華夏幸福上市6年來 每年都保持在35%左右的增長
2017年,華夏幸福(29.350,-3.26,-10.00%)業(yè)績高速增長,凈利潤87.8億元,同比增速35.3%!
華夏幸福上市6年來,每年都保持在35%左右的增長,因而,被戲稱為“萬年35%”
針對萬年35大法,有網(wǎng)友戲言:這也太精準了吧,用尺子量的....
一、利潤注水嚴重?
1、受制于環(huán)京區(qū)域限購,環(huán)京房價暴跌,華夏幸福收入增長放緩。
2017年,華夏幸福營業(yè)收入596.4億元,僅僅同比增長10.8%,創(chuàng)下上市以來新低!
2017年,是房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績大年,恒萬碧融的收入同比增長都在50%左右。
因此,華夏幸福的收入增長不僅是歷史新低,跟同行業(yè)的龍頭企業(yè)相比,更是相差甚遠!
華夏幸福的收入主要有兩塊:2017年,房地產(chǎn)開發(fā)收入289億,占比48.78%、產(chǎn)業(yè)園發(fā)展服務收入230.85億,占比38.93%!
2017年,房地產(chǎn)開發(fā)收入同比暴跌18.22%,產(chǎn)業(yè)園發(fā)展服務收入同比增長110.4%!
也就是說,要是沒有17年產(chǎn)業(yè)園業(yè)務的大躍進,實現(xiàn)110.4%的增長,危急中救主,華夏幸福的收入將會慘不忍睹!
這也說明,限購和房價暴跌,對一家房企的影響有多大!
另外,產(chǎn)業(yè)園發(fā)展服務的毛利率驚人,高達92.25%,也遠高于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務!
這也是為什么,華夏幸福的收入只增長10.8%,但是凈利潤卻增長35.3%!
太陽底下沒有新鮮事!
那么問題來了?
這么好的業(yè)務,為什么那些龍頭房企不做呢?
這塊業(yè)務,有利潤沒有現(xiàn)金,紙面財富!
2、經(jīng)營現(xiàn)金流暴跌
2017年,華夏幸福經(jīng)營現(xiàn)金流為負的162.27億,2016年是凈流入77.63億。
相比于凈利潤87.8億元,同比增長35.3%,現(xiàn)金流居然暴跌這么多,相當尷尬。
但是,其他龍頭房企,經(jīng)營現(xiàn)金流都比凈利潤高出不少!
說明,華夏幸福的利潤質量比較差!
3、應收賬款疑點重重!
2017年,華夏幸福應收賬款189.1億元,同比暴漲99.04%,遠遠高于收入同比增長的10.8%,直追產(chǎn)業(yè)園收入的110.4%。
2013年至2017年,應收賬款依次為17億 、 51億 、 71億 、 95億 、 189億。4年間暴漲10倍,而同期的營業(yè)收入僅僅增長1倍。
這說明,近4年,華夏幸福收入和凈利潤增長,是應收賬款驅動的!成長性質量較差!
這4年,也是華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式急劇擴張的時候!
奇葩的是,華夏幸福高達189.1億元的應收賬款,壞賬計提接近為0!
其中約185.33億元為應收政府園區(qū)結算款,減值準備為0。
固安工業(yè)區(qū)財政分局應收賬款52.14億元,固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)財政分局應收25.20億元,兩者共計77.34億元,但是,2017年固安財政收入只有98 億元,回收風險還是很大的;大廠縣財政局應收41.14億元,2017年,大廠現(xiàn)財政收入僅只有54.1億元,回收風險非常大;懷來縣沙城應收26.63億元,2017年,懷來縣財政收入27.9億元,回收風險相當大!
很明顯,這些縣政府的財政收入遠遠跟不上華夏幸福產(chǎn)業(yè)園大擴張!但是,華夏幸福卻認為能夠全額收回應收賬款!毫無審慎可言,會計上這么激進,是梁靜茹給的勇氣嗎?
同時,在A股,有很多上市公司遇到地方政府相關部門欠款,是要計提減值準備的!
4、蹊蹺的少數(shù)股東權益
2017年,少數(shù)股東權益339億元,歸屬母公司所有者權益370億元,但是,少數(shù)股東損益只有0.25億,歸屬母公司股東的凈利潤87.80億。少數(shù)股東339億的凈資產(chǎn),只產(chǎn)生0.25億的凈利潤,無私奉獻啊!
2016年,少數(shù)股東權益126億元,少數(shù)股東損益負的3.23億元,126億的凈資產(chǎn),不僅沒有掙錢,還虧錢,但是,歸屬母公司股東的凈利潤高達64.91億元。
而且,近5年,少數(shù)股東損益加總為0,利潤都是上市公司賺得,子公司的少數(shù)股東不能賺!
出現(xiàn)這種情況,有兩種可能:
第一:關聯(lián)利益輸送:利用關聯(lián)子公司給上市公司輸送利益,最典型的就是賈躍亭的樂視,《樂視財報大解剖》。華夏幸福也是有這個實力來做的,目前大股東已經(jīng)質押了70%的上市公司股票。
第二:子公司明股實債:舉個栗子“A公司在外地新成立一家子公司。注冊資本100億,A公司出60億,資管公司出40億。子公司將樓盤以成本價賣給母公司,或者從母公司手中購買土地的成本支出剛好等于賣房收入,這樣實現(xiàn)了子公司利潤為0,利潤轉移到母公司中。資管公司也不傻,他能得到什么好處呢?當房子銷售完畢,子公司注銷時,A公司以43億元的價格回購資管手中40億元股票。資管賺取固定的差價3億,相當于利息。對于A公司來說,就是明股實債,相當于借45億貸款。這樣做的好處是在資產(chǎn)負債表中看不到負債,屬于表外負債,報表比較好看。這樣,可以做高當期業(yè)績,把成本留到后期”。這種模式在房地產(chǎn)行業(yè)里,非常普遍,恒-大和碧-桂園的子公司就有這種明股實債,只不過他們子公司可能有利潤,直接拿出付利息了!
2017年,華夏幸福通過下屬子公司層面引入金融機構作為股東,有19例,明股實債的比例到底有多少?
2017年,通過子公司吸收少數(shù)股東收到現(xiàn)金320億,如果大部分都是明股實債的話,那么公司的負債率將會爆表!
二、PPP模式被上市公司玩成龐氏模式?
因為是應收賬款的緣故,華夏幸??梢酝ㄟ^對原有園區(qū)開發(fā)進度和拓展新園區(qū)的進度調節(jié),主動掌控公司的業(yè)績增長。
華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式,如果經(jīng)營現(xiàn)金流無法形成閉環(huán),僅僅以應收賬款驅動業(yè)績增長,以業(yè)績增長驅動融資(股權、股票質押和債權),以融資驅動應收賬款(紙面財富,業(yè)績增長),這里就會有龐氏的影子:投資簽約產(chǎn)業(yè)園,獲得紙面收入(應收賬款),形成高業(yè)績后,擴大融資,投資更多的產(chǎn)業(yè)園,獲得更高的業(yè)績,融更多的資金,不斷循環(huán)下去.......
融資—投資產(chǎn)業(yè)園—業(yè)績增長(應收賬款)—擴大融資—投資更多的產(chǎn)業(yè)園—.......
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