一線城市的租金上漲近日成為熱點(diǎn)話題。8月29日，深圳繼7·31樓市新政后又放大招：擬推出一定量的價(jià)格管制租賃房源投放市場(chǎng)，穩(wěn)定全市租金水平。

深圳市規(guī)土委有關(guān)人士在深圳房博會(huì)上透露，深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，實(shí)行租金管控，一房一價(jià)，每年可上下浮動(dòng)5%，按申請(qǐng)順序租給全市符合資格的居民。

深圳業(yè)內(nèi)對(duì)這一舉措評(píng)價(jià)不一。這類“穩(wěn)租金商品房”房源如何擴(kuò)張、租金如何合理定價(jià)，房源如何分配等具體細(xì)節(jié)，仍待市場(chǎng)考驗(yàn)。

如果試點(diǎn)項(xiàng)目成功，未來(lái)有更多房源進(jìn)入，預(yù)計(jì)將對(duì)深圳甚至全國(guó)的住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

租金管制試驗(yàn)

作為國(guó)內(nèi)最發(fā)達(dá)、最活躍的租賃市場(chǎng)之一，深圳的居住主要以租賃為主，全市常住人口的住房自有率為34%，約2/3的常住人口需通過(guò)市場(chǎng)租賃、入住單位周轉(zhuǎn)房等方式解決居住問(wèn)題。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)統(tǒng)計(jì)，深圳市租賃價(jià)格指數(shù)同比上漲已持續(xù)11個(gè)月。2018年7月份，深圳租賃價(jià)格同比價(jià)格指數(shù)為105.0，略高于同期CPI同比指數(shù)102.5，也達(dá)到市監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)的合理區(qū)間上限。

此外，按深圳市規(guī)土委對(duì)中介機(jī)構(gòu)租賃成交及城中村租賃市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析，2018年7月，全市商品住宅單位租金為82.22元/平方米，環(huán)比上漲5.17%，城中村住宅租金單位租金為39.16元/平方米，約為商品住宅租金的一半。

不少深圳居民感受到了房租在明顯上漲。在此背景下，深圳市擬試點(diǎn)租金管控項(xiàng)目。據(jù)深圳市規(guī)土委房地產(chǎn)業(yè)處付菲菲的介紹，穩(wěn)租金商品房，是指房企建設(shè)并組織運(yùn)營(yíng)，在一定期限內(nèi)只租不售，接受政府主管部門(mén)的租金管控或指導(dǎo)，面向在全市工作的未購(gòu)房居民出租的商品房。

在對(duì)這些房源租金定價(jià)時(shí)，將采用市場(chǎng)評(píng)估的方法，對(duì)起始租金進(jìn)行評(píng)估，實(shí)現(xiàn)“一房一價(jià)”，租金定位不高于周邊同類同品質(zhì)市場(chǎng)商品房租金價(jià)格水平，可能還會(huì)略低一些。

其次，每年年末對(duì)租金進(jìn)行一次調(diào)整，原則是年租金增長(zhǎng)率不超過(guò)正負(fù)5%，以保持市場(chǎng)平穩(wěn)。漲幅的參考標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)年市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，包括周邊租金的價(jià)格評(píng)估、CPI增長(zhǎng)速度、人均可支配收入增長(zhǎng)率、銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率等。

此項(xiàng)制度，面向在深圳繳納社保滿一年且在深圳沒(méi)有任何形式的自有住房和政策性住房的居民，同期內(nèi)只能申請(qǐng)一套商品房。

為保持長(zhǎng)租關(guān)系，同時(shí)規(guī)避以租代售。首次租賃期限為1年以上3年以內(nèi)，續(xù)租不超過(guò)2年，期滿退租后重新排隊(duì)。

據(jù)深圳市規(guī)土委透露，塘朗城精品公寓為首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目由深圳地鐵和深業(yè)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，用于租賃的房源為248套公寓，預(yù)計(jì)2019年初可上線出租運(yùn)營(yíng)，2019年9月交房入住。

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，這個(gè)政策具有相當(dāng)強(qiáng)的實(shí)驗(yàn)性質(zhì)，是針對(duì)最近的租金暴漲提出的，它在實(shí)際中能起到多大作用，還要觀察;直接對(duì)租金的價(jià)格進(jìn)行約束是否合理，也還要做評(píng)估。

如何平抑租金？

穩(wěn)租金商品房制度的核心，是將房企和其他組織、單位持有的已建成、即將建成的某些商品房，轉(zhuǎn)化為平價(jià)租賃住房;通過(guò)價(jià)格的傳導(dǎo)效應(yīng)，影響到周邊的樓盤(pán)、片區(qū)、區(qū)域，甚至是全市的租金價(jià)格，從而引導(dǎo)全市的租金的合理定價(jià)。

美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹表示，這并不意味著租賃的房源有所增長(zhǎng)，只是把已有的房源轉(zhuǎn)化了性質(zhì)。這種做法肯定是從國(guó)企開(kāi)始，未來(lái)與非國(guó)企房企合作的前提，需要建立在合理的租金價(jià)格上，因此增加房源的挑戰(zhàn)必然存在，未來(lái)房源的擴(kuò)張絕非易事。

針對(duì)這一問(wèn)題，付菲菲透露，這個(gè)商品房租金管控試點(diǎn)取得一些效果之后，會(huì)考慮向其他各種類型房源鋪開(kāi)，進(jìn)行租金管控。

比如，從2017年發(fā)展租賃試點(diǎn)工作以來(lái)，深圳已經(jīng)出讓了4宗全自持租賃住房用地，今年還有5、6宗計(jì)劃，上周又發(fā)出了2宗用地公告，這些自持地塊可以納入租金管控。

其他如閑置商業(yè)改建、城市更新及土地整備配建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)自建、社會(huì)房源籌集等，也可以納入穩(wěn)租金房源中去。

付菲菲表示，租賃住房的有效供應(yīng)首先是盤(pán)活存量，城中村住房作為租賃市場(chǎng)發(fā)展的供應(yīng)主體，占整個(gè)租賃市場(chǎng)60%左右，目前官方也正在制定相關(guān)政策，希望能進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)。

住建局諸多建設(shè)的全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)今年1月已上線，目前平臺(tái)入庫(kù)總房源量超過(guò)14萬(wàn)套。

這一制度能否對(duì)租賃市場(chǎng)的價(jià)格平穩(wěn)起到實(shí)際效用?深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，全新的住房租賃模式勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊租金產(chǎn)生輻射影響。制度全面鋪開(kāi)之后，對(duì)深圳市其他片區(qū)、對(duì)全國(guó)的推廣也會(huì)起到一個(gè)示范作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，這類國(guó)企或者政府部門(mén)自定價(jià)格的房源，對(duì)于租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)有良性作用。首先可以直接增加供應(yīng)，緩解供需結(jié)構(gòu)緊張;其次可以平穩(wěn)價(jià)格，避免價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲。

亦有市場(chǎng)人士認(rèn)為，由于租賃市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制高度市場(chǎng)化，這一政策不太可能對(duì)全市的租金價(jià)格實(shí)行全面管控。何倩茹就表示，這種制度主要有“輻射影響的效果”。

她認(rèn)為，能對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生良性影響需要兩個(gè)前提。首先要保證供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng);其次，此類住房租金是否能夠貼合市場(chǎng)價(jià)格，甚至比市場(chǎng)價(jià)低，也需交給時(shí)間檢驗(yàn)。

關(guān)鍵詞： 深圳 租金 商品房