(yè)基因里。

而隨著第一個樣板項目創(chuàng)邑SPACE | 河成功打造后，一個個星羅棋布的閑置舊廠房在創(chuàng)邑的改造后獲得了新生：

原蘇州河畔上棉五廠倉庫改建為創(chuàng)邑SPACE|河、原大明橡膠廠改建為創(chuàng)邑SPACE|源、原上海油脂廠改建為創(chuàng)邑 SPACE |老碼頭、原上海幸福摩托車廠改建為 創(chuàng)邑SPACE|幸福灣、原長征制藥廠改建為創(chuàng)邑SPACE|弘基……

△ 創(chuàng)邑SPACE | 河

這些案例在后來都成為引領(lǐng)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要樣板。李永杰曾說：“弘基的定位就是做商業(yè)不動產(chǎn)運營管理的管家，創(chuàng)邑是打造商業(yè)不動產(chǎn)過程中形成的一個品牌。”

關(guān)注業(yè)態(tài)定位，建設(shè)資源平臺

如李永杰的專業(yè)背景，建筑設(shè)計是創(chuàng)立時期創(chuàng)邑的強項，也是企業(yè)基因的起源。因此，早期項目更注重「外觀于形」，通過設(shè)計來呈現(xiàn)建筑和人的關(guān)系。而隨著時間推移，團隊發(fā)現(xiàn)了一個問題：建筑風(fēng)格很容易被模仿，越來越多同質(zhì)化項目出現(xiàn)，競爭力變低。

于是，團隊逐步開始關(guān)注項目的物業(yè)運營、業(yè)態(tài)調(diào)整和服務(wù)融合等軟實力的提升。

據(jù)創(chuàng)邑總裁方文女士公開演講，創(chuàng)邑在園區(qū)運營中經(jīng)歷了三個發(fā)展階段：

1.0階段，從“ 二房東”的角色逐漸發(fā)展成為到資源整合平臺，做租金差價；

2.0階段，聚焦內(nèi)容，鏈接行業(yè)上下游資源；

3.0階段，布局智慧管理體系和內(nèi)容創(chuàng)新體系。

同時，團隊逐步迭代園區(qū)運營管理的同時，還始終從人文主義視角去關(guān)注對城市老建筑的保護和煥新。以屢獲殊榮的創(chuàng)邑SPACE|老碼頭為例，團隊除了對百年工業(yè)遺存建筑進行建筑形態(tài)提升，還在業(yè)態(tài)內(nèi)容上做了大幅調(diào)整，引進商業(yè)辦公和文化內(nèi)容，將其升級為文藝地標(biāo)。如今，老碼頭已是外灘濱江城市更新的一個特殊符號。

△ 老碼頭 改造前

△ 老碼頭 改造后

2015年，“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的潮流興起，創(chuàng)邑順勢推出聯(lián)合辦公產(chǎn)品及服務(wù)；同年，創(chuàng)邑開始參與愚園路街區(qū)改造，團隊“創(chuàng)新、敢為，人文”的基因，在這一階段開始更顯性地體現(xiàn)出來。

無論如何，承接愚園路的更新都是創(chuàng)邑過去17年里最重要的一筆。愚園路的變形記，見證了創(chuàng)邑從布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)，到街區(qū)更新與內(nèi)容創(chuàng)新齊頭并進這一重要歷程的同時，也是團隊在城市更新的道路上，從「外觀于形」到「內(nèi)化于心」的重要階段。

愚園路對上海的重要性不言而喻，這條百年馬路是上海64條永不拓寬的道路之一，長2775米，擁有108棟西式老洋房，60棟優(yōu)秀歷史建筑和不可移文物。1990年代，愚園路破墻開店，里弄住宅的高端文藝與沿街商業(yè)的散亂市井非常怪異地并存著。

為解決這些問題，2015年，創(chuàng)邑從長寧區(qū)政府接過運營管理棒，從形態(tài)更新、業(yè)態(tài)提升、公共文化、生態(tài)共創(chuàng)四個方面，賦予街區(qū)全新的生命和形態(tài)。

“尊重每一片土地的文化沉淀與歷史文脈，是創(chuàng)邑的基本態(tài)度。” 與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營迭代相同，創(chuàng)邑在改造愚園路的這幾年里，也同樣經(jīng)歷了3個階段的迭代，我們試圖用“入駐者”、“主導(dǎo)者”到“共建者”來三個身份來概括創(chuàng)邑的重要轉(zhuǎn)變。

「入駐者」：硬件改造，美化街區(qū)風(fēng)貌

2015年8月，愚園路更新一期改造完成，首次引入15余家“復(fù)合型業(yè)態(tài)”，初步營造生活美學(xué)街區(qū)；2017年城市設(shè)計節(jié)，創(chuàng)邑和ASSBOOK合作的“城市喚醒”行動，開始關(guān)注小尺度空間的改造。那一年，很多人驚嘆于愚園路的氣質(zhì)改變：愚園路的名人墻、弄堂里的門衛(wèi)房、垃圾廂房、路邊的9平方小店···

當(dāng)然，最亮眼的，還有位于愚園路中段的創(chuàng)邑SPACE|弘基 門口，那將近400平米的開放式公共草坪。

這里原來是園區(qū)停車場，“被打開”后，草坪很快就成為了一個微型社區(qū)：露天音樂會、藝術(shù)家駐地活動、Buy Local市集等一系列城市公共活動，每逢晴朗的周末，公共草坪上總有在此野餐、曬太陽的人群。慢慢地，愚園路開始擁有了一張生動活潑的“城市表情”。

「主導(dǎo)者」：內(nèi)容更新，升級商業(yè)配套

2018年，創(chuàng)邑啟動了愚園路二期建設(shè)，將“持續(xù)推動商業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型”作為重心，加大業(yè)態(tài)與內(nèi)容的入駐，商戶從一期的15家，逐步提升到100多家。

更多潮流生活方式的品牌來到了愚園路，例如：Randomevent、Fiu Gallery、Akimbo、露地怪物、荷蘭CALEX燈具等；創(chuàng)邑還“自己動手”打造了兩個自營空間：定位潮流集合的愚園百貨公司，以及定位社區(qū)商業(yè)配套的愚園路公共市集。

此外，創(chuàng)邑十分重視公共藝術(shù)的植入與孵化，于2019年啟動了“藝術(shù)家駐地計劃”，將愚園路部分沿街空間打造為藝術(shù)家駐地體驗點，同時設(shè)立了藝術(shù)投資部門，為藝術(shù)家進行扶持。

基于品牌的差異化和豐富度，創(chuàng)邑推行首個街區(qū)聯(lián)盟：匯聚百余戶商家發(fā)起“愚園路街區(qū)聯(lián)合體”，在探索中逐步形成街區(qū)、社區(qū)、園區(qū)三區(qū)聯(lián)動模式。

在綜合考慮商戶承租能力和可持續(xù)經(jīng)營理念后，創(chuàng)邑從過去傳統(tǒng)的租賃模式主動改變，采用保底租金和主力店免租等前沿合作模式，選擇與商戶共同成長。

「共建者」：在地營造，塑造生活體驗

2020年，一場突如其來的疫情讓創(chuàng)邑轉(zhuǎn)變了身份，它從藍(lán)圖規(guī)劃者，變成街區(qū)共建者，通過日常生活的在地營造，塑造貼近社區(qū)的生活體驗：社趣更馨組織、愚巷·一方美好空間和故事商店……一個個更注重街區(qū)共生的內(nèi)容新模式在愚園路出現(xiàn)。

居民的角色也發(fā)生了改變，從觀看者到參與者：3000株油菜花從長興島移植過來后，居民參與種植，將花一同裝進了130平方米愚巷內(nèi)；9平米的故事商店內(nèi)在時間的積累下，裝滿了大家在愚園路的點滴故事。社區(qū)居民和城市公眾開始成為街區(qū)營造的主體，街區(qū)中的老人、孩子、工作者、藝術(shù)家都在成為街區(qū)的代言人和創(chuàng)建者。

自此，創(chuàng)邑在愚園路改造的幾年里，完成了從入駐者到共建者的轉(zhuǎn)變。創(chuàng)邑品牌總經(jīng)理Ann告訴我，這幾年里，她感受到的變化，不僅僅街區(qū)外觀，還有人：“更多人愿意走出自己的小天地，到周邊的社區(qū)進行社交并隨時隨地感知新事物的發(fā)生。”

不僅如此，創(chuàng)邑企業(yè)的內(nèi)部文化也在潛移默化間發(fā)生了改變：辦公室里開始有了「美好廚房」，每周有員工輪流下廚與不同部門的成員共同分享，每一位成員在辦公室友好中，感受著無處不在的日常溫度。

愚園路的經(jīng)歷對創(chuàng)邑來說格外寶貴，而這一寶貴經(jīng)歷，也推動創(chuàng)邑進入到城市更新的下一個新階段。

愚園路的經(jīng)歷，讓團隊開始意識到：“社區(qū)運營”是雙向，而非單一的。意識到這一點，才能讓創(chuàng)邑更為自信地完成社區(qū)商業(yè)綜合體的運營。2021年下半年，隨著3個重要商業(yè)綜合體項目的揭幕，創(chuàng)邑也將迎來企業(yè)的新一高峰。

2018年，創(chuàng)邑獲得了全球私募股權(quán)投資機構(gòu)華平投資的戰(zhàn)略投資。華平投資在戰(zhàn)略合作中表示：“看中CREATER創(chuàng)邑自身獨具的前瞻性眼光以及豐富的產(chǎn)品打造及運營經(jīng)驗。”具備「前瞻性」眼光的創(chuàng)邑始終在不斷突破自我，尤其是在面對不確定的動態(tài)市場時。

去年的疫情，讓創(chuàng)邑經(jīng)歷了長達(dá)半年蟄伏期，但也因此更深刻思考社區(qū)與人的關(guān)系，完成愚園路共建者的身份轉(zhuǎn)變，更重要的是，團隊在去年7月，開始重新梳理戰(zhàn)略，洞察城市需求與行業(yè)動向。

團隊發(fā)現(xiàn)，商業(yè)越來越呈現(xiàn)多級分化，就近原則的趨勢也日趨明顯。在結(jié)合市場洞察及十多年來的實踐經(jīng)驗后，在2021年，創(chuàng)邑決定正式推出全新的綜合體品牌——創(chuàng)邑MIX。

今年下半年亮相的三個MIX項目，分別為位于徐匯區(qū)凌云路板塊的創(chuàng)邑MIX·羅秀路、長寧區(qū)虹橋商圈的現(xiàn)所·創(chuàng)邑MIX，以及楊浦區(qū)的創(chuàng)邑MIX·安波路。其中，現(xiàn)所·創(chuàng)邑MIX將與另一個商業(yè)空間品牌“現(xiàn)所”合作，打造區(qū)域內(nèi)首個商業(yè)辦公復(fù)合型潮流地標(biāo)；而創(chuàng)邑MIX·羅秀路項目，則將構(gòu)建有溫度的鄰里商業(yè)聚落，打造創(chuàng)新型社區(qū)商業(yè)。

步履不停，創(chuàng)新不止，內(nèi)核不變

方文總和我們分享到，創(chuàng)邑MIX產(chǎn)品線并非橫空出世，而是基于創(chuàng)邑這么多年一步一個腳印從市場發(fā)展趨勢所形成的，讓各產(chǎn)品模塊形成有機組合，實現(xiàn)從單個項目打造向街區(qū)板塊提升的有機延伸。

在過去的實踐中，創(chuàng)邑就已經(jīng)開始探索15分鐘社區(qū)生態(tài)圈。例如在愚園路上，創(chuàng)邑除了打造了創(chuàng)邑SPACE|弘基和愚園公共市集，還推出一系列公寓項目——海派公寓創(chuàng)邑SPACE | 岐山村，實現(xiàn)了工作、居住、生活的融合；此前推出的內(nèi)容創(chuàng)新產(chǎn)品社趣更馨等，都將被設(shè)計為模塊化產(chǎn)品，在未來植入到創(chuàng)邑MIX項目中。

△ 現(xiàn)所·創(chuàng)邑MIX 效果圖

MIX三個詞則各自代表著不同含義：M: multielement 復(fù)合；I: innovation 創(chuàng)新；X: 意味無限可能，三個詞匯在一起組成MIX，則意味“融合與多元”：多元生活場景的融合、多元內(nèi)容創(chuàng)新的融合，以及多元生活方式的融合。

“一切皆為過去經(jīng)驗值的延續(xù)，但內(nèi)核始終不變。”在我看來，MIX更像是當(dāng)下創(chuàng)邑對自己17年一路走來所形成的品牌基因所作出的高度提煉：創(chuàng)新敢為、復(fù)合跨界、多元融合。而創(chuàng)邑MIX將產(chǎn)品定位聚焦在社區(qū)商業(yè)，則又能將在愚園路更新中所積累的街區(qū)共建的態(tài)度，與人文關(guān)懷特質(zhì)充分融合于其中。

△ 創(chuàng)邑MIX·羅秀路

眼下，上海推行“15分鐘生活圈”正深入到各個社區(qū)，這又與此前很火的“附近”概念相近。我想，社區(qū)商業(yè)運營者的工作，關(guān)鍵在于如何維持社區(qū)的“平衡”—— 有生活，有鄰里，有商業(yè)，有文化，所有元素融合在一起達(dá)到平衡狀態(tài)，也就是一種舒服的社區(qū)生活圖景。

但要做到這點并不容易，這也是接下來以創(chuàng)邑為代表的運營者們需要思考的重要議題。但好在，過往的經(jīng)驗都在輔助推動創(chuàng)邑發(fā)揮“以己之長”，深挖社區(qū)商業(yè)與城市更新的更深一層意義，為社區(qū)激活更多可能。我們期待創(chuàng)邑MIX的問世，以及創(chuàng)邑對社區(qū)商業(yè)探索的更深入階段。

“如果把街區(qū)、社區(qū)、園區(qū)，人所在的環(huán)境比喻成“愛的容器”，那么社交、邂逅與靈感才會在這里被激發(fā)。因為有愛、有情懷、有溫度、有感恩，點點滴滴的凝聚匯集成喚醒城市活力與熱愛的力量。”

這是創(chuàng)邑17年來對城市更新踐行對理想街區(qū)生活所做的感受總結(jié)。

回顧創(chuàng)邑過去17年的城市更新探索路，我們能感受到品牌對人的極度尊重，才使他們能沉住氣向社區(qū)和城市推出這么多小尺度且動人的項目案例。我們也重新感受這家企業(yè)如何為城市更新寫下生動有趣的故事樣本，營造出城市公眾的“內(nèi)心向往之地”：它從舊廠房資產(chǎn)更新中起步，在街區(qū)生活營造中快速沉淀，又在社區(qū)綜合體中重新起航。

在這個故事中，政府、資本、發(fā)展商、運營方、街區(qū)、品牌、城市居民，都是它緩慢而堅定成長的見證者與參與者。

現(xiàn)在，上海正在加速2035邁向全球城市的偉大愿景，我們好奇的是，如果從2035年的維度，來回顧上海城市更新，創(chuàng)邑還會給我們帶來哪些驚喜和啟示？不如先從即將亮相的創(chuàng)邑MIX出發(fā)，看看這個氣質(zhì)獨特的商業(yè)品牌將會為我們構(gòu)筑什么樣的社區(qū)商業(yè)形態(tài)。

這個新項目似乎也代表著創(chuàng)邑對未來城市商業(yè)的期盼：未來充滿著無限可能，只是需要不斷創(chuàng)新，不斷吸收多元因素，讓自己在每個階段都獲得新一輪的迭代。

未來已來，用心構(gòu)筑，美好就會慢慢發(fā)生。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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