一線城市的租金上漲近日成為熱點(diǎn)話題。8月29日，深圳繼7·31樓市新政后又放大招：擬推出一定量的價(jià)格管制租賃房源投放市場(chǎng)，穩(wěn)定全市租金水平。

深圳市規(guī)土委有關(guān)人士在深圳房博會(huì)上透露，深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，實(shí)行租金管控，一房一價(jià)，每年可上下浮動(dòng)5%，按申請(qǐng)順序租給全市符合資格的居民。

深圳業(yè)內(nèi)對(duì)這一舉措評(píng)價(jià)不一。這類“穩(wěn)租金商品房”房源如何擴(kuò)張、租金如何合理定價(jià)，房源如何分配等具體細(xì)節(jié)，仍待市場(chǎng)考驗(yàn)。

如果試點(diǎn)項(xiàng)目成功，未來有更多房源進(jìn)入，預(yù)計(jì)將對(duì)深圳甚至全國的住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

租金管制試驗(yàn)

作為國內(nèi)最發(fā)達(dá)、最活躍的租賃市場(chǎng)之一，深圳的居住主要以租賃為主，全市常住人口的住房自有率為34%，約2/3的常住人口需通過市場(chǎng)租賃、入住單位周轉(zhuǎn)房等方式解決居住問題。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)統(tǒng)計(jì)，深圳市租賃價(jià)格指數(shù)同比上漲已持續(xù)11個(gè)月。2018年7月份，深圳租賃價(jià)格同比價(jià)格指數(shù)為105.0，略高于同期CPI同比指數(shù)102.5，也達(dá)到市監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)的合理區(qū)間上限。

此外，按深圳市規(guī)土委對(duì)中介機(jī)構(gòu)租賃成交及城中村租賃市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析，2018年7月，全市商品住宅單位租金為82.22元/平方米，環(huán)比上漲5.17%，城中村住宅租金單位租金為39.16元/平方米，約為商品住宅租金的一半。

不少深圳居民感受到了房租在明顯上漲。在此背景下，深圳市擬試點(diǎn)租金管控項(xiàng)目。據(jù)深圳市規(guī)土委房地產(chǎn)業(yè)處付菲菲的介紹，穩(wěn)租金商品房，是指房企建設(shè)并組織運(yùn)營，在一定期限內(nèi)只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導(dǎo)，面向在全市工作的未購房居民出租的商品房。

在對(duì)這些房源租金定價(jià)時(shí)，將采用市場(chǎng)評(píng)估的方法，對(duì)起始租金進(jìn)行評(píng)估，實(shí)現(xiàn)“一房一價(jià)”，租金定位不高于周邊同類同品質(zhì)市場(chǎng)商品房租金價(jià)格水平，可能還會(huì)略低一些。

其次，每年年末對(duì)租金進(jìn)行一次調(diào)整，原則是年租金增長率不超過正負(fù)5%，以保持市場(chǎng)平穩(wěn)。漲幅的參考標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)年市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，包括周邊租金的價(jià)格評(píng)估、CPI增長速度、人均可支配收入增長率、銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率等。

此項(xiàng)制度，面向在深圳繳納社保滿一年且在深圳沒有任何形式的自有住房和政策性住房的居民，同期內(nèi)只能申請(qǐng)一套商品房。

為保持長租關(guān)系，同時(shí)規(guī)避以租代售。首次租賃期限為1年以上3年以內(nèi)，續(xù)租不超過2年，期滿退租后重新排隊(duì)。

據(jù)深圳市規(guī)土委透露，塘朗城精品公寓為首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目由深圳地鐵和深業(yè)集團(tuán)合作開發(fā)，用于租賃的房源為248套公寓，預(yù)計(jì)2019年初可上線出租運(yùn)營，2019年9月交房入住。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，這個(gè)政策具有相當(dāng)強(qiáng)的實(shí)驗(yàn)性質(zhì)，是針對(duì)最近的租金暴漲提出的，它在實(shí)際中能起到多大作用，還要觀察;直接對(duì)租金的價(jià)格進(jìn)行約束是否合理，也還要做評(píng)估。

如何平抑租金？

穩(wěn)租金商品房制度的核心，是將房企和其他組織、單位持有的已建成、即將建成的某些商品房，轉(zhuǎn)化為平價(jià)租賃住房;通過價(jià)格的傳導(dǎo)效應(yīng)，影響到周邊的樓盤、片區(qū)、區(qū)域，甚至是全市的租金價(jià)格，從而引導(dǎo)全市的租金的合理定價(jià)。

美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹表示，這并不意味著租賃的房源有所增長，只是把已有的房源轉(zhuǎn)化了性質(zhì)。這種做法肯定是從國企開始，未來與非國企房企合作的前提，需要建立在合理的租金價(jià)格上，因此增加房源的挑戰(zhàn)必然存在，未來房源的擴(kuò)張絕非易事。

針對(duì)這一問題，付菲菲透露，這個(gè)商品房租金管控試點(diǎn)取得一些效果之后，會(huì)考慮向其他各種類型房源鋪開，進(jìn)行租金管控。

比如，從2017年發(fā)展租賃試點(diǎn)工作以來，深圳已經(jīng)出讓了4宗全自持租賃住房用地，今年還有5、6宗計(jì)劃，上周又發(fā)出了2宗用地公告，這些自持地塊可以納入租金管控。

其他如閑置商業(yè)改建、城市更新及土地整備配建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)自建、社會(huì)房源籌集等，也可以納入穩(wěn)租金房源中去。

付菲菲表示，租賃住房的有效供應(yīng)首先是盤活存量，城中村住房作為租賃市場(chǎng)發(fā)展的供應(yīng)主體，占整個(gè)租賃市場(chǎng)60%左右，目前官方也正在制定相關(guān)政策，希望能進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)。

住建局諸多建設(shè)的全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)今年1月已上線，目前平臺(tái)入庫總房源量超過14萬套。

這一制度能否對(duì)租賃市場(chǎng)的價(jià)格平穩(wěn)起到實(shí)際效用?深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，全新的住房租賃模式勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊租金產(chǎn)生輻射影響。制度全面鋪開之后，對(duì)深圳市其他片區(qū)、對(duì)全國的推廣也會(huì)起到一個(gè)示范作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，這類國企或者政府部門自定價(jià)格的房源，對(duì)于租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)有良性作用。首先可以直接增加供應(yīng)，緩解供需結(jié)構(gòu)緊張;其次可以平穩(wěn)價(jià)格，避免價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲。

亦有市場(chǎng)人士認(rèn)為，由于租賃市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制高度市場(chǎng)化，這一政策不太可能對(duì)全市的租金價(jià)格實(shí)行全面管控。何倩茹就表示，這種制度主要有“輻射影響的效果”。

她認(rèn)為，能對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生良性影響需要兩個(gè)前提。首先要保證供應(yīng)量的持續(xù)增長;其次，此類住房租金是否能夠貼合市場(chǎng)價(jià)格，甚至比市場(chǎng)價(jià)低，也需交給時(shí)間檢驗(yàn)。

關(guān)鍵詞： 深圳 租金 商品房