多數(shù)分析人士認(rèn)為，政策和市場(chǎng)的博弈期即將到來(lái)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍將出現(xiàn)區(qū)域分化，但將主要取決于政策調(diào)控的力度。雖然部分城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍在，但在調(diào)控壓力下，仍將以穩(wěn)為主。

在二三線城市的推動(dòng)下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”跡象隱約浮現(xiàn)。

易居房地產(chǎn)研究院5月18日發(fā)布報(bào)告顯示，5月上半月，40城住宅成交1244萬(wàn)平方米，為今年以來(lái)最高水平;環(huán)比增加33%，同比減少4%。其中，二線城市和弱調(diào)控、未調(diào)控三四線城市成交量上升幅度較大。

而據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國(guó)商品房成交面積同比和環(huán)比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來(lái)首次出現(xiàn)。

雖然兩組數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑并不一致，但從很多二線城市排隊(duì)搖號(hào)、人才落戶搶房等現(xiàn)象不難看出，需求潛力仍然存在，短期內(nèi)市場(chǎng)仍有較強(qiáng)的升溫動(dòng)力。易居研究院認(rèn)為，考慮到房企推盤(pán)加速，預(yù)計(jì)五月成交量將有明顯上行，但同比增幅仍將處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

弱調(diào)控城市升溫

5月上半月，易居研究院監(jiān)測(cè)的4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為79萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上半月增加20%，同比減少19%;18個(gè)二線城市新房成交827萬(wàn)平方米，環(huán)比增加32%，同比減少2%;18個(gè)三四線城市新房成交338萬(wàn)平方米，環(huán)比增加39%，同比減少4%。

從調(diào)控嚴(yán)厲程度來(lái)看，7個(gè)調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市(限購(gòu)限貸)新房成交面積環(huán)比增加12%，同比減少14%;11個(gè)未調(diào)控或弱調(diào)控三四線城市(未限購(gòu)或限貸)該數(shù)據(jù)環(huán)比增加56%，同比增加1%。

整體來(lái)看，二線城市和弱調(diào)控、未調(diào)控三四線城市成交量上升幅度較大。二線城市中，由于成都在5月15日升級(jí)了樓市調(diào)控政策，僅5月8-12日5天就成交了約20萬(wàn)平方米，相當(dāng)于4月上半月成交量的1.1倍。

弱調(diào)控、未調(diào)控三四線城市中，襄陽(yáng)、徐州、韶關(guān)、溫州等地環(huán)比漲幅較大，均在100%以上。

易居研究院指出，今年前3個(gè)月的上半月，40城新房成交量持續(xù)回落，受推盤(pán)量增加影響，4月上半月成交量小幅上升，5月進(jìn)一步上升至年內(nèi)最高水平。

該機(jī)構(gòu)表示，一方面，受開(kāi)發(fā)商中期業(yè)績(jī)沖刺影響，4月底以來(lái)各地推盤(pán)量有所提升;另一方面，在限價(jià)環(huán)境下，新房性價(jià)比相對(duì)較高，因此需求并不弱。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國(guó)商品房成交面積同比和環(huán)比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來(lái)首次出現(xiàn)。雖然兩組數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑并不一致，但房企人士普遍認(rèn)為，很多二三線城市的需求潛力仍然存在。

近期，成都、西安等城市出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)、排隊(duì)買(mǎi)房等現(xiàn)象，凸顯出短期供需關(guān)系的緊張。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近期釋放的購(gòu)房需求，主要由兩部分構(gòu)成：一是被調(diào)控政策壓抑，二是落戶新政帶來(lái)的新增。

上述機(jī)構(gòu)還表示，今年初至5月上半月，40城新建商品住宅累計(jì)成交面積10256萬(wàn)平方米，同比下降5%，降幅較前4月累計(jì)基本持平。一線和二線城市累計(jì)成交面積分別下降41%和6%，三四線城市累計(jì)成交面積上升13%。

政策博弈期將至

交易量的升溫，還有庫(kù)存不足的因素。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，截至2018年4月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43386萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。自2015年以來(lái)，百城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性下跌態(tài)勢(shì)。其中，二線城市跌幅最大。

從去化周期來(lái)看，4月份，一、二、三四線城市新房存銷(xiāo)比分別為12.8、9.9和10.4個(gè)月，均低于12-16個(gè)月的合理區(qū)間。其中，三四線城市的去化周期達(dá)到了最近9年的最低值。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，在很多實(shí)施“限價(jià)令”的城市，房企選擇暫緩?fù)票P(pán)，加劇了短期內(nèi)的供應(yīng)緊張。在西安的曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，成都的高新南區(qū)、天府新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)發(fā)商普遍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道反映，預(yù)估的去化周期在4個(gè)月以下。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在監(jiān)管層的督促下，很多熱點(diǎn)城市從去年開(kāi)始加大供地，但由于各種原因，目前尚未形成有效的住宅供應(yīng)。因此，在這些城市，市場(chǎng)出現(xiàn)了階段性供應(yīng)缺口，供需基本面已經(jīng)發(fā)生變化。

正是此類(lèi)原因，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)抬升勢(shì)頭。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年4月，70城新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大;二手房漲幅為0.48%，連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大。

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，某上市房企負(fù)責(zé)人給出“中性”的評(píng)價(jià)。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從各地涌動(dòng)的需求來(lái)看，市場(chǎng)不會(huì)太差;從調(diào)控政策的擴(kuò)圍和加碼來(lái)看，市場(chǎng)也不會(huì)過(guò)于樂(lè)觀。未來(lái)的走勢(shì)如何，要取決于政策力度。

今年“五一”前后，住建部共兩輪約談了12個(gè)熱點(diǎn)城市，并再度強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。此后，樓市調(diào)控政策迎來(lái)新一輪加碼。被約談的城市中，已有7個(gè)出臺(tái)了調(diào)控政策，其他城市也有強(qiáng)化調(diào)控的動(dòng)作。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，政策和市場(chǎng)的博弈期即將到來(lái)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍將出現(xiàn)區(qū)域分化，但將主要取決于政策調(diào)控的力度。

易居研究院表示，未來(lái)政策面仍然是以穩(wěn)為主，樓市調(diào)控政策將保持延續(xù)性和穩(wěn)定性?？紤]到房企推盤(pán)加速，預(yù)計(jì)五月成交量將有明顯上行，但同比增幅大概率仍處于負(fù)區(qū)間內(nèi)。 對(duì)于房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)，多數(shù)分析人士認(rèn)為，雖然部分城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍在，但在調(diào)控壓力下，仍將以穩(wěn)為主。

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