導(dǎo)讀：據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)近日披露，某棚改項(xiàng)目在推動(dòng)過程中創(chuàng)造性的推出了所謂的“6字訣”——“謀、控、談、簽、拆、法”，取得了良好的實(shí)踐效果。那么，這6字“訣”分別是什么呢?廣大被征收人又能從中學(xué)到哪些東西，進(jìn)而對(duì)自己的征收維權(quán)起到助力呢?本文，在明律師為大家逐一進(jìn)行解析……

“謀”：豐富棚改參與方

在“謀”方面，某區(qū)首創(chuàng)“政府主導(dǎo)+國(guó)企服務(wù)+三房建設(shè)”的棚改模式。政府主導(dǎo)保證了項(xiàng)目的公信力和執(zhí)行力，并成立市、區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)、片區(qū)四級(jí)棚改指揮架構(gòu)有效推進(jìn);由國(guó)企作為棚改項(xiàng)目的承接服務(wù)商，提供專業(yè)服務(wù);項(xiàng)目重建后除回遷安置房外，全部是人才住房和保障性住房，保證了項(xiàng)目的公益性。實(shí)行“兩階段三方向一目標(biāo)可回轉(zhuǎn)”的推進(jìn)方式，第一階段為民事協(xié)商簽約，第二階段轉(zhuǎn)入“行政征收+行政處罰”，同步實(shí)施“可回轉(zhuǎn)”簽約，在最大程度上保障當(dāng)事人權(quán)益，盡量避免激化矛盾，實(shí)現(xiàn)“法理情”的高度統(tǒng)一。

在明律師解析：這種復(fù)雜模式究竟在實(shí)踐中如何運(yùn)作，絕非短短一段文字所能解讀清楚的。這里提示廣大被征收人2點(diǎn)，一是在第一階段“協(xié)商簽約”中就要積極依法維權(quán)，而不要消極等待到第二階段;二是對(duì)于“行政征收+行政處罰”的應(yīng)對(duì)，要著重注意處罰這個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)提起程序?qū)ζ渲胁缓戏ǖ牟糠诌M(jìn)行救濟(jì)，讓這個(gè)“+”加號(hào)輕易加不上去。事實(shí)上，將征收和處罰捆綁在一起進(jìn)行，已涉嫌行政目的不當(dāng)，屬于典型的征收套路。

“控”：控制搶建

在“控”方面，當(dāng)?shù)丶訌?qiáng)建筑物管控，鎖定當(dāng)事人房屋信息，打消“搶建博賠”欲望，確保違法建筑“零增量”。在棚改啟動(dòng)初期，就對(duì)三個(gè)片區(qū)建筑物和當(dāng)事人逐一登記并編碼，鎖定棚戶區(qū)建筑物數(shù)量、面積等信息，杜絕地下非法交易;迅速接管片區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司，對(duì)建筑物全方位全天候巡查，防止搶建加建。建立了房屋權(quán)屬信息確認(rèn)和異議處理機(jī)制。

在明律師解析：這無疑是合法的、正確的。當(dāng)房屋征收范圍確定，“暫停公告”發(fā)布后，搶建行為應(yīng)當(dāng)被絕對(duì)禁止。需要指出的是，暫停公告的期限一般為1年，不得長(zhǎng)期暫停而未進(jìn)行下一步征收。

“談”：以“戶”為單位+設(shè)置違建補(bǔ)償封頂線

在“談”方面，當(dāng)?shù)爻浞志S護(hù)當(dāng)事人權(quán)益，科學(xué)制定補(bǔ)償政策。面對(duì)普遍存在的一棟房屋涉及數(shù)十戶當(dāng)事人的現(xiàn)狀，確立了以“戶”為單位的棚改路徑。設(shè)置歷史遺留違法建筑面積補(bǔ)償封頂線，建立梯度地價(jià)罰款補(bǔ)交機(jī)制，違建面積越多，補(bǔ)交的地價(jià)和罰款越多。

在明律師解析：這里涉及兩個(gè)大問題。一是以“戶”為單位進(jìn)行棚改，缺乏法律依據(jù)?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定要以所有權(quán)“人”為單位實(shí)施征收。故這里面將“人”打包為“戶”以降低工作難度可能引發(fā)某個(gè)個(gè)體被征收人的權(quán)益遭侵害，被征收人須加強(qiáng)應(yīng)對(duì);二是所謂“違建補(bǔ)償封頂線”，將歷史遺留原因?qū)е碌?ldquo;違法建筑”仍認(rèn)定為違建，顯然不利于被征收人的補(bǔ)償權(quán)益實(shí)現(xiàn)。被征收人需要明確的是，這一“封頂線”是否合法，不是征收方一方說了算的。被征收人完全可以依法提起程序嘗試進(jìn)行救濟(jì)。

“簽”：獎(jiǎng)勵(lì)金促遷老調(diào)重彈

在“簽”方面，推出按期搬遷獎(jiǎng)、整體搬遷獎(jiǎng)、購房資格獎(jiǎng)、先交房先選房等多元激勵(lì)措施，大大激發(fā)了當(dāng)事人“早簽約、早改造、早受益”的積極性;以前置協(xié)議、暫測(cè)面積等創(chuàng)新，有效破解了簽約初期的瓶頸問題;開發(fā)“棚改云”系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)“云”管理，提升辦事及溝通效率并確保信息安全。

在明律師解析：如果被征收人對(duì)補(bǔ)償安置條件不滿，可無視上述各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)政策。而“前置協(xié)議”即所謂的“預(yù)簽約”，“暫測(cè)面積”即所謂的“預(yù)測(cè)量、評(píng)估”是不可等閑視之的，一定要認(rèn)真加以應(yīng)對(duì)。不同意就不要簽約，過后沒有賣后悔藥的。

在“拆”方面，實(shí)施拆除工作與簽約交房同步推進(jìn)。

在明律師解析：簽了就拆，字不能隨便簽，尤其不可簽空白協(xié)議。

“法”：不請(qǐng)律師維權(quán)真不成

在“法”方面，組建了100多人的政府法務(wù)人員及律師團(tuán)隊(duì)，對(duì)棚改政策制定、操作規(guī)程等系列環(huán)節(jié)全程把關(guān)，防控實(shí)體及程序法律風(fēng)險(xiǎn);依法應(yīng)對(duì)行政復(fù)議和行政訴訟，對(duì)終審結(jié)案房屋進(jìn)行依法強(qiáng)制拆除。

在明律師解析：政府征收，一個(gè)項(xiàng)目竟動(dòng)用100多人組成的法律人員隊(duì)伍。試問，作為被征收人的你選擇單槍匹馬的參與博弈能成嗎?“6字訣”再創(chuàng)新，最終也還是要回歸到“法”這個(gè)字上來，真正的考驗(yàn)也必將圍繞這個(gè)字在法庭上展開。故此，咨詢律師、委托律師、信任律師是現(xiàn)實(shí)環(huán)境下被征收人的理性選擇。我們一直主張，被征收人可以多走幾家律所、多見幾位律師，并且最終選擇一位您信得過的律師進(jìn)行委托。