2017年，華夏幸福(29.350,-3.26,-10.00%)業(yè)績高速增長，凈利潤87.8億元，同比增速35.3%!

華夏幸福上市6年來，每年都保持在35%左右的增長，因而，被戲稱為“萬年35%”

針對萬年35大法，有網(wǎng)友戲言：這也太精準(zhǔn)了吧，用尺子量的....

一、利潤注水嚴(yán)重？

1、受制于環(huán)京區(qū)域限購，環(huán)京房價暴跌，華夏幸福收入增長放緩。

2017年，華夏幸福營業(yè)收入596.4億元，僅僅同比增長10.8%，創(chuàng)下上市以來新低!

2017年，是房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績大年，恒萬碧融的收入同比增長都在50%左右。

因此，華夏幸福的收入增長不僅是歷史新低，跟同行業(yè)的龍頭企業(yè)相比，更是相差甚遠!

華夏幸福的收入主要有兩塊：2017年，房地產(chǎn)開發(fā)收入289億，占比48.78%、產(chǎn)業(yè)園發(fā)展服務(wù)收入230.85億，占比38.93%!

2017年，房地產(chǎn)開發(fā)收入同比暴跌18.22%，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展服務(wù)收入同比增長110.4%!

也就是說，要是沒有17年產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的大躍進，實現(xiàn)110.4%的增長，危急中救主，華夏幸福的收入將會慘不忍睹!

這也說明，限購和房價暴跌，對一家房企的影響有多大!

另外，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展服務(wù)的毛利率驚人，高達92.25%，也遠高于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)!

這也是為什么，華夏幸福的收入只增長10.8%，但是凈利潤卻增長35.3%!

太陽底下沒有新鮮事!

那么問題來了?

這么好的業(yè)務(wù)，為什么那些龍頭房企不做呢?

這塊業(yè)務(wù)，有利潤沒有現(xiàn)金，紙面財富!

2、經(jīng)營現(xiàn)金流暴跌

2017年，華夏幸福經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)的162.27億，2016年是凈流入77.63億。

相比于凈利潤87.8億元，同比增長35.3%，現(xiàn)金流居然暴跌這么多，相當(dāng)尷尬。

但是，其他龍頭房企，經(jīng)營現(xiàn)金流都比凈利潤高出不少!

說明，華夏幸福的利潤質(zhì)量比較差!

3、應(yīng)收賬款疑點重重！

2017年，華夏幸福應(yīng)收賬款189.1億元，同比暴漲99.04%，遠遠高于收入同比增長的10.8%，直追產(chǎn)業(yè)園收入的110.4%。

2013年至2017年，應(yīng)收賬款依次為17億 、 51億 、 71億 、 95億 、 189億。4年間暴漲10倍，而同期的營業(yè)收入僅僅增長1倍。

這說明，近4年，華夏幸福收入和凈利潤增長，是應(yīng)收賬款驅(qū)動的!成長性質(zhì)量較差!

這4年，也是華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式急劇擴張的時候!

奇葩的是，華夏幸福高達189.1億元的應(yīng)收賬款，壞賬計提接近為0!

其中約185.33億元為應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款，減值準(zhǔn)備為0。

固安工業(yè)區(qū)財政分局應(yīng)收賬款52.14億元，固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)財政分局應(yīng)收25.20億元，兩者共計77.34億元，但是，2017年固安財政收入只有98 億元，回收風(fēng)險還是很大的;大廠縣財政局應(yīng)收41.14億元，2017年，大廠現(xiàn)財政收入僅只有54.1億元，回收風(fēng)險非常大;懷來縣沙城應(yīng)收26.63億元，2017年，懷來縣財政收入27.9億元，回收風(fēng)險相當(dāng)大!

很明顯，這些縣政府的財政收入遠遠跟不上華夏幸福產(chǎn)業(yè)園大擴張!但是，華夏幸福卻認(rèn)為能夠全額收回應(yīng)收賬款!毫無審慎可言，會計上這么激進，是梁靜茹給的勇氣嗎?

同時，在A股，有很多上市公司遇到地方政府相關(guān)部門欠款，是要計提減值準(zhǔn)備的!

4、蹊蹺的少數(shù)股東權(quán)益

2017年，少數(shù)股東權(quán)益339億元，歸屬母公司所有者權(quán)益370億元，但是，少數(shù)股東損益只有0.25億，歸屬母公司股東的凈利潤87.80億。少數(shù)股東339億的凈資產(chǎn)，只產(chǎn)生0.25億的凈利潤，無私奉獻啊!

2016年，少數(shù)股東權(quán)益126億元，少數(shù)股東損益負(fù)的3.23億元，126億的凈資產(chǎn)，不僅沒有掙錢，還虧錢，但是，歸屬母公司股東的凈利潤高達64.91億元。

而且，近5年，少數(shù)股東損益加總為0，利潤都是上市公司賺得，子公司的少數(shù)股東不能賺!

出現(xiàn)這種情況，有兩種可能：

第一：關(guān)聯(lián)利益輸送：利用關(guān)聯(lián)子公司給上市公司輸送利益，最典型的就是賈躍亭的樂視，《樂視財報大解剖》。華夏幸福也是有這個實力來做的，目前大股東已經(jīng)質(zhì)押了70%的上市公司股票。

第二：子公司明股實債：舉個栗子“A公司在外地新成立一家子公司。注冊資本100億，A公司出60億，資管公司出40億。子公司將樓盤以成本價賣給母公司，或者從母公司手中購買土地的成本支出剛好等于賣房收入，這樣實現(xiàn)了子公司利潤為0，利潤轉(zhuǎn)移到母公司中。資管公司也不傻，他能得到什么好處呢?當(dāng)房子銷售完畢，子公司注銷時，A公司以43億元的價格回購資管手中40億元股票。資管賺取固定的差價3億，相當(dāng)于利息。對于A公司來說，就是明股實債，相當(dāng)于借45億貸款。這樣做的好處是在資產(chǎn)負(fù)債表中看不到負(fù)債，屬于表外負(fù)債，報表比較好看。這樣，可以做高當(dāng)期業(yè)績，把成本留到后期”。這種模式在房地產(chǎn)行業(yè)里，非常普遍，恒-大和碧-桂園的子公司就有這種明股實債，只不過他們子公司可能有利潤，直接拿出付利息了!

2017年，華夏幸福通過下屬子公司層面引入金融機構(gòu)作為股東，有19例，明股實債的比例到底有多少?

2017年，通過子公司吸收少數(shù)股東收到現(xiàn)金320億，如果大部分都是明股實債的話，那么公司的負(fù)債率將會爆表!

二、PPP模式被上市公司玩成龐氏模式？

因為是應(yīng)收賬款的緣故，華夏幸?？梢酝ㄟ^對原有園區(qū)開發(fā)進度和拓展新園區(qū)的進度調(diào)節(jié)，主動掌控公司的業(yè)績增長。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式，如果經(jīng)營現(xiàn)金流無法形成閉環(huán)，僅僅以應(yīng)收賬款驅(qū)動業(yè)績增長，以業(yè)績增長驅(qū)動融資(股權(quán)、股票質(zhì)押和債權(quán))，以融資驅(qū)動應(yīng)收賬款(紙面財富，業(yè)績增長)，這里就會有龐氏的影子：投資簽約產(chǎn)業(yè)園，獲得紙面收入(應(yīng)收賬款)，形成高業(yè)績后，擴大融資，投資更多的產(chǎn)業(yè)園，獲得更高的業(yè)績，融更多的資金，不斷循環(huán)下去.......

融資—投資產(chǎn)業(yè)園—業(yè)績增長(應(yīng)收賬款)—擴大融資—投資更多的產(chǎn)業(yè)園—.......

關(guān)鍵詞： 華夏 年來